恒隆在陳啟宗領(lǐng)導(dǎo)下沒(méi)有一睡不醒，投資內(nèi)地和1997年亞洲金融危機(jī)成就了陳啟宗的“恒隆奇跡”。

　　9月28日，恒隆地產(chǎn)在沈陽(yáng)的第二個(gè)項(xiàng)目“市府恒隆廣場(chǎng)”正式開(kāi)幕。

　　市府恒隆廣場(chǎng)一期投資額為60億元，二期預(yù)計(jì)投資額為120億元。整個(gè)項(xiàng)目的樓面面積約達(dá)105.9萬(wàn)平米，按投資額或面積均屬恒隆迄今在中國(guó)內(nèi)地最大的項(xiàng)目。

　　據(jù)恒隆方面介紹，9月28日正式開(kāi)幕的購(gòu)物中心投資額為25億元，樓面面積約10萬(wàn)平方米，首年租金回報(bào)率介乎8%至9%，略高于無(wú)錫項(xiàng)目的7.9%，更比香港物業(yè)不足5%的租金水平高出近一倍。

　　此外，市府恒隆廣場(chǎng)購(gòu)物中心出租率已達(dá)100%，每日每平方米平均租金為15.5元，即相當(dāng)于月租約470元。以其10萬(wàn)平方米樓面及40%使用率推算，未計(jì)商戶(hù)營(yíng)業(yè)額分帳部分，購(gòu)物中心每年將為恒隆貢獻(xiàn)至少2.26億元租金收入。

　　辦公樓方面，第一座大樓將于2014年底落成，但恒隆并未透露租金定價(jià)及潛在租戶(hù)。辦公樓樓面面積約19.1萬(wàn)平方米，樓高350米，為東北最高辦公大樓。

　　在新聞發(fā)布會(huì)上，恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗表示，剩余面積興建辦公大樓或服務(wù)式公寓，需要視當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況而定。中國(guó)經(jīng)濟(jì)每年增長(zhǎng)約8%，市府項(xiàng)目興建三幢辦公大樓也足以應(yīng)付，而服務(wù)式公寓仍有一定需求。

　　陳啟宗還透露，未來(lái)10年內(nèi)每年在內(nèi)地有項(xiàng)目落成，屆時(shí)內(nèi)地與香港持有項(xiàng)目面積比例將由62：38大幅提高至83：17。集團(tuán)預(yù)計(jì)投資內(nèi)地金額，每年約60億元(不包括獲取土地的資金)。

　　1982年：由盛轉(zhuǎn)衰

　　從登陸上海到沈陽(yáng)第二個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，恒隆在內(nèi)地發(fā)展5個(gè)項(xiàng)目已耗費(fèi)約莫20年時(shí)間。

　　然而，陳啟宗卻稱(chēng)，預(yù)計(jì)未來(lái)10年內(nèi)，恒隆在內(nèi)地每年都會(huì)有一個(gè)項(xiàng)目落成，分布在無(wú)錫、天津、大連、昆明等二三線(xiàn)城市，“相當(dāng)于每年建成一個(gè)紐約帝國(guó)大廈”。

　　縱觀恒隆的發(fā)展歷程，兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)頗為關(guān)鍵，一個(gè)是1982年，一個(gè)是1991年。

　　和新鴻基地產(chǎn)、長(zhǎng)和系相比，恒隆在內(nèi)地的名氣顯得更為低調(diào)和小眾一些。

　　實(shí)際上，恒隆曾是香港排名第二的開(kāi)發(fā)商，但在1982年之后，因投資失利，從第二一路滑落，跌至九、十名。

　　轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是1982年，在陳啟宗之父、恒隆創(chuàng)始人陳曾熙先生領(lǐng)導(dǎo)之下，恒隆彼時(shí)與新世界攜手拿下香港金鐘二段“地鐵上蓋”物業(yè)開(kāi)發(fā)權(quán)。

　　誰(shuí)也沒(méi)有想到，1982年是香港那一輪房地產(chǎn)泡沫崩盤(pán)前夜，只是那時(shí)候的香港人，包括陳氏恒隆，幾乎沒(méi)有絲毫察覺(jué)。

