大地要蒸發(fā)掉一桶水肯定要比一滴水費(fèi)時(shí)得多，一個(gè)行業(yè)的轉(zhuǎn)折肯定要比一個(gè)市場(chǎng)緩慢得多。

　　今年九月，再次重演2010年6月的土地市場(chǎng)瘋狂，但之前兩者的處境是一樣的，即長(zhǎng)時(shí)期土地市場(chǎng)門(mén)可羅雀。

　　分析房產(chǎn)市場(chǎng)，基本特征也和這段時(shí)間差不多，土地市場(chǎng)基本在產(chǎn)品市場(chǎng)高熱半年后，便有一次集中性的瘋狂。但這出乎意料么？顯然一點(diǎn)也不，原因很簡(jiǎn)單，土地市場(chǎng)單一賣(mài)家的純壟斷市場(chǎng)，賣(mài)家具有絕對(duì)定時(shí)定價(jià)權(quán)，而作為土地市場(chǎng)的需求方，唯一能做的是跟隨賣(mài)家一起跳舞，否則就只有離開(kāi)舞臺(tái)。

　　如果用萬(wàn)科保利恒大做例子，在他們土地消耗掉1000萬(wàn)平方的時(shí)候，如果不補(bǔ)500萬(wàn)，所有的人都會(huì)想，他們還玩不玩這個(gè)游戲？

　　所以九月土地市場(chǎng)只是“集體斷炊集體買(mǎi)糧”，至于價(jià)格肯定會(huì)產(chǎn)生饑渴過(guò)后的幻覺(jué)性美妙，這是賣(mài)方市場(chǎng)所期待，甚至所必須的，所以即便產(chǎn)生N個(gè)地王，其本質(zhì)也不代表著比這上面更多的含義。

　　同樣，貴陽(yáng)救市政策象在市場(chǎng)沸騰的油鍋里扔進(jìn)了一只青蛙，首先要分析的是為什么貴陽(yáng)政府要出臺(tái)這個(gè)政策？答案很簡(jiǎn)單——要不市場(chǎng)存量太大、爛尾樓產(chǎn)生概率大到讓政府覺(jué)得必須作出改變；要不上半年土地市場(chǎng)太冷，政府還有太多土地要出讓。

　　后面一個(gè)推論市場(chǎng)價(jià)值并不大，但如果是第一個(gè)問(wèn)題，那么就是整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，而不是貴陽(yáng)政府的問(wèn)題，所以這更值得我們?nèi)ヌ骄?、思考?/p>

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與歐美初期城市化在動(dòng)機(jī)上是不同的，歐美是產(chǎn)業(yè)化導(dǎo)致的城市化，我們是城市化帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)化，當(dāng)然可以說(shuō)我們經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了自覺(jué)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，歐美那個(gè)時(shí)候的城市化只是市場(chǎng)自發(fā)的原始狀態(tài)。

　　而關(guān)于房?jī)r(jià)，其本質(zhì)是不同城市競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，在同一個(gè)城市則是不同區(qū)域相互競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。競(jìng)爭(zhēng)總是擇優(yōu)者而擁之，這也是北上廣深深受外來(lái)購(gòu)房者親睞，同一個(gè)城市中心房屋深受購(gòu)房者親睞，而西部城市或者城市邊沿郊區(qū)地帶，不太受購(gòu)房者親睞的原因。

　　在正常狀態(tài)下，國(guó)內(nèi)要素市場(chǎng)基本實(shí)現(xiàn)了全流通，人財(cái)物流向基本不太受行政壁壘約束(限購(gòu)政策除外)，那么所有要素首先流向的是發(fā)達(dá)地區(qū)和中心地區(qū)，而逆向流動(dòng)的要素比率和比例，完全無(wú)法與之抗衡。

　　有個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題可以說(shuō)明，扣除購(gòu)買(mǎi)力因素，問(wèn)十個(gè)貴陽(yáng)人，可能會(huì)有8個(gè)愿意到北上廣深購(gòu)房，而恐怕只有一兩個(gè)北京人愿意到貴陽(yáng)購(gòu)房。房地產(chǎn)要素市場(chǎng)的馬太效應(yīng)，一方面反映了市場(chǎng)的價(jià)格，另一方面也反映了一個(gè)市場(chǎng)的潛力。

　　北上廣深潛在市場(chǎng)是包含貴陽(yáng)在內(nèi)全國(guó)市場(chǎng)，而貴陽(yáng)市場(chǎng)則幾乎只相當(dāng)于貴陽(yáng)本地以及貴州二級(jí)城市市場(chǎng)。在房地產(chǎn)上升通道過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)要素聚集呈現(xiàn)出正向狀態(tài)，即要素首先向一線(xiàn)市場(chǎng)配置，當(dāng)一線(xiàn)市場(chǎng)飽和以后再向二線(xiàn)市場(chǎng)配置，其次再是三四線(xiàn)市場(chǎng)。

　　在經(jīng)濟(jì)回落，就業(yè)受到抑制的情況下，首先出問(wèn)題的是農(nóng)村城市化，其次才是城市之間相互流通的城市化。西部市場(chǎng)受到農(nóng)村城市化資源的枯竭，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力枯竭因而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮的態(tài)勢(shì)，已經(jīng)極為明顯。這點(diǎn)不僅是貴陽(yáng)，成都、重慶、昆明市場(chǎng)的數(shù)據(jù)均可以得到證明。這些城市今年樓市特征是，區(qū)域中心城市繁榮，區(qū)域次級(jí)城市銷(xiāo)售出現(xiàn)較大程度衰退。

　　一線(xiàn)城市限購(gòu)，導(dǎo)致要素市場(chǎng)短期逆向行駛，但就如我們剛才所分析的，北京居民幾乎不會(huì)選擇貴陽(yáng)去，貴陽(yáng)居民也幾乎不會(huì)選擇到貴州次級(jí)城市去。所以要素逆流的規(guī)模和質(zhì)量都是有限的，限購(gòu)卻加速了非限購(gòu)城市中心化特征，促使了這些非典型中心出現(xiàn)典型中心的價(jià)值，但過(guò)渡透支的市場(chǎng)很快衰竭，這才是貴陽(yáng)市場(chǎng)的問(wèn)題所在。貴陽(yáng)政府出臺(tái)的政策核心也是解決城市人口規(guī)模問(wèn)題，從而解決購(gòu)買(mǎi)力問(wèn)題。

　　三四線(xiàn)城市短暫受益于一二線(xiàn)市場(chǎng)限購(gòu)的福利而透支的購(gòu)買(mǎi)力正逐漸耗盡，其實(shí)這又何止貴陽(yáng)，在全國(guó)高呼“金九”不再的時(shí)候，更多城市面臨著貴陽(yáng)難題，只是貴陽(yáng)是第一個(gè)叫出來(lái)的城市而已。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)上，肯定不止一個(gè)貴陽(yáng)，更多的僅是處于一種悶騷狀態(tài)而已，但悶騷而得不到宣泄，極有可能換上抑郁癥或者精神分裂。

　　大地要蒸發(fā)掉一桶水肯定要比一滴水費(fèi)時(shí)得多，一個(gè)行業(yè)的轉(zhuǎn)折肯定要比一個(gè)市場(chǎng)緩慢得多。佛學(xué)世界講究因果循環(huán)，如果你種下因，就一定會(huì)有果出現(xiàn)，大家會(huì)相信么？