太古并沒(méi)有可以復(fù)制的成功模式，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)最核心的堅(jiān)持就是保持耐心、放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)。

　　2012年，香港回歸已15年。

　　回歸前100年，即英國(guó)統(tǒng)治香港時(shí)，一直實(shí)行嚴(yán)格的直接管治法，不僅最高領(lǐng)導(dǎo)人港督是由英國(guó)委任，而且立法局及行政會(huì)議成員，除了少數(shù)華人以外，大部分都是英國(guó)人。

　　經(jīng)濟(jì)方面，香港也幾乎全部由英資控制。根據(jù)1979年香港股市排名，華資能入前十的只有新世界一家，其余全是英資集團(tuán)，包括匯豐、置地、怡和及太古等。

　　其中，怡和、太古、會(huì)德豐與和記黃埔更是被稱之為四大英資洋行，旗下生意涉及了香港的方方面面。

　　然而，隨著會(huì)德豐被船王包玉剛奪取，和記黃埔成為李嘉誠(chéng)旗下企業(yè)，越來(lái)越多英資洋行在香港消失無(wú)蹤。

　　自怡和從港交所退市，并將主營(yíng)業(yè)務(wù)撤離香港之后，在香港堅(jiān)守的英資企業(yè)已經(jīng)不多。

　　“四大英資洋行”逐漸消失之后，碩果僅存的太古顯得更為特別。至少，在發(fā)展策略和模式上，現(xiàn)如今高層仍是清一色英國(guó)人的太古有著非常明顯的不同。和其他房企相比，太古的風(fēng)格視乎充滿著“英國(guó)紳士”般的優(yōu)雅和緩慢。

　　這樣的作風(fēng)也被太古地產(chǎn)帶到了高速發(fā)展的中國(guó)內(nèi)地。

　　十年太古匯

　　太古地產(chǎn)進(jìn)入內(nèi)地已經(jīng)21世紀(jì)之后的事情了。2001年，香港太古地產(chǎn)在廣州設(shè)立了第一個(gè)大陸地區(qū)的代表處，同時(shí)也開始投資其在內(nèi)地的第一個(gè)項(xiàng)目——廣州太古匯。

　　當(dāng)年，太古地產(chǎn)受廣州某報(bào)業(yè)集團(tuán)之邀，以一方出地、一方出錢的模式，共同開發(fā)天河路與天河?xùn)|路交界地塊，當(dāng)時(shí)規(guī)劃總占地面積近3萬(wàn)平方米，建筑面積25-30萬(wàn)平方米的綜合商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，初定于2006-2007年落成。

　　2002年4月，太古地產(chǎn)成功“兼并”周邊的婦幼保健院用地，令項(xiàng)目總占地面積擴(kuò)大到近5萬(wàn)平方米，建筑面積也增加到約45萬(wàn)平方米，同時(shí)該項(xiàng)目總投資也追加到40億元。

　　2004年4月，太古地產(chǎn)又宣布增持項(xiàng)目42%股權(quán)，由原來(lái)的55%增至97%。同時(shí)，總投資追加到46億元。

　　同年10月，項(xiàng)目正式定名為“太古匯”，并辦理完成用地手續(xù)，項(xiàng)目地塊正式歸入太古地產(chǎn)名下。11月，太古地產(chǎn)宣布向太古匯項(xiàng)目注入40億元，正式啟動(dòng)該項(xiàng)目，計(jì)劃于2008年建成開業(yè)。

　　但太古匯在2008年并沒(méi)有和廣州市民見(jiàn)面。2008年4月，時(shí)任太古地產(chǎn)廣州首席代表郝繼霖表示，太古匯項(xiàng)目“希望2009年底能夠做好，2010年亞運(yùn)會(huì)期間推出”。

　　據(jù)了解，廣州太古匯項(xiàng)目除了因?yàn)閷?duì)設(shè)計(jì)的多次修改導(dǎo)致進(jìn)度延誤外，在地鐵接駁上與廣州地鐵公司存在分歧也是延誤施工的重要原因。

　　廣州地鐵三號(hào)線在原規(guī)劃中，只有一個(gè)出口與太古匯項(xiàng)目相連，可以直通太古匯的部分商場(chǎng)。但太古方面將香港“地鐵上蓋物業(yè)”建設(shè)思維移植到了內(nèi)地項(xiàng)目的開發(fā)，希望太古匯項(xiàng)目能有更多的出口與地鐵接駁。

　　2008年年末，廣州地鐵公司作出了規(guī)劃變動(dòng)，太古匯項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)施工，預(yù)期2010年底開始分階段啟用。但事實(shí)上，太古匯最終開業(yè)時(shí)間是2011年9月23日，距離獲取該項(xiàng)目恰好十年時(shí)間。