　　數(shù)據(jù)顯示，1959年至1981年的21年間，香港各類(lèi)物業(yè)的地價(jià)上漲了74至281倍，同一時(shí)期，香港物價(jià)上漲26倍。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅遠(yuǎn)高于城市平均物價(jià)漲幅，地產(chǎn)價(jià)值被嚴(yán)重高估。

　　在各種沒(méi)有預(yù)料的因素“偶遇”下，恒隆面臨的是要補(bǔ)償金鐘二段香山大廈地價(jià)18億港元，但銀行此時(shí)已經(jīng)收緊銀根，恒隆資金開(kāi)始吃緊，并最終退出金鐘二段“地鐵上蓋”開(kāi)發(fā)。

　　1986年，陳曾熙去世，陳啟宗叔叔陳曾燾主理恒隆?；蛟S是受此前過(guò)于冒進(jìn)而導(dǎo)致失利的影響，陳曾燾打理恒隆時(shí)作風(fēng)轉(zhuǎn)向保守，使得原本一些規(guī)模并不如恒隆的港企后來(lái)居上，而恒隆則變得低調(diào)。

　　局面直到1991年陳啟宗接任主席之后才開(kāi)始改變。在成為恒隆的新一任掌門(mén)之后，將“失去的時(shí)光”追回來(lái)，也成為陳啟宗的意愿。

　　雖然和陳曾燾過(guò)于保守作風(fēng)有明顯不同，但此前的激進(jìn)教訓(xùn)及長(zhǎng)輩行事作風(fēng)，似乎還是影響了陳啟宗及恒隆的發(fā)展風(fēng)格。最為明顯的是，雖然港資房企負(fù)債率一向比內(nèi)房企低很多，但如恒隆一般多年來(lái)保持零負(fù)債、正現(xiàn)金流的企業(yè)也不多見(jiàn)。追求財(cái)務(wù)絕對(duì)穩(wěn)健、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最小化、回報(bào)最優(yōu)及最大化，都處處體現(xiàn)了恒隆這些年來(lái)的做事風(fēng)格。

　　尤其是1992年進(jìn)入上海開(kāi)始，這些特點(diǎn)變現(xiàn)得尤為明顯。

　　1992年：初入上海

　　有人總結(jié)稱(chēng)，恒隆在陳啟宗領(lǐng)導(dǎo)下沒(méi)有一睡不醒，投資內(nèi)地和1997年亞洲金融危機(jī)成就了陳啟宗的“恒隆奇跡”。

　　1992年，陳啟宗上任恒隆集團(tuán)主席第二年，正式踏出投資內(nèi)地的第一步，選擇的城市是剛剛進(jìn)入新一輪發(fā)展的上海由2011年退休的上海恒隆廣場(chǎng)前總經(jīng)理何磐光帶隊(duì)，通過(guò)談判獲得上海恒隆廣場(chǎng)、上海恒隆港匯廣場(chǎng)總值達(dá)3億美元土地使用權(quán)，并打造了兩個(gè)標(biāo)桿性頂級(jí)商業(yè)項(xiàng)目。

　　上海恒隆廣場(chǎng)作為集團(tuán)進(jìn)入內(nèi)地第一個(gè)項(xiàng)目，肩負(fù)著一舉在內(nèi)地樹(shù)立形象、奠定基礎(chǔ)的重責(zé)大任，對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目，恒隆上下用了近十年時(shí)間精心打造。

　　1992年獲取土地，直到2001年上海恒隆廣場(chǎng)才推出市場(chǎng)。

　　十年雕琢獲得了豐厚回報(bào)，這不僅僅反映在資金回報(bào)率上，更重要的是，直到今日，即使國(guó)內(nèi)大大小小各種綜合體項(xiàng)目不斷涌出，但上海恒隆廣場(chǎng)依然是中國(guó)內(nèi)地最高端的商業(yè)物業(yè)典范。

　　在上海恒隆廣場(chǎng)推出并取得成功之后，恒隆決定大舉進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)并專(zhuān)注商業(yè)地產(chǎn)，也開(kāi)始布局中國(guó)其他城市，在沈陽(yáng)、濟(jì)南、大連、無(wú)錫、昆明等城市取得土地。細(xì)心觀察亦可發(fā)現(xiàn)，這些土地是恒隆在內(nèi)地土地市場(chǎng)低潮期獲取的，在土地市場(chǎng)高漲時(shí)，恒隆絕不會(huì)出手拿地。

