本季度，盡管市場上甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量較少，但市場租賃仍成交平淡，促使全市空置率繼續(xù)上行。

　　概述

　　在經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)低迷的形勢下，供應(yīng)壓力仍不斷累積，租金上升乏力。

　　在第三季度，位于海珠區(qū)琶洲的南豐匯交付使用，為琶洲的甲級(jí)寫字樓市場帶來約3萬平方米的新增供應(yīng)。

　　甲級(jí)寫字樓租賃市場成交放緩，本季度的凈吸納量僅為13,100平方米。

　　全市空置率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，至11.3%的水平。

　　全市甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比下降1.0%至每平方米每月人民幣148.3元，較去年同期上升2.3%。

　　越秀區(qū)租金環(huán)比下降0.3%，至每平方米每月人民幣115.0元，空置率環(huán)比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)至5.4%。

　　天河北區(qū)域平均租金達(dá)每平方米每月人民幣149.1元，租金水平環(huán)比輕微下降0.2%，空置率環(huán)比下行0.1個(gè)百分點(diǎn)至4.9%。

　　珠江新城租金環(huán)比下降2.1%，為每平方米每月人民幣170.3元，同時(shí)空置率環(huán)比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)至18.4%。

　　市場綜述

　　本季度，盡管市場上甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量較少，但市場租賃仍成交平淡，促使全市空置率繼續(xù)上行。而隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)低迷，企業(yè)的寫字樓租賃預(yù)算進(jìn)一步緊縮。同時(shí)本年度大規(guī)模的新增供應(yīng)更是加大了業(yè)主調(diào)整租金的壓力，致使本季度三個(gè)主要商務(wù)區(qū)的甲級(jí)寫字樓租金都出現(xiàn)了不同程度的下行。

　　位于琶洲區(qū)域的展貿(mào)式寫字樓南豐匯于2012年第三季度交付使用。琶洲的甲級(jí)寫字樓存量較小，本項(xiàng)目的入市，為琶洲帶來了約3萬平方米的辦公面積供應(yīng)，并大幅推高了該區(qū)的空置率16.5個(gè)百分點(diǎn)至18.2%。

　　南豐匯地處地鐵8號(hào)線沿線，位于新港東站和赤崗站之間。項(xiàng)目由商業(yè)裙樓以及寫字樓塔樓兩部分組成，高18層，總建筑面積達(dá)13.6萬平方米。其中3萬平方米的寫字樓只租不售(7-18層)，商業(yè)裙樓供分散業(yè)權(quán)銷售。南豐匯定位珠寶首飾行業(yè)的商務(wù)平臺(tái)，主要面向大中型飾品生產(chǎn)企業(yè)招商。

　　盡管本季度的供應(yīng)量并不大，但受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，較多的企業(yè)暫停了搬遷、擴(kuò)張的計(jì)劃，市場成交較為平淡。2012年第三季度，全市凈吸納量僅為13,100平方米，同時(shí)帶動(dòng)全市空置率環(huán)比上行0.5個(gè)百分點(diǎn)，至11.3%。

　　整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的低迷，以及近期大規(guī)模供應(yīng)的入市，使得甲級(jí)寫字樓的租金下行壓力持續(xù)加大。在2012年第三季度，全市甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比下降1.0%至每平方米每月人民幣148.3元，比去年同期仍有2.3%的上漲。本季度，各個(gè)區(qū)域的租金均出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。其中，由于珠江新城直接面臨最大的供應(yīng)壓力，租金的下降幅度亦是最大的。

　　越秀區(qū)

　　受低迷的市場影響，越秀區(qū)租金連續(xù)兩個(gè)季度出現(xiàn)了輕微下滑。在2012年第三季度，越秀區(qū)租金環(huán)比下降0.3%，至每平方米每月人民幣115.0元，與去年同期相比下降0.1%；空置率環(huán)比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)，但仍比較去年同期低2.5個(gè)百分點(diǎn)，至4.0%。越秀區(qū)寫字樓空置率維持在較低的水平，顯示出地區(qū)可供租賃的寫字樓面積持續(xù)趨緊，但仍有少數(shù)空置率較高的項(xiàng)目迫于市場壓力，對(duì)租金作出了調(diào)整。

　　天河北

　　租金水平長期保持穩(wěn)定增長的天河北區(qū)域也在本季度出現(xiàn)了輕微下調(diào)。在2012年第三季度，天河北區(qū)域甲級(jí)寫字樓平均租金為每平方米每月人民幣149.1元，租金水平環(huán)比下降0.2%，同比仍上升4.2%；而空置率環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)至4.9%。

　　珠江新城

　　本季度珠江新城區(qū)域沒有新的寫字樓投入使用，甲級(jí)寫字樓的空置率繼續(xù)保持下降的趨勢，環(huán)比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，至18.4%，同比仍上升0.2個(gè)百分點(diǎn)。但由于空置率仍處于較高的水平，且區(qū)域租金徘徊在市場高位，業(yè)主下調(diào)租金的壓力較大。本季度，珠江新城租金環(huán)比下降2.1%，為每平方米每月人民幣170.3元，較去年同期高1.9%。

　　琶洲

　　由于琶洲的甲級(jí)寫字樓存量較小，南豐匯的交付使該區(qū)的空置率迅速從1.7%被推高至18.2%；租金與上一季度持平，為每平方米每月人民幣105.0元。

　　市場展望

　　短期內(nèi)，甲級(jí)寫字樓業(yè)主將面臨較大的租金下調(diào)壓力

　　預(yù)計(jì)第四季度將有三個(gè)大型項(xiàng)目交付，分別是保利V座、廣晟國際大廈及珠江城，合計(jì)新增甲級(jí)寫字樓面積約40.5萬平方米，其中約有70%的面積將被投入到租賃市場。新增供應(yīng)的集中放量將使得全年的新增可租賃寫字樓面積達(dá)65萬平方米。這將使廣州甲級(jí)寫字樓存量增長達(dá)20%。

　　在即將交付的項(xiàng)目中，有一部分項(xiàng)目已達(dá)到較為良好的預(yù)租水平，這將在一定程度上緩解目前的供應(yīng)壓力。但對(duì)于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)放緩的憂慮將導(dǎo)致寫字樓需求收縮，市場風(fēng)險(xiǎn)仍然較大。

　　因此，我們預(yù)測受供應(yīng)放量所致，空置率預(yù)計(jì)將攀升至15%-20%的區(qū)間。租金增長將受到進(jìn)一步的壓抑，在第四季度，甲級(jí)寫字樓租金仍有下調(diào)壓力，這將會(huì)抵消上半年出現(xiàn)的租金增長。

　　2013年廣州甲級(jí)寫字樓仍維持較大的供應(yīng)量，這將繼續(xù)對(duì)空置率形成向上的壓力，并壓抑租金增長。

　　第一太平戴維斯：寫字樓市場簡報(bào)