　　上海大中里

　　十年磨一劍，這似乎就是太古的行事作風(fēng)，因?yàn)轭愃剖虑橥瑯映霈F(xiàn)在太古其他內(nèi)地項(xiàng)目上。

　　2002年12月，香港興業(yè)國(guó)際以13.06億港幣的代價(jià)，從上海靜安區(qū)政府手中取得了大中里地塊土地使用權(quán)。2006年11月25日，太古地產(chǎn)購(gòu)入香港興業(yè)上海大中里發(fā)展項(xiàng)目50%權(quán)益，這也成為太古地產(chǎn)在上海第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)的太古主席簡(jiǎn)基富隨后表示，項(xiàng)目投資總額將不少于100億元。

　　始建于1925年的“大中里”，是目前上海市內(nèi)保存最完整、規(guī)模最大的石庫(kù)門里弄之一。項(xiàng)目位于上海市靜安區(qū)南京西路核心區(qū)域，北接南京西路，西臨石門一路，南鄰?fù)Ｂ罚瑬|靠青海路，總占地面積6.3萬(wàn)平方米。

　　興業(yè)國(guó)際董事總經(jīng)理兼執(zhí)行董事查懋成曾經(jīng)信心滿滿地對(duì)媒體表示：“你相信我，這里到時(shí)候肯定將超過(guò)新天地。”但從2002年拿下該地塊后，大中里項(xiàng)目一直只是興業(yè)國(guó)際和太古手中的圖紙。太古地產(chǎn)在2009年全年業(yè)績(jī)公告中，對(duì)大中里項(xiàng)目表述為：位于上海靜安區(qū)的大中里項(xiàng)目繼續(xù)進(jìn)行地盤清理及安置工程。這個(gè)350萬(wàn)平方呎的多用途發(fā)展項(xiàng)目預(yù)期啟用時(shí)間已延遲至2014年，原因是需要完成地盤清理工作，并要方便毗連地盤地鐵站進(jìn)行興建工程，而2010年上海世界博覽會(huì)的舉行，亦可能導(dǎo)致工程暫停。

　　太古地產(chǎn)公共事務(wù)部總監(jiān)司徒少貞曾對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，大中里項(xiàng)目在進(jìn)行遷置工作，進(jìn)程會(huì)按照太古既定計(jì)劃完成。

　　最終，隨著上海靜安區(qū)“大中里”保護(hù)建筑位移工程啟動(dòng)，位于上海市中心這個(gè)大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目于2009年3月10日正式動(dòng)工。據(jù)興業(yè)國(guó)際公告，大中里項(xiàng)目將包括寫字樓、一座購(gòu)物中心、公寓以及酒店，地塊面積約為6.28萬(wàn)平方米，總建筑面積29.1萬(wàn)平方米。

　　太古地產(chǎn)接手該項(xiàng)目后，修改了部分的規(guī)劃，未來(lái)將發(fā)展成一個(gè)由三幢酒店、兩幢甲級(jí)寫字樓和零售商場(chǎng)組成的純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　太古地產(chǎn)在2009年3月曾表示，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2013年可以面世；2010年，大中里項(xiàng)目一期推出時(shí)間又延遲了一年，推至了2014年。但在太古地產(chǎn)目前的官網(wǎng)上，對(duì)項(xiàng)目介紹清楚寫明：大中里項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2016年起分階段啟用。

　　保守與專注

　　雖然廣州太古匯項(xiàng)目是太古地產(chǎn)進(jìn)入內(nèi)地的起點(diǎn)，但第一個(gè)經(jīng)營(yíng)的卻是北京三里屯Village。

　　2007年初，摩根士丹利通過(guò)旗下基匯基金與太古合組公司收購(gòu)了三里屯Village，雙方出資比例為20%和80%，共投資48億元，這也是太古地產(chǎn)在北京投資的第一個(gè)項(xiàng)目。

　　該項(xiàng)目占地面積為5.4萬(wàn)平方米，建筑面積約為17萬(wàn)平方米，以“3.3”大廈為界分為南北兩區(qū)，北區(qū)為8萬(wàn)平方米，南區(qū)為9萬(wàn)平方米。這個(gè)低密度的商業(yè)項(xiàng)目由17座建筑物組合而成，其中包括有400間左右的零售店鋪及一家精品酒店。

　　但讓太古沒(méi)想到的是，招租過(guò)程中出現(xiàn)了難題。原定于2007年10月開業(yè)的項(xiàng)目，曾經(jīng)一度將開業(yè)時(shí)間鎖定在年底，然后又推遲到了2008年6月。原因則是三里屯Village南北兩區(qū)在商業(yè)定位差異和高租金預(yù)期，導(dǎo)致該項(xiàng)目特別是北區(qū)招租情況不順。為了打造太古心中一線奢侈品牌商場(chǎng)，北區(qū)租金價(jià)格在95-100美元/平方米.月，而這個(gè)價(jià)格超過(guò)了很多商家預(yù)算。經(jīng)過(guò)這幾年不斷調(diào)整及推廣，三里屯Village已經(jīng)大獲成功，成為北京“潮”文化聚集地。