　　對(duì)于這個(gè)做事準(zhǔn)則，陳啟宗也并不諱言。

　　最近兩年公開(kāi)接受采訪(fǎng)時(shí)，陳啟宗反復(fù)表示，買(mǎi)地時(shí)機(jī)很重要。并稱(chēng)“要在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候做適當(dāng)?shù)氖?rdquo;。以香港為例，恒隆在港已經(jīng)有12年未曾購(gòu)地。

　　至于內(nèi)地的土地，陳啟宗認(rèn)為都是以合適的價(jià)格在合適的機(jī)會(huì)購(gòu)進(jìn)的。

　　“我們?cè)?992-1994年期間買(mǎi)地，而從1995年到1999年沒(méi)有拿過(guò)一塊地皮。在2005-2006年，一線(xiàn)城市沒(méi)有好地了，我們就跑去二線(xiàn)城市拿地，而2007-2008年大家瘋狂買(mǎi)地的時(shí)候，我們又不買(mǎi)了。”陳啟宗輕描淡寫(xiě)，把近20年在內(nèi)地的擴(kuò)展用如此寥寥數(shù)句歸納。

　　截至目前，恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地已經(jīng)布局7個(gè)城市，除了上海以外，均為二線(xiàn)城市，擁有9個(gè)項(xiàng)目。

　　購(gòu)地的哲學(xué)

　　除了對(duì)購(gòu)地時(shí)機(jī)的把握之外，陳啟宗對(duì)項(xiàng)目選址的要求近乎苛刻。

　　在陳啟宗的心中，一個(gè)可以進(jìn)入的城市，適合恒隆的地塊一般只有兩三塊而已，如果這幾塊地恒隆無(wú)法獲得，那么公司寧可放棄，也不屈就。

　　陳啟宗認(rèn)為，在每一個(gè)城市必須拿到最繁華區(qū)域的黃金地塊，才能做出頂級(jí)商業(yè)項(xiàng)目，“恒隆的策略是在經(jīng)濟(jì)蓬勃城市最佳地點(diǎn)購(gòu)入最大幅土地，且僅在最繁盛的現(xiàn)有商業(yè)區(qū)進(jìn)行土地購(gòu)置”。

　　恒隆在城市選擇、地塊選擇及項(xiàng)目選擇的態(tài)度，是大多數(shù)急于擴(kuò)張的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法理解的。他們可能更看中城市未來(lái)規(guī)劃，但是恒隆看中城市未來(lái)購(gòu)買(mǎi)力。在地段的選擇上，恒隆趨向保守，城市核心已經(jīng)具備成熟商業(yè)條件，這些能夠吸引商戶(hù)，并能在短期內(nèi)帶來(lái)最大回報(bào)。

　　對(duì)于回報(bào)，陳啟宗曾有過(guò)一個(gè)很不錯(cuò)的故事：“我有個(gè)朋友是全世界最大的商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展商，我曾問(wèn)他開(kāi)一個(gè)廣場(chǎng)的回報(bào)率是多少，他說(shuō)大概7%左右。那我又問(wèn)，當(dāng)這個(gè)廣場(chǎng)成熟，7年10年之后的回報(bào)率是多少？他說(shuō)多一倍好像還不到，就是從7%到13-15%左右。他又反問(wèn)我，那你呢？我說(shuō)我們只有4%左右，成熟以后是30%多。”

　　此外，恒隆對(duì)于拿地還有一個(gè)準(zhǔn)則，即是“不拿地王”。陳啟宗甚至曾一度戲稱(chēng)“拿地王的都是傻瓜。”

　　陳啟宗一再?gòu)?qiáng)調(diào)：地王對(duì)誰(shuí)都沒(méi)好處，因?yàn)樗赡軙?huì)推高房?jī)r(jià)，對(duì)開(kāi)發(fā)商更不是好事，最好的下場(chǎng)是賺錢(qián)少了，最壞的結(jié)果就是破產(chǎn)。

