10月主城區(qū)成交套數(shù),1477套，成交面積135208.24㎡，去化基本和上月持平，今年的金九銀十較往年有所平淡，但樓市整體趨勢依然相對保持上升態(tài)勢。

　　一月時評

　　多地微調(diào)政策緩解地方財政或促使樓市升溫

　　9月過后，深圳、貴陽、西安、武漢、天津、鎮(zhèn)江、江門等地先后對樓市政策進行微調(diào)，這也是自國務(wù)院督查組督查樓市以來，地方政府首次密集微調(diào)政策。業(yè)內(nèi)人士認為，多地微調(diào)政策的目的，主要在于刺激樓市消費，進而緩解地方政府財政"吃緊"的局面。未來可能會有更多的城市嘗試微調(diào)樓市政策，房地產(chǎn)市場也將從底部逐漸升溫。

　　新一輪政策微調(diào)啟動

　　10月29日，廣東省江門市同意開平、鶴山兩縣調(diào)整公積金貸款額度的申請。按照調(diào)整后的額度，首套房貸款最高限額統(tǒng)一提高到一人25萬元，兩人或以上50萬元；二套房貸款最高限額為一人20萬元，兩人或以上40萬元。幾乎與此同時，江蘇鎮(zhèn)江市推出新的公積金政策。其中包括子女買房，父母可成為共同還款人，公積金可用來償還商貸、支付物業(yè)費等。

　　除上述兩地外，深圳已在今年9月28日上調(diào)公積金貸款最高額度上限。武漢則在10月24日發(fā)文，除上調(diào)二手房公積金貸款最高限額外，還規(guī)定異地購房可動用本地公積金進行還貸。

　　在近期地方政府微調(diào)樓市政策的嘗試中，公積金并非唯一切入點。10月25日，天津房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管中心發(fā)布公告稱，住房交易網(wǎng)簽首付可分兩次交納，但首付款不能低于總房款的30%。貴陽則在10月初推出新政，規(guī)定購買首套房可享受相當于本市戶籍的就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇。據(jù)不完全統(tǒng)計，最近一個月，已有近10個城市對樓市政策進行微調(diào)，刺激樓市消費的意圖明顯。

　　更多城市或嘗試微調(diào)

　　從本輪政策微調(diào)的方向上看，促進樓市消費無疑是首要目的。業(yè)內(nèi)人士認為，這也是地方政府意圖通過刺激房地產(chǎn)市場回暖，緩解地方財政壓力。財政部統(tǒng)計顯示，受商品房銷售額累計增幅較低的影響，前三季度房地產(chǎn)營業(yè)稅減少6億元，下降0.2%。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，同期全國土地成交價款為5309億元，下降11.0%。

　　值得注意的是，在財政收入減少的同時，大量地方債務(wù)到期將進一步加劇地方財政壓力。國家審計署的報告顯示，截至2010年底，地方政府性債務(wù)中，約1.84萬億元需要在2012年償還。

　　除進行微調(diào)政策的嘗試之外，從今年7月開始，地方政府密集推出住房用地，在刺激土地市場回暖的同時，也增加了土地出讓收入。中國證券報記者此前在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，一些地方政府甚至向開發(fā)企業(yè)預(yù)征數(shù)年后的房地產(chǎn)稅收。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，在不觸及樓市限購、限貸等政策"紅線"的情況下，地方政府的微調(diào)嘗試被允許的可能性較大。事實上，從去年下半年以來，在微調(diào)樓市政策的40多個城市中，只有少數(shù)被叫停。該人士還認為，為刺激樓市升溫，預(yù)計未來將有更多的城市嘗試微調(diào)。

　　小結(jié)：供應(yīng)減少成交走低金九銀十風(fēng)光不再

　　土地市場新增供應(yīng)

　　土地市場出現(xiàn)成交，但開發(fā)商拿地的態(tài)度依然謹慎，預(yù)期市場未來變化不大。

　　一手住宅供應(yīng)量有所增減少。

　　10月主城區(qū)商品住宅新增供應(yīng)1218套，新增供應(yīng)面積123903.68㎡。供應(yīng)套數(shù)環(huán)比下降39%，供應(yīng)面積環(huán)比下降30%。

　　市場在售項目存量

　　據(jù)中原數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計信息顯示，截止2012.10.31，主城區(qū)市場在售項目存量為17547套，待售面積1576375.6㎡；其中涪城區(qū)在售項目存量最大，有626051.1㎡，占比39%。經(jīng)開區(qū)在售項目存量最小，僅有117845.68㎡，占比7%。未來很長一段時間內(nèi)，涪城區(qū)仍是綿陽市場成交主力。按目前市場月均去化11萬㎡計算，消化現(xiàn)有市場存量預(yù)計需要約14月之久，可見市場未來將處于激烈競爭狀態(tài)。

　　10月主城區(qū)成交套數(shù),1477套，成交面積135208.24㎡，去化基本和上月持平，今年的金九銀十較往年有所平淡，但樓市整體趨勢依然相對保持上升態(tài)勢。

　　據(jù)中原數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計信息顯示，本月綿陽主城區(qū)成交均價為4847元/㎡，本月市場均價略有上升，雖然微調(diào)政策頻出，但整體市場環(huán)境沒有改變，預(yù)計未來市場價格會保持平穩(wěn)，不會有較大波動。

　　預(yù)測：供應(yīng)趨緩，成交量略有所增高

　　隨著微調(diào)松動的的信號不斷的出現(xiàn)，預(yù)期未來市場將會有所回暖。但不會有太大波動。

　　9，10月不少樓盤紛紛推出房源，未來勢必會帶動市場，未來一段時間，銷量可能會有所增長。但整體市場不會有太大的變化。

　　今年的金九銀十已經(jīng)落下帷幕，雖然今年金九銀十成色不足，但是銷量較為穩(wěn)定，可以看出市場逐漸趨于理性，未來一段時間內(nèi)，樓市將會保持平穩(wěn)。

　　四川中原：綿陽市場月報