產(chǎn)業(yè)在前，地產(chǎn)在后，一定要先做好產(chǎn)業(yè)，后面才會(huì)帶來更多的地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)雖然叫地產(chǎn)，但實(shí)際上和傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)開發(fā)有非常本質(zhì)的區(qū)別。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)在前，地產(chǎn)在后。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位選擇、開發(fā)模式、盈利模式、再開發(fā)模式等，都和常規(guī)住宅開發(fā)有本質(zhì)的區(qū)別。此外，住宅項(xiàng)目會(huì)受到很多宏觀政策影響，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在今年整體形勢(shì)不是特別好的情況下，反而迎來了一個(gè)非常好的發(fā)展時(shí)代。

　　國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)包括四大類型：第一個(gè)類型，功能區(qū)管委會(huì)的模式，以政府牽頭，引進(jìn)一些企業(yè)。

　　國(guó)內(nèi)最典型的、發(fā)展最好的是張江科技園區(qū)，大家比較熟悉的是張江北區(qū)大概只占到整個(gè)規(guī)劃一半不到的面積，現(xiàn)在全力開發(fā)的是中區(qū)，可能在2013年開始會(huì)啟動(dòng)南區(qū)建設(shè)。

　　第二種類型，主體企業(yè)開發(fā)，以開發(fā)商為主進(jìn)行開發(fā)。這種模式對(duì)企業(yè)的要求非常高，一定要有比較強(qiáng)的實(shí)力，并且在住宅、產(chǎn)業(yè)方面都要有非常雄厚的背景。

　　比較典型的例子是紫江科學(xué)園，開發(fā)商在上海閔行區(qū)，上海交大和華師大旁邊做了大概7平方公里的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，引進(jìn)了像英特爾，IBM亞洲中心。

　　第三種類型，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，更多還是選擇和政府合作。

　　第四種類型，類住宅開發(fā)模式，這種更多是“打擦邊球”的模式。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中會(huì)有幾個(gè)階段。首先，發(fā)展商拿地要看目標(biāo)區(qū)位適不適合投資，地塊適不適合發(fā)展。拿到地以后進(jìn)行定位，最后是在建設(shè)過程中進(jìn)行招商、運(yùn)營(yíng)。

　　無論怎么說，整個(gè)園區(qū)從零開始，在這個(gè)過程中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)每個(gè)環(huán)節(jié)都與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)不一樣，最主要原因是受到影響的因素不一樣。

　　舉個(gè)例子，一般住宅地產(chǎn)開發(fā)，大家最關(guān)注的是宏觀政策，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更多關(guān)注的是所在城市的政府產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向。

　　在住宅地產(chǎn)開發(fā)方面，我們關(guān)注的是客戶群，如周邊常住人口，有多少外來人口、購(gòu)買力、收入水平等。而在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，更多的是關(guān)注高素質(zhì)人才數(shù)量、科技發(fā)展質(zhì)量，甚至大學(xué)和高等教育學(xué)院的數(shù)量。

　　此外，住宅開發(fā)關(guān)注的是公交、地鐵等配套是否合適；產(chǎn)業(yè)園區(qū)更多關(guān)注機(jī)場(chǎng)、高鐵等交通配套，給這個(gè)城市所帶來的好處。

　　其實(shí)，發(fā)展商都有很多可以投資的地塊和城市，也是希望通過這樣一個(gè)機(jī)會(huì)拋磚引玉，關(guān)注一些適合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的因素。

　　第一個(gè)，城市開放度和政策。這個(gè)和城市的經(jīng)濟(jì)總量本身沒有太多關(guān)系，更多反映的是政府對(duì)于產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展是不是有足夠動(dòng)力；第二，城市基礎(chǔ)設(shè)施，比如說鐵路、航運(yùn)；第三，城市人力資源，關(guān)注的是高素質(zhì)人才儲(chǔ)備量和現(xiàn)有人數(shù)；第四，創(chuàng)新能力，過去大家基本上不怎么關(guān)心，而在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)里面，對(duì)創(chuàng)新能力的關(guān)注非常高。

　　選擇四個(gè)指標(biāo)之后，就是搭建評(píng)價(jià)體系。比如說在市場(chǎng)開放度和政策里面，我們選擇了經(jīng)濟(jì)的國(guó)際化程度、區(qū)域化程度、人文的國(guó)際化程度、社會(huì)交流指數(shù)、產(chǎn)權(quán)保護(hù)指數(shù)、市場(chǎng)發(fā)育程度等指標(biāo)。

　　城市基礎(chǔ)設(shè)施里面關(guān)注的是市內(nèi)基礎(chǔ)配套、對(duì)外基礎(chǔ)配套、信息技術(shù)基礎(chǔ)配套和基礎(chǔ)設(shè)施的成本支出，這里特別提出的是信息技術(shù)基礎(chǔ)配套，這一點(diǎn)非常重要。

　　江蘇某個(gè)地級(jí)市政府曾經(jīng)拿出一個(gè)非常好的地塊做金融業(yè)基地，前面談得都非常好，最后落地不了，就是因?yàn)楣饫w容量達(dá)不到金融行業(yè)保密要求和數(shù)據(jù)寬度。因?yàn)闊o論地塊怎么好，都沒辦法干這個(gè)事。

　　創(chuàng)新能力包括科技實(shí)力，科技創(chuàng)新能力，科技轉(zhuǎn)換能力。在這之下再去選擇指標(biāo)。特別會(huì)強(qiáng)調(diào)大學(xué)，科技院所的轉(zhuǎn)換能力，研發(fā)中心的數(shù)量，研發(fā)機(jī)構(gòu)的總數(shù)，包括專利產(chǎn)品數(shù)，論文數(shù)，這些方面都能體現(xiàn)一個(gè)城市在創(chuàng)新能力方面的狀況。而整個(gè)配套關(guān)注的是港口設(shè)施指數(shù)、航空設(shè)施指數(shù)，因?yàn)檫@些對(duì)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是非常重要的。

　　至于人力資源，要關(guān)注的是人力資源指數(shù)，包括教育質(zhì)量等。除了關(guān)注城市總?cè)丝诤腿萘恐猓P(guān)注從業(yè)人員的文化素質(zhì)，專業(yè)人員的數(shù)量等。

　　總結(jié)一下觀點(diǎn)，第一，在整個(gè)房地產(chǎn)形勢(shì)碰到很大問題的時(shí)候，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)非常好的機(jī)會(huì)。產(chǎn)業(yè)在前，地產(chǎn)在后，一定要先做好產(chǎn)業(yè)，后面才會(huì)帶來更多的地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，對(duì)于投資區(qū)位的選擇、運(yùn)營(yíng)模式、盈利模式，包括復(fù)制模式都和住宅開發(fā)有很大區(qū)別。

　　第二，區(qū)位選擇應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最核心的一個(gè)問題，在很大程度上決定了園區(qū)未來能不能有很好的發(fā)展。