“房地產(chǎn)從調(diào)控轉(zhuǎn)向保護(hù)，已經(jīng)到了非常迫切的地步。”

　　作為投行界的一名老兵，德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平在業(yè)界被尊稱為“老蔡”。

　　蔡洪平十幾年的投行經(jīng)歷正好趕上了中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，在這期間，他將眾多中國(guó)民營(yíng)企業(yè)成功介紹到了全球投資者面前，讓世界更充分、更清楚的了解中國(guó)，了解中國(guó)的民營(yíng)企業(yè)。

　　由于年少時(shí)曾被下放到江蘇海門縣務(wù)農(nóng)，多年以后，這段務(wù)農(nóng)經(jīng)歷，讓蔡洪平可以深刻理解中國(guó)當(dāng)代的民營(yíng)企業(yè)家，因?yàn)樗麄冇兄嗨频慕?jīng)歷和感受，而這種情節(jié)也融入到了其日后的投行經(jīng)歷中。

　　也因此，在業(yè)界蔡洪平以擅長(zhǎng)講述中國(guó)民營(yíng)尤其是農(nóng)民出身企業(yè)家的資本故事而著稱，同時(shí)又因作風(fēng)強(qiáng)勢(shì)，被人形容為“非常富有攻擊性”，其經(jīng)手的IPO定價(jià)也因激進(jìn)而備受爭(zhēng)議。

　　蔡洪平在投行界聲名鵲起是在2007年。當(dāng)年4月，時(shí)任瑞銀亞太區(qū)投行部主席的蔡洪平主導(dǎo)了碧桂園的IPO，講述了一出“中國(guó)最大地主”的故事，并成功打動(dòng)香港投資者，最終獲得超過(guò)百億的募資。

　　碧桂園之后，蔡洪平率領(lǐng)的瑞銀團(tuán)隊(duì)又接手了另一單迥異的房地產(chǎn)IPO：SOHO中國(guó)。SOHO當(dāng)時(shí)只有100萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于碧桂園，但最后還是成功上市。

　　對(duì)此，蔡洪平事后曾回憶：“這是兩個(gè)故事，碧桂園是中國(guó)的城鎮(zhèn)再造者，而潘石屹的項(xiàng)目在市中心。”

　　一般而言，在香港上市的房企都要講“故事”，以此來(lái)打動(dòng)投資者，而誰(shuí)的“故事”講得好、更動(dòng)聽，誰(shuí)就能吸引更多的機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購(gòu)。

　　在這方面，蔡洪平也曾表示，他要求每家IPO的企業(yè)去跟國(guó)際資本市場(chǎng)講動(dòng)人的故事、企業(yè)發(fā)展的基因和核心競(jìng)爭(zhēng)力等，并且老板要去親自講，更要幽默地講。

　　除了碧桂園和SOHO中國(guó)外，蔡洪平成功主導(dǎo)的房企IPO案例還有復(fù)星和綠城等。

　　不過(guò)，隨著這兩年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控，房企境外上市亦寥寥無(wú)幾，這種大環(huán)境的變化，也讓轉(zhuǎn)投德銀后的蔡洪平感到一些無(wú)奈。

　　當(dāng)然，這不僅僅是蔡洪平一個(gè)人的無(wú)奈，也是整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。

　　保護(hù)房地產(chǎn)

　　房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，一路走來(lái)都伴隨著政府的調(diào)控，外界對(duì)于調(diào)控也是眾說(shuō)紛紜，但在蔡洪平看來(lái)，“其實(shí)調(diào)控兩個(gè)字就是錯(cuò)誤”。

　　2012博鰲房地產(chǎn)論壇期間，蔡洪平在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)如是明確自己的觀點(diǎn)。他還堅(jiān)持認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該是一個(gè)完全市場(chǎng)化的過(guò)程，從過(guò)去經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，調(diào)控并不能取得什么好成果。

　　對(duì)于調(diào)控政策的錯(cuò)誤之處，蔡洪平指出，政府調(diào)控目的其實(shí)是正確的，但關(guān)鍵問題是應(yīng)該怎樣調(diào)控。