　　而今年9月20日，太古地產(chǎn)在北京第二個(gè)項(xiàng)目也已開幕，即是與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)共同投資的頤堤港。在京滬廣之外，太古地產(chǎn)進(jìn)入的內(nèi)地第四個(gè)城市是成都，與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)再次合作，共同投資開發(fā)大慈寺項(xiàng)目。

　　綜上所述，太古地產(chǎn)進(jìn)入中國(guó)12年，發(fā)展了5個(gè)項(xiàng)目，而太古對(duì)這個(gè)速度表示滿意，并一再表示看中的不是發(fā)展速度，而是項(xiàng)目品質(zhì)。

　　但這速度并不符合大多數(shù)國(guó)人預(yù)期，太古在內(nèi)地的發(fā)展常常被評(píng)價(jià)為“步伐緩慢，業(yè)務(wù)單一”，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為，太古在中國(guó)這個(gè)飛速發(fā)展的新興經(jīng)濟(jì)體中沒(méi)有多少發(fā)展前景。

　　太古并不這么認(rèn)為，也曾解釋為何不涉足內(nèi)地住宅市場(chǎng)，稱“住宅市場(chǎng)需要快速拿地、設(shè)計(jì)然后賣掉，整個(gè)周期非常短，太古并不擅長(zhǎng)這個(gè)領(lǐng)域”。

　　至于為何不在國(guó)內(nèi)快速擴(kuò)張持有型物業(yè)，太古地產(chǎn)表示，每個(gè)城市文化內(nèi)涵和地理位置都需要考量，太古并沒(méi)有可以復(fù)制的成功模式，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)最核心的堅(jiān)持就是保持耐心、放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)。

　　鏈接：太古的內(nèi)地發(fā)展

　　首入內(nèi)地：2002年，太古地產(chǎn)與廣州日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，在廣州天河區(qū)發(fā)展一個(gè)大型商業(yè)及文化綜合項(xiàng)目，名為太古匯。

　　增持布局：2004年，太古地產(chǎn)修訂合作意向書，把廣州太古匯商業(yè)及文化綜合發(fā)展項(xiàng)目股權(quán)，由55%增加至97%。

　　上海發(fā)展：2006年，太古地產(chǎn)向香港興業(yè)國(guó)際購(gòu)入上海靜安區(qū)大中里發(fā)展項(xiàng)目50%權(quán)益。此項(xiàng)目包括購(gòu)物中心、辦公大樓及酒店，由兩家公司共同發(fā)展及持有。

　　北京首秀：2007年，太古地產(chǎn)基匯資本中國(guó)基金合資收購(gòu)北京三里屯項(xiàng)目，該項(xiàng)目為低密度商業(yè)綜合項(xiàng)目，包括零售發(fā)展及提供99間客房的酒店。太古地產(chǎn)持有零售部分80%權(quán)益，并全資擁有酒店。

　　再下一城：2008年，太古地產(chǎn)購(gòu)入北京朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)附近頤堤巷項(xiàng)目50%權(quán)益，是為太古地產(chǎn)在北京的第二個(gè)發(fā)展項(xiàng)目。

　　西部機(jī)會(huì)：2010年，太古地產(chǎn)聯(lián)合遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以20.0288億元人民幣成功摘得成都大慈寺文化商業(yè)綜合體項(xiàng)目，成都成為太古地產(chǎn)進(jìn)入的內(nèi)地第四座城市。

　　十年磨劍：2011年，太古地產(chǎn)內(nèi)地的旗艦項(xiàng)目廣州太古匯正式開業(yè)。2009年4月16日，太古地產(chǎn)與中國(guó)銀行廣東省分行簽訂協(xié)定，為附屬公司太古匯(廣州)發(fā)展有限公司達(dá)成一項(xiàng)人民幣20億元五年定期項(xiàng)目融資。

　　2010年12月15日，太古地產(chǎn)與興業(yè)國(guó)際聯(lián)合宣布，為在上海心臟地帶共同發(fā)展的大中里項(xiàng)目，簽訂一項(xiàng)為期13年、總值高達(dá)人民幣80億元的銀團(tuán)貸款融資。

　　2009年9月20日，太古地產(chǎn)附屬公司太古匯(廣州)發(fā)展有限公司為旗下太古匯商場(chǎng)舉行結(jié)構(gòu)封頂儀式，象征太古匯綜合項(xiàng)目的發(fā)展取得階段性成就。

　　2010年10月11日，太古酒店旗下休閑式商務(wù)酒店北京東隅落戶位于北京朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)、以零售為主導(dǎo)的合資綜合體項(xiàng)目頤堤港。

　　2012年8月7日，太古地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)共同開發(fā)的成都大慈寺文化商業(yè)綜合體項(xiàng)目啟動(dòng)。

　　2012年9月20日，太古地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)共同投資的北京頤堤港項(xiàng)目舉行開幕儀式。