　　鏈接：恒隆在上海

　　1992年，參與開(kāi)發(fā)上海徐匯區(qū)一幢商業(yè)/住宅綜合大廈(現(xiàn)為港匯廣場(chǎng))。

　　1993年，在上海南京西路收購(gòu)一幅地皮，發(fā)展為一幢商業(yè)/辦公室綜合大樓(現(xiàn)為恒隆廣場(chǎng))。

　　1999年12月，位于上海的零售綜合大樓啟用，樓面面積共99200平方米，成為上海最大的現(xiàn)代化商場(chǎng)。

　　2001年7月，上海恒隆廣場(chǎng)隆重啟用，由最大型國(guó)際品牌薈萃及占地50100平方米商場(chǎng)，以及浦東最高及占地90000平方米六十六層辦公室大樓所組成。

　　2005年1月，成功奪得天津和平區(qū)商業(yè)綜合地。

　　2005年9月，以人民幣約7.6億元投得沈陽(yáng)市沉河區(qū)中街路一幅約3.5萬(wàn)平方米土地，發(fā)展沈陽(yáng)皇城恒隆廣場(chǎng)。2006年1月，與濟(jì)南市政府簽訂意向書(shū)，獲權(quán)入標(biāo)競(jìng)投濟(jì)南市一幅地皮以興建購(gòu)物商場(chǎng)。

　　2006年7月，與長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民政府簽署意向書(shū)，于長(zhǎng)沙市發(fā)展大型綜合商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)沙恒隆廣場(chǎng)，總建筑面積約達(dá)50萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資超逾人民幣40億元。

　　2006年8月，以人民幣約8.95億元投得沈陽(yáng)市市政府廣場(chǎng)南面、沈河區(qū)青年大街旁一幅92065平方米土地，用于發(fā)展沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)。2006年11月，沈陽(yáng)市沈河區(qū)中街路皇城恒隆廣場(chǎng)開(kāi)工。

　　2006年12月，以約人民幣6.85億元投得無(wú)錫市崇安區(qū)人民中路一幅面積37324平方米黃金地塊，計(jì)劃投資約人民幣35億元發(fā)展無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)。

　　2007年2月，以約人民幣5.7億元投得濟(jì)南市歷下區(qū)泉城路一幅面積52569平方米黃金地塊，并計(jì)劃總投資約人民幣25億元發(fā)展?jié)虾懵V場(chǎng)。

　　2007年4月，沈陽(yáng)市市政府廣場(chǎng)南面、沈河區(qū)青年大街旁“市府恒隆廣場(chǎng)”舉行開(kāi)工剪彩儀式。

　　2007年12月，濟(jì)南市歷下區(qū)泉城路“恒隆廣場(chǎng)”舉行開(kāi)工剪彩儀式。

　　2008年5月，天津市和平區(qū)和平路“恒隆廣場(chǎng)”舉行開(kāi)工剪彩儀式。

　　2008年11月，無(wú)錫市崇安區(qū)人民中路“恒隆廣場(chǎng)”(一期)舉行開(kāi)工剪彩儀式。

　　2009年5月，投得大連市西崗區(qū)五四路一幅面積63400平方米黃金地塊，并計(jì)劃投資約人民幣45億元發(fā)展成一座總樓面面積221900平方米世界級(jí)購(gòu)物中心，項(xiàng)目將命名為“恒隆廣場(chǎng)”。

　　2009年5月，以約4.15億元人民幣成功投得無(wú)錫市崇安區(qū)健康路一幅面積16767平方米黃金地塊。此地塊與發(fā)展中的無(wú)錫“恒隆廣場(chǎng)”(一期)相鄰，并將成為恒隆地產(chǎn)在無(wú)錫市發(fā)展中項(xiàng)目的擴(kuò)建部分。

　　2010年6月，沈陽(yáng)市金融及商業(yè)中心沈河區(qū)中街路的皇城恒隆廣場(chǎng)舉行開(kāi)幕典禮。2010年9月，大連市西崗區(qū)恒隆廣場(chǎng)舉行開(kāi)工剪彩儀式。

　　2011年3月，上海港匯廣場(chǎng)正式易名為“港匯恒隆廣場(chǎng)”。

　　2011年8月，濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)開(kāi)幕，董事長(zhǎng)陳啟宗先生主持開(kāi)幕典禮。

　　2011年9月，投得云南省昆明市一幅地盤(pán)總面積約5.6萬(wàn)平方米黃金地塊，總價(jià)人民幣34.96億元。

　　2012年9月，沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)開(kāi)幕，率先啟業(yè)的是世界級(jí)購(gòu)物中心，隨后還有頂級(jí)辦公大樓、酒店及服務(wù)式寓所。