　　“現(xiàn)在出現(xiàn)的問題不是房地產(chǎn)影響的，其實(shí)是由地價(jià)推動(dòng)的，但中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)去幾年都是控制資金供應(yīng)，這樣會(huì)適得其反，房?jī)r(jià)反而還會(huì)暴漲。所以應(yīng)該清楚基本的供應(yīng)關(guān)系。”

　　蔡洪平進(jìn)一步解釋，他所講的供應(yīng)關(guān)系其實(shí)是土地資產(chǎn)而不是房地產(chǎn)資產(chǎn)，因?yàn)槠髽I(yè)需要的土地是有限的，如果沒有土地支撐就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，一旦有土地支撐則會(huì)回落。

　　此外，在歐美債務(wù)危機(jī)導(dǎo)致的全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩中，中國(guó)并未獨(dú)善其身，經(jīng)濟(jì)增速亦開始下滑。

　　“我明顯看到一些企業(yè)走向至少2-3年的衰退、蕭條，有的甚至撞向冰山、走向死亡，這從資金鏈上看得很清楚。但目前唯一有增量的就是房地產(chǎn)，別的行業(yè)全部是死亡。”蔡洪平認(rèn)為。

　　與此同時(shí)，受制于全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化和人工成本上升，我國(guó)制造業(yè)升級(jí)艱難，一些政府扶持的行業(yè)，如光能、光伏產(chǎn)業(yè)、環(huán)保等新興科技產(chǎn)業(yè)，在新一輪經(jīng)濟(jì)下調(diào)以后也遇到了前所未有的困難。

　　對(duì)于這些行業(yè)遇到的問題，蔡洪平認(rèn)為，缺乏有效內(nèi)需是一個(gè)重要因素，而相比這些行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)卻有著極大的內(nèi)部需求。

　　蔡洪平的看法其實(shí)也不無(wú)道理，因?yàn)閺恼{(diào)控至今，房地產(chǎn)行業(yè)依然百摧不撓，主要是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是有真需求的，在中國(guó)城市化的強(qiáng)勁推動(dòng)下，房子已成為一個(gè)必需品。

　　并且，與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)有28個(gè)之多，如果房地產(chǎn)行業(yè)需求下降，這些相關(guān)行業(yè)都會(huì)受到或多或少的影響，進(jìn)而影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系。

　　在這種背景下，蔡洪平建議，不要就房地產(chǎn)看房地產(chǎn)，應(yīng)該從整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來(lái)看，未來(lái)不要再調(diào)控房地產(chǎn)了，而是要研究怎樣保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并學(xué)會(huì)尊重市場(chǎng)。“簡(jiǎn)單地說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)從調(diào)控轉(zhuǎn)向保護(hù)，已經(jīng)到了非常迫切的地步。”

　　蔡洪平具體談到，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)歷史性拐點(diǎn)的時(shí)候，要從調(diào)控房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)檠芯勘Ｗo(hù)房地產(chǎn)。而且是保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不是保護(hù)房?jī)r(jià)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)要區(qū)別開，經(jīng)濟(jì)和政治要區(qū)別開，有效需求和階級(jí)對(duì)立要區(qū)別開。

　　蔡洪平還希望，經(jīng)過(guò)徹底改革后的中國(guó)，應(yīng)該是一個(gè)“小政府、大社會(huì)”，政府要盡量少用調(diào)控手段。

　　中國(guó)的拐點(diǎn)

　　除了談及保護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，蔡洪平還認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)下調(diào)是歷史性的，并且這個(gè)歷史性下調(diào)不是一年兩年，而是二十年來(lái)首次出現(xiàn)從增長(zhǎng)期走向整合期的一個(gè)大拐點(diǎn)。也正因?yàn)橛兄@樣的觀點(diǎn)，蔡洪平對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)未來(lái)極為悲觀。但即使是在這種悲觀情緒下，蔡洪平依然能在其中找到發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　按照蔡洪平此前分析，由歐美債務(wù)危機(jī)導(dǎo)致的全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩短期內(nèi)難以解決，但這個(gè)事件本身并不是“癌癥”，只不過(guò)這個(gè)過(guò)程可能會(huì)很漫長(zhǎng)，并且引起一系列連鎖反應(yīng)。

