今年以來(lái)全國(guó)樓市回暖趨勢(shì)明顯，不少發(fā)展商截止日前已完成年度銷售目標(biāo)，資金面明顯寬裕，對(duì)接下來(lái)的市場(chǎng)也樂(lè)觀不少，因此對(duì)土地儲(chǔ)備方面也愈加重視，拿地相比年前更為積極主動(dòng)，土地市場(chǎng)也逐步升溫。

　　廣州市國(guó)土房管局11月16日發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓工作的意見(jiàn)》并公開(kāi)征求社會(huì)各界建議?！兑庖?jiàn)》表示，商品住宅用地統(tǒng)一以公開(kāi)方式出讓，不設(shè)定準(zhǔn)入條件。而為了貫徹中央房地產(chǎn)調(diào)控要求，采取“限地價(jià)、競(jìng)配建保障性住房”、“限地價(jià)、競(jìng)配建拆遷安置房”、“商品住宅用地配建保障性住房”等方式出讓。其中，“限地價(jià)、競(jìng)配建保障性住房”、“限地價(jià)、競(jìng)配建拆遷安置房”的最高限價(jià)按照土地出讓起始價(jià)格的145%設(shè)定，以此嚴(yán)防出現(xiàn)住宅用地“地王”；在商業(yè)用地上，將探索采取“限地價(jià)、競(jìng)配建社會(huì)公共停車位個(gè)數(shù)”方式出讓。在限購(gòu)滿兩周年之際，限地價(jià)也被正式放上議程。

　　試行基礎(chǔ)上探索出讓方式多樣化，土地管理將進(jìn)一步規(guī)范化

　　其實(shí)，廣州此次“土地新政”并不出人意料，在上述文件出臺(tái)之前，2011年已經(jīng)開(kāi)始試行推廣“限地價(jià)、競(jìng)配建”的出讓方式，但因?yàn)榇饲百u地基本都是底價(jià)成交，始終沒(méi)有涉及競(jìng)配建環(huán)節(jié)，所以未見(jiàn)效果。2012年4月28日，天河區(qū)黃埔大道堅(jiān)紅化工廠住宅用地經(jīng)過(guò)53輪競(jìng)價(jià)，以出讓起始價(jià)格的145%，即5.26億元封頂價(jià)、配建130套公租房的方式出讓，樓面地價(jià)僅11552元/㎡，有效防止了地王的產(chǎn)生，是廣州首宗“限地價(jià)、競(jìng)配建”地塊。此次拍賣是廣州自2011年創(chuàng)新“限地價(jià)、競(jìng)配建”模式后的一起成功案例。這在全國(guó)也是一大創(chuàng)新。以此，不僅防止了地王頻出帶來(lái)的市場(chǎng)沖擊，也曲線增加了保障房規(guī)模，減輕了政府的壓力。

　　本次宅地出讓方式有三種，包括“限地價(jià)、競(jìng)配建保障性住房”、“限地價(jià)、競(jìng)配建拆遷安置房”、“商品住宅用地配建保障性住房”，更大范圍豐富了配建房的內(nèi)容。其中，“限地價(jià)、競(jìng)配建保障性住房”和“限地價(jià)、競(jìng)配建拆遷安置房”的最高限價(jià)按照土地出讓起始價(jià)格的145%設(shè)定，以此嚴(yán)防出現(xiàn)住宅用地“地王”。至于配建房的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本及相關(guān)費(fèi)用，受讓人將和市國(guó)土房管局在合同中約定，由該地塊受讓人承擔(dān)，建成后無(wú)償移交給廣州市土地開(kāi)發(fā)中心，而廣州于11月30日公開(kāi)拍賣的兩地塊將首度采用“限地價(jià)、競(jìng)配建拆遷安置房”的模式。

　　另外，在城市重大標(biāo)志性建筑、大型城市綜合體、大型旅游項(xiàng)目用地，以及涉及到營(yíng)利性醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等社會(huì)事業(yè)用地，文件中都有對(duì)出讓方式及起始價(jià)格等方面有相關(guān)規(guī)定，均反映出政府大力推進(jìn)土地管理規(guī)范化的決心。

　　意在抑制地價(jià)非理性上漲，有利穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

　　今年以來(lái)全國(guó)樓市回暖趨勢(shì)明顯，不少發(fā)展商截止日前已完成年度銷售目標(biāo)，資金面明顯寬裕，對(duì)接下來(lái)的市場(chǎng)也樂(lè)觀不少，因此對(duì)土地儲(chǔ)備方面也愈加重視，拿地相比年前更為積極主動(dòng)，土地市場(chǎng)也逐步升溫。鑒于此，之前推地較為緩慢的政府也開(kāi)始密集推地，優(yōu)質(zhì)地塊頻出，并引來(lái)不少發(fā)展商的爭(zhēng)搶，個(gè)別城市或是地區(qū)更是“地王重現(xiàn)”，而廣州也不例外。除了年中恒大以32968元/㎡的高價(jià)拿下珠江新城D4-B2地塊，成為廣州地王外，近期，獲批國(guó)家級(jí)新區(qū)的南沙一居住用地則被富力地產(chǎn)以6.55億元拿下，折合樓面地價(jià)3287元/㎡，溢價(jià)85%，創(chuàng)下南沙地價(jià)新高，競(jìng)爭(zhēng)各方為碧桂園、保利、萬(wàn)科、富力、奧園等國(guó)內(nèi)房企巨頭，可見(jiàn)當(dāng)前市場(chǎng)背景下，發(fā)展商對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的價(jià)格承受能力已明顯提高，這將增加地方政府貫徹國(guó)土部關(guān)于防范住房用地價(jià)格非理性上漲的難度。

　　而“限地價(jià)、競(jìng)配建”的出讓方式，由于在總價(jià)上限定土地成交的最高價(jià)，能夠有效的防止地王的產(chǎn)生，抑制地價(jià)的非理性過(guò)快上漲。而其對(duì)市場(chǎng)也是起到非常積極的影響，一方面，短期來(lái)看，在目前土地市場(chǎng)回暖的背景下，地價(jià)的平穩(wěn)發(fā)展，有利于合理引導(dǎo)當(dāng)前市場(chǎng)投資和消費(fèi)的預(yù)期，防止地王誕生炒熱區(qū)域或整個(gè)市場(chǎng)；另一方面，中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，相對(duì)理性的地價(jià)，實(shí)際是從土地成本這個(gè)環(huán)節(jié)減弱了拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。

　　經(jīng)緯樓市：限地價(jià)有利穩(wěn)預(yù)期，減弱房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力