“整個(gè)五年規(guī)劃是希望打造20到25個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，目前還是按照原來(lái)的計(jì)劃在走。”

　　就在國(guó)慶前夕，星浩資本在蘇州再下一子。

　　9月27日，星浩資本以底價(jià)8億元獲得蘇州市金閶區(qū)金閶新城核心地塊，將打造星浩資本旗下第五個(gè)星光耀廣場(chǎng)項(xiàng)目。

　　星浩資本表示，此次獲取的蘇州地塊連同之前上海真如、南通崇川CBD一起，進(jìn)一步拓展了星浩資本的長(zhǎng)三角戰(zhàn)略布局。

　　包括新獲取的蘇州項(xiàng)目，星浩資本旗下共有五個(gè)星光耀廣場(chǎng)項(xiàng)目，“另外，今年還準(zhǔn)備獲取杭州的項(xiàng)目，大概有40萬(wàn)平方米。”星浩資本CEO趙漢忠透露：“總體來(lái)說(shuō)，通過(guò)兩年的時(shí)間，我們有六個(gè)非常大的城市綜合體項(xiàng)目。”

　　事實(shí)上，星浩資本至今才成立剛滿兩年，但旗下項(xiàng)目已處于成長(zhǎng)狀態(tài)，其中一期基金投資的大連、南通、哈爾濱項(xiàng)目都已經(jīng)進(jìn)入銷售期。據(jù)透露，今年全年有望實(shí)現(xiàn)銷售收入35億-40億元。

　　同時(shí)，星浩資本二期基金募集已完成，三期基金募資也已被提上日程，將于2013年正式展開(kāi)，預(yù)計(jì)截止至2013年的3季度，星浩資本總規(guī)模將達(dá)30億。

　　以下為星浩資本管理層采訪問(wèn)答實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：星浩資本有一支全面的團(tuán)隊(duì)，為什么不選擇成立一家開(kāi)發(fā)公司而是選擇做一只基金？

　　趙漢忠：現(xiàn)在中國(guó)做投資最少需要20-30億的資本，所以成立公司需要有一定資金來(lái)源，最起碼也要有2億元的注冊(cè)資金。

　　雖然隨著星浩資本的不斷擴(kuò)大會(huì)產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，但還是得靠積累。我們要想獲得快速成長(zhǎng)，就必須先把一個(gè)億滾成兩個(gè)億、三個(gè)億。然而像中國(guó)的這種地產(chǎn)行業(yè)，成立公司再成長(zhǎng)的方式速度比較慢。

　　觀點(diǎn)新媒體：三期的募集計(jì)劃規(guī)模大概是多少？星浩資本二期原來(lái)計(jì)劃是募資30億，后來(lái)只募集到20億，是否說(shuō)明現(xiàn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，未來(lái)的投資環(huán)境不太樂(lè)觀？按照星浩資本募集資金的進(jìn)展，五年后規(guī)模會(huì)多大？

　　黃海濱(基金募集、LP關(guān)系投資副總裁)：我們?nèi)诨鸬哪技?jì)劃在明年上半年正式啟動(dòng)，估計(jì)在明年三季度會(huì)正式封閉，規(guī)模應(yīng)該約30億人民幣。

　　經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)所有的私募基金都會(huì)產(chǎn)生同樣的影響。不過(guò)有一個(gè)數(shù)據(jù)可以分享——星浩資本在2010年私募了37億，占到整個(gè)地產(chǎn)私募基金30%的份額；雖然星浩資本在2012年募集了大概是20億左右資金，但占整個(gè)中國(guó)地產(chǎn)基金份額的40%左右。

　　我們整個(gè)五年規(guī)劃原來(lái)是希望打造20個(gè)到25個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，目前還是按照原來(lái)的計(jì)劃在走。

　　觀點(diǎn)新媒體：哈爾濱、大連、南通的項(xiàng)目都進(jìn)入了銷售階段，因此，這個(gè)階段正是星浩資本密集發(fā)力的階段，您對(duì)下半年星浩資本相關(guān)項(xiàng)目的銷售有什么期待？