　　就此，蔡洪平認(rèn)為，由于稀缺經(jīng)濟(jì)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)傳統(tǒng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)將越來(lái)越少，而IT、電子商務(wù)“這種服務(wù)短缺、又能帶來(lái)革命性變化的行業(yè)”，以及國(guó)有資產(chǎn)民營(yíng)化運(yùn)動(dòng)和醫(yī)藥行業(yè)的發(fā)展，都有不少機(jī)會(huì)。

　　蔡洪平還拿電商舉例：“現(xiàn)在電商很可怕，我的家庭成員也在電商買衣服，500元一包，里面的衣服穿10年都穿不完。”

　　事實(shí)上，蔡洪平對(duì)本次中國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑的歷史拐點(diǎn)還有一個(gè)認(rèn)識(shí)。

　　其稱，這是從增長(zhǎng)性過(guò)渡到調(diào)整性的問題，當(dāng)中包括金融問題、交接班問題、中外競(jìng)爭(zhēng)問題、以及宏觀市場(chǎng)萎縮問題，并且這些問題都會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)與行業(yè)重新洗牌，而所謂整合就是重新洗牌，這個(gè)整合過(guò)程當(dāng)中有機(jī)遇，但也有大的危機(jī)。

　　對(duì)于在經(jīng)濟(jì)拐點(diǎn)下的房企整合，蔡洪平表示可能會(huì)出現(xiàn)一些政府收購(gòu)或者民營(yíng)企業(yè)收購(gòu)、一些好的企業(yè)收購(gòu)差的企業(yè)，而壞的企業(yè)則變賣資產(chǎn)。

　　但是，蔡洪平卻認(rèn)為這種情況將不會(huì)過(guò)多發(fā)生，因?yàn)槠髽I(yè)如果能熬過(guò)今年，那么明年上半年過(guò)了以后現(xiàn)金流就會(huì)好一點(diǎn)，所以至少要熬到明年。

　　以下為德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席、亞太區(qū)執(zhí)行委員會(huì)委員蔡洪平采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：今年CPI數(shù)據(jù)逐月走低，已經(jīng)是近年來(lái)的新低，您怎么解讀這個(gè)數(shù)字？

　　蔡洪平：中國(guó)的CPI數(shù)字從價(jià)格指數(shù)來(lái)說(shuō)當(dāng)然是樂觀的，從居民消費(fèi)角度來(lái)看也是好的，但是從經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，過(guò)低的CPI絕對(duì)不是好事。

　　我們今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快最好的時(shí)候也是CPI指數(shù)保持一定增長(zhǎng)量的時(shí)候，比如說(shuō)2到3或者3到4的水平，這種跌到2%以下的情況，預(yù)示著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)水平以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展溫度都下來(lái)了，這不是好的信號(hào)。

　　所以，不能只看到CPI指數(shù)低，還是要看經(jīng)濟(jì)的基本情況，如果是在經(jīng)濟(jì)保持健康增長(zhǎng)前提下，CPI低是好事，但是現(xiàn)在的代價(jià)是經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)下滑了。

　　觀點(diǎn)新媒體：有分析人士認(rèn)為，這表示中國(guó)出現(xiàn)了停滯型通脹，您認(rèn)同這個(gè)說(shuō)法嗎？

　　蔡洪平：這個(gè)說(shuō)法不成立，因?yàn)楝F(xiàn)在沒有通脹，所以我認(rèn)為這個(gè)說(shuō)法不對(duì)。如果是通脹下不來(lái)經(jīng)濟(jì)上不去應(yīng)該叫做滯脹，而我的感覺是現(xiàn)在處于通脹下不來(lái)滯脹上不去，通脹下來(lái)就沒有這個(gè)問題了。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為存在通縮風(fēng)險(xiǎn)嗎？

　　蔡洪平：我認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)存在通縮風(fēng)險(xiǎn)。不僅是通縮，弄不好經(jīng)濟(jì)還會(huì)繼續(xù)下滑，這個(gè)可能性是存在的。

