從做房地產(chǎn)投資策劃開始，旅游地產(chǎn)與其他地產(chǎn)投資一樣，要講究投資的邏輯與回報。

　　隨著討論不斷深入，大家對旅游地產(chǎn)的內(nèi)涵挖掘越來越深。當(dāng)前，旅游地產(chǎn)發(fā)展雖然勢不可當(dāng)，發(fā)展?jié)摿κ志薮?，但是市場十分混亂。

　　我們怎么定義旅游地產(chǎn)？顧名思義，旅游地產(chǎn)就是旅游和地產(chǎn)的結(jié)合，而且旅游和地產(chǎn)結(jié)合一定有旅游產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容，包括酒店、商業(yè)、旅游景點、高爾夫球等，也應(yīng)該有地產(chǎn)的內(nèi)容。

　　當(dāng)前在三、四線城市新區(qū)開發(fā)方面，利用獨特的商業(yè)運作模式，結(jié)合三、四線城市的產(chǎn)業(yè)特點、市場需求以及城市運營方面需求，包括特別需求都涵蓋在里面。

　　而旅游地產(chǎn)跟房地產(chǎn)不一樣。首先，人們對旅游的理解與對地產(chǎn)的理解是不一樣的。傳統(tǒng)意義上的旅游是以觀光為主，但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人民的富足，就產(chǎn)生了旅游和休閑度假結(jié)合，甚至有深度文化參與開發(fā)的過程。

　　這些都呼喚旅游地產(chǎn)朝著縱深、整合的方向發(fā)展，而且隨著經(jīng)濟的發(fā)展，前景會越來越廣闊。

　　旅游地產(chǎn)有高爾夫球場、有房地產(chǎn)開發(fā)、有主題公園。在文登、龍城、威海，都有類似的地產(chǎn)開發(fā)，全國也有很多成功范例。但也不乏以地產(chǎn)為主，配建一些旅游設(shè)施，甚至以旅游為牌子的項目。

　　還有一個方面，順應(yīng)中國旅游發(fā)展的趨勢，走旅游與地產(chǎn)更加密切結(jié)合路子，這就是旅游綜合體的建立。

　　至于旅游地產(chǎn)的盈利模式，從做房地產(chǎn)投資策劃開始，旅游地產(chǎn)與其他地產(chǎn)投資一樣，要講究投資的邏輯與回報。首先，很多公司在開發(fā)一個地產(chǎn)項目的時候，會問自己定位是什么？市場是什么？有誰會買？旅客是哪個方向的？

　　剛才說到，定位之前會考慮旅游目的地，旅游目的地從某種程度上來講可以創(chuàng)造需求，但是在創(chuàng)造需求過程中，如果沒想清楚或者沒有一個可行的報告去了解當(dāng)?shù)卣囊?，就會遇到一個非常困難的過程。

　　比如說，不是每個地區(qū)或者說每個項目都要有高爾夫球場，這是跟當(dāng)?shù)氐奶鞖?、客流量、高爾夫球消費習(xí)慣有關(guān)聯(lián)，這些會影響到項目的盈利模式。

　　很多人跟我說，旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)常只是作為一個概念，房地產(chǎn)企業(yè)只是用這個概念圈地。坦白說，這個模式很難判斷是好還是不好，作為投資者來說，希望雙方面都獲得合理的匯報。我覺得旅游地產(chǎn)的盈利模式，應(yīng)該是旅游度假比房地產(chǎn)開發(fā)盈利更好。

　　其次，旅游地產(chǎn)除了旅游和地產(chǎn)之外，還有產(chǎn)業(yè)運營的內(nèi)容。產(chǎn)業(yè)運營這方面我們要去琢磨，要想清楚定位、策劃、內(nèi)容的構(gòu)成。這些方面的前期工作都要做好，這就是旅游地產(chǎn)盈利模式最重要的觀點。

　　旅游地產(chǎn)是長線投資，比如說酒店，現(xiàn)在的情況是12年或者15年才有利潤回報。因此，旅游地產(chǎn)盈利周期會比較長，而房地產(chǎn)開發(fā)比較快，所以這兩者結(jié)合可以形成優(yōu)勢互補。

　　另外，對旅游資源的開發(fā)，改善了周邊的環(huán)境，可以吸引人氣，對整個片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)也有提升品牌價值的作用。房地產(chǎn)開發(fā)會有更多利潤，從這個角度來講，旅游和地產(chǎn)就可以形成優(yōu)勢互補，能夠?qū)崿F(xiàn)共贏。

　　旅游地產(chǎn)項目多數(shù)包括酒店，接下來從一個酒店管理者的角度，談?wù)勥@個方面可能會出現(xiàn)的問題。

　　很多開發(fā)商覺得每個項目都需要五星級酒店，但是之前沒有注意到酒店的地理位置在哪里、客流量在哪里。

　　每個旅游地都建有酒店，仍然有很多酒店在不斷建設(shè)中，其中60%是高端酒店。宏觀經(jīng)濟未來不被看好的情況下，新增酒店如何良好運營？這是行業(yè)必須考慮的問題。市場一定需要一段時間調(diào)整以消耗龐大的供應(yīng)量，特別是城市里。

　　當(dāng)然，三、四線旅游目的地還是有很大盈利空間。比如說騰沖地區(qū)，現(xiàn)在這里只有一家當(dāng)?shù)氐奈逍羌壘频?，未來兩三年只有兩家?/p>

　　除了旅游地產(chǎn)之外，很多房地產(chǎn)公司也希望在養(yǎng)老地產(chǎn)有所發(fā)展。因為隨著老齡化的速度加快，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，到了2050年中國60歲以上的人口由現(xiàn)在的12.3%增加到31.1%。

　　也就是說，未來老年人比例會提高得非?？?，在調(diào)控及社會歷史雙重推動下，養(yǎng)老地產(chǎn)未來的發(fā)展機遇非常大。

　　傳統(tǒng)住宅開發(fā)還有15到20年可以做，20年以后中國將步入老齡化高峰期，養(yǎng)老地產(chǎn)空間巨大，現(xiàn)在有一些公司計劃未來十年要建一百家養(yǎng)老院。