　　趙漢忠：我們對(duì)下半年的銷售進(jìn)行了計(jì)劃安排，現(xiàn)在還是要求每個(gè)項(xiàng)目按照年初制定的計(jì)劃進(jìn)行。哈爾濱、大連、南通三個(gè)項(xiàng)目我們希望可以回款30億元。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了星光耀廣場(chǎng)之外，星浩資本還有沒(méi)有打算繼續(xù)在大連投資項(xiàng)目？

　　黃海濱：我們一期戰(zhàn)略投了大連、哈爾濱和南通三個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積240萬(wàn)平方米，。二期我們計(jì)劃投資上海、蘇州、杭州，基本上會(huì)在十月底之前完成相關(guān)投資。上海項(xiàng)目在今年二月份已經(jīng)拿了，今年九月底會(huì)獲取蘇州項(xiàng)目，十月底左右會(huì)獲取杭州項(xiàng)目。大連未來(lái)一定會(huì)投，這是必然的。今后三期還是以華東為主，目標(biāo)主要為國(guó)內(nèi)一、二線城市。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)正轉(zhuǎn)向以持有為主，星浩以后在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面，是以持有為主還是銷售為主？

　　趙漢忠：我們是有條件持有，但持有的時(shí)間可能不同，或者五年，或者十年。如果覺(jué)得它有潛力，我們會(huì)發(fā)起基金再持有它三年，然后再把它賣了。

　　觀點(diǎn)新媒體：相比住宅開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)投資較大、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，這就要求開(kāi)發(fā)商具備長(zhǎng)期維持發(fā)展的運(yùn)營(yíng)能力來(lái)支撐，星浩資本在運(yùn)營(yíng)管理能力上是否有值得分享的經(jīng)驗(yàn)？

　　趙漢忠：我認(rèn)為最好的一點(diǎn)是星浩資本認(rèn)識(shí)到了商業(yè)危機(jī)，我們也沒(méi)有說(shuō)商業(yè)的東西很簡(jiǎn)單，認(rèn)為只要把所有的商鋪集合起來(lái)就能夠把商業(yè)做好。

　　所以，我們一直要求商業(yè)創(chuàng)新，能夠獨(dú)樹(shù)一幟，能夠使我們的shopping mall有它的特色。消費(fèi)者可以沖著這個(gè)特色來(lái)消費(fèi)，促進(jìn)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力以及租賃水平能夠得到穩(wěn)步提升。

　　觀點(diǎn)新媒體：星浩資本曾提到，城市綜合體的發(fā)展要講究因地制宜、講究主題，那么能否就現(xiàn)在開(kāi)盤(pán)的三個(gè)項(xiàng)目做一個(gè)簡(jiǎn)要解讀？您對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大致的判斷是什么樣的？

　　趙漢忠：星浩資本的星光耀廣場(chǎng)會(huì)注重兒童和娛樂(lè)方面。另外，我們會(huì)營(yíng)造飲食文化方面的氛圍，使得消費(fèi)者認(rèn)識(shí)傳統(tǒng)的文化同時(shí)享受美食。

　　對(duì)于樓市，我認(rèn)為國(guó)家對(duì)樓市的基本需求面是有能量的?，F(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控到這個(gè)時(shí)候又面臨經(jīng)濟(jì)下滑的問(wèn)題，不管主要原因是不是房地產(chǎn)，但我認(rèn)為至少是原因之一。

　　為了使我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)達(dá)到一定的增長(zhǎng)，比如說(shuō)7%或者8%，國(guó)家又重新開(kāi)始刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以現(xiàn)在國(guó)家又在投地鐵和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　實(shí)際上投資越多，使得我們城市里面的土地價(jià)值會(huì)越來(lái)越高，人們的便利性會(huì)越來(lái)越高。所以，我認(rèn)為這反過(guò)來(lái)會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)需求變得更加旺盛。

　　大家也看到了這個(gè)苗頭，包括現(xiàn)在要讓房?jī)r(jià)下去比較困難，當(dāng)然讓房?jī)r(jià)大漲也比較難。因通過(guò)十年的房地產(chǎn)建設(shè)，供給還是積累了一部分，比如高端產(chǎn)品需要一個(gè)消化過(guò)程，不可能在短時(shí)間爆發(fā)，除非供需打破了一個(gè)大的平衡，房?jī)r(jià)才會(huì)大漲。總體上，我認(rèn)為房?jī)r(jià)趨勢(shì)還是穩(wěn)步向上。