　　現(xiàn)在對(duì)經(jīng)濟(jì)的看法非?；靵y，政府官員說(shuō)經(jīng)濟(jì)還可以，可是中國(guó)的企業(yè)家和市場(chǎng)都非常擔(dān)心。

　　我發(fā)現(xiàn)中國(guó)企業(yè)家對(duì)經(jīng)濟(jì)很擔(dān)憂，外國(guó)人卻說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)挺好，不用擔(dān)憂，這是歷史上從來(lái)沒有的事情，也是很有意思的現(xiàn)象。

　　觀點(diǎn)新媒體：為什么會(huì)有這樣不一致的看法？

　　蔡洪平：因?yàn)槠髽I(yè)看的是未來(lái)，而政府看的是過(guò)去。如果不看未來(lái)，那么的確是沒有大問題。

　　觀點(diǎn)新媒體：您對(duì)于中國(guó)的GDP增長(zhǎng)有什么看法？有觀點(diǎn)認(rèn)為，GDP增長(zhǎng)在8%以下其實(shí)也是正常的水平，您認(rèn)為呢？

        蔡洪平：這十年經(jīng)濟(jì)發(fā)展出了一點(diǎn)問題，跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的錯(cuò)誤有很大關(guān)系。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家總是迎合政府，都是御用經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他們的觀點(diǎn)我認(rèn)為大部分不太準(zhǔn)確。

　　其實(shí)我們根本不是討論經(jīng)濟(jì)上“保8”，而是在說(shuō)“趨勢(shì)”，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的下降趨勢(shì)很嚴(yán)重，他們還說(shuō)很正常，這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)家在忽悠大家。

　　觀點(diǎn)新媒體：所以您認(rèn)為GDP增長(zhǎng)速度還會(huì)繼續(xù)下降？

        蔡洪平：完全有可能。

　　觀點(diǎn)新媒體：中央政府在最近兩次降息中表現(xiàn)出來(lái)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)度是什么？

　　蔡洪平：經(jīng)濟(jì)下調(diào)的時(shí)候貨幣政策調(diào)整是沒有用的，這個(gè)是基本常識(shí)。經(jīng)濟(jì)持續(xù)這樣下去的話，銀行的錢也貸不出去。

　　基本常識(shí)應(yīng)該是，經(jīng)濟(jì)通脹的時(shí)候用貨幣政策，通縮的時(shí)候用財(cái)政政策。不要老是犯一些常識(shí)性的錯(cuò)誤，有些人連基本周期都看不清楚。

　　觀點(diǎn)新媒體：那么要有怎樣的財(cái)政政策調(diào)整，中國(guó)經(jīng)濟(jì)才會(huì)有所改變？

　　蔡洪平：沒用?，F(xiàn)在主要是房地產(chǎn)政策。

　　觀點(diǎn)新媒體：包括限購(gòu)這樣的政策？

　　蔡洪平：主要是房地產(chǎn)的內(nèi)需市場(chǎng)，我們限購(gòu)是抑制內(nèi)需市場(chǎng)。

　　我們看到，海南的高鐵已經(jīng)建好了，當(dāng)然這個(gè)是好事不是壞事，但我們現(xiàn)在在英國(guó)投資造地鐵以及到臺(tái)灣或者新加坡跟中國(guó)什么關(guān)系？我認(rèn)為沒有什么項(xiàng)目可以投。其次，所謂的城鎮(zhèn)化是地方推動(dòng)的，沒有房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么城鎮(zhèn)化？我們現(xiàn)在是遏制市場(chǎng)，不是簡(jiǎn)化市場(chǎng)，這是一個(gè)很大的錯(cuò)誤。

　　觀點(diǎn)新媒體：您對(duì)這一次房地產(chǎn)調(diào)控看起來(lái)并不認(rèn)同？

        蔡洪平：我認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控是錯(cuò)誤的做法。

　　觀點(diǎn)新媒體：是目的錯(cuò)誤還是方法錯(cuò)誤呢？

　　蔡洪平：目的倒不是錯(cuò)誤，問題是應(yīng)該怎么樣做?，F(xiàn)在出現(xiàn)的問題不是房地產(chǎn)影響的，而是地價(jià)推動(dòng)的，但中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)去幾年來(lái)都是掐資金、掐供應(yīng)，但供應(yīng)一掐房地產(chǎn)未來(lái)還會(huì)暴漲。所以，要如何調(diào)控房地產(chǎn)？現(xiàn)在連基本供應(yīng)關(guān)系、貨幣供應(yīng)關(guān)系、投資供應(yīng)關(guān)系都沒搞清楚。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在房地產(chǎn)供應(yīng)量處于很高水平，有統(tǒng)計(jì)說(shuō)部分城市庫(kù)存為十年來(lái)最高，這能不能說(shuō)明，并不是沒有供應(yīng)而是需求被限制了？

　　蔡洪平：我們講的供應(yīng)關(guān)系是土地資產(chǎn)不是房地產(chǎn)資產(chǎn)，因?yàn)槠髽I(yè)需要的土地是有限的，如果沒有土地支撐就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)暴漲，一旦有土地支撐會(huì)再度回落。

　　觀點(diǎn)新媒體：最近兩個(gè)月樓市回暖之后，房企資金狀況有了多少改善？

　　蔡洪平：可以說(shuō)有一些改善，但也僅僅是改善而已，再發(fā)展就是一個(gè)新的問題。

　　資金獲得改善也只是可以不死掉，但想要再發(fā)展也是成問題的，這樣下去企業(yè)和行業(yè)肯定是不行。

　　觀點(diǎn)新媒體：您之前提到，現(xiàn)在國(guó)企和民企之間有一些機(jī)會(huì)，包括國(guó)企整合以及民企第二代交接。國(guó)企整合機(jī)會(huì)指的是什么？民企第一代和第二代交替過(guò)程的機(jī)會(huì)，表現(xiàn)出來(lái)是怎樣的？

　　蔡洪平：不能肯定就是機(jī)會(huì)，也有可能是陷阱。整合經(jīng)濟(jì)確實(shí)會(huì)造成經(jīng)濟(jì)下滑，但整合是歷史必然。

　　現(xiàn)在要有一個(gè)非常的、統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，對(duì)本次中國(guó)經(jīng)濟(jì)下降的歷史拐點(diǎn)有一個(gè)認(rèn)識(shí)：這是從增長(zhǎng)性過(guò)渡到調(diào)整性的問題。

　　整合時(shí)期發(fā)生的事會(huì)很多，有金融問題、交接班問題、中外競(jìng)爭(zhēng)問題，宏觀市場(chǎng)萎縮問題等，都會(huì)導(dǎo)致重新洗牌。

　　所謂整合就是重新洗牌，這個(gè)整合過(guò)程當(dāng)中有機(jī)遇，但更多的是危機(jī)。有些人在周期下跌時(shí)候還硬著頭皮發(fā)展、擴(kuò)張，到時(shí)候怎么死的都不知道。

　　觀點(diǎn)新媒體：您提到現(xiàn)在很多“富二代”不愿意接班，而創(chuàng)業(yè)的老一輩等待退休，所以會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)整合，房地產(chǎn)企業(yè)有沒有這個(gè)現(xiàn)象？整合方式是怎樣的？

　　蔡洪平：也有，方式是政府收購(gòu)或者民營(yíng)收購(gòu)。地產(chǎn)算是簡(jiǎn)單的，往往是好的企業(yè)收購(gòu)差的企業(yè)，壞的企業(yè)賣資產(chǎn)。

　　但是我認(rèn)為這個(gè)情況發(fā)生不多，企業(yè)如果今年熬過(guò)去，明年上半年過(guò)了以后現(xiàn)金流會(huì)好一點(diǎn)，所以至少要熬到明年。

　　觀點(diǎn)新媒體：這次中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的影響會(huì)有多久？

　　蔡洪平：聰明的政府應(yīng)該知道房地產(chǎn)不能調(diào)控，一切要完全市場(chǎng)化。“調(diào)控”兩個(gè)字就是錯(cuò)誤，十年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)根本問題就是調(diào)控。