不管市場如何變化，政策如何調(diào)控，作為房地產(chǎn)企業(yè)，做好品質(zhì)和服務(wù)才是根本。

　　在這次調(diào)控中，這個(gè)冬天其實(shí)很冷。基于這種情況，我們?cè)谄髽I(yè)經(jīng)營管理方面、在模式方面作了一些思考，也作了一些探索。

　　我們的做法可以用“平衡發(fā)展，穩(wěn)中求變”來概括，所謂“穩(wěn)”，是指堅(jiān)持商住兩條腿走路的經(jīng)營政策，即雙輪驅(qū)動(dòng)；所謂“變”，是變中求進(jìn)，高周轉(zhuǎn)、高效率、多元化購置土地。

　　所謂雙輪驅(qū)動(dòng)，即“中高端住宅開發(fā)+城市綜合體”的模式。第一個(gè)輪子是堅(jiān)持中高端住宅開發(fā)戰(zhàn)略，再根據(jù)市場的變化、政策的變化調(diào)整，可能某個(gè)時(shí)間段中端多一點(diǎn)，某個(gè)時(shí)間段高端多一點(diǎn)。所以，萊蒙國際一直保持比較好的毛利潤，未來幾年，我們還是能夠保持40%-50%的毛利率。

　　房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)慢慢地從有房子住向住好房子的下半場過渡了。2005年以前，國內(nèi)建的房子基本上都是比較差的房子，真正的好房子是2005年以后開始涌現(xiàn)的。這個(gè)市場還是很廣闊的，無論何時(shí)何地，大家都會(huì)有改善生活的需求。

　　從長期來看，中高端房價(jià)繼續(xù)看漲，尤其是在地段好和具備獨(dú)特資源的高端房產(chǎn)將更加受歡迎。在中高端住宅開發(fā)方面，萊蒙國際做了多年的實(shí)踐，我們也取得了一點(diǎn)點(diǎn)的成果。比如，在深圳和深圳周邊打造了水榭系高端住宅，在深圳及周邊城市比較受歡迎。

　　其中，在深圳做的水榭花都，項(xiàng)目已完成6年了，但該樓盤二手房單價(jià)目前還是深圳冠軍。另外還做了一個(gè)70多萬平方米的項(xiàng)目水榭春天，當(dāng)時(shí)出售的時(shí)候深圳限價(jià)，周邊的房子賣到了2.4萬元/平方米，但政府給的售價(jià)最高只能賣2.1萬元/平方米。這個(gè)時(shí)候，很多同事說不能不講經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不能不尊重市場。

　　后來，我說在這么一個(gè)情況下就順勢(shì)而為，在被限價(jià)的情況下，用這個(gè)口號(hào)開盤，一天賣了20個(gè)億。結(jié)果就是企業(yè)利潤不錯(cuò)，現(xiàn)金流很好，消費(fèi)者得到了實(shí)惠，政府也很高興。

　　今年，水榭春天賣到了第五期，6月10日開盤，比去年的價(jià)格略有上升，賣了16個(gè)億。我想，只要國家的經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，哪怕慢一點(diǎn)，從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”的方式轉(zhuǎn)變是可以實(shí)現(xiàn)的。

　　而我們做了很長時(shí)間的百貨業(yè)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)也有自己的認(rèn)識(shí)，就制定了“中高端住宅+城市綜合體”的模式，目前正在開發(fā)和運(yùn)營的城市綜合體有7個(gè)。

　　從我國的實(shí)際情況來看，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)將長期受益于城市人口的增加和收入增加的疊加，發(fā)展?jié)摿€是比較大的。根據(jù)我們過往27年零售百貨的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)來看，中國一、二、三、四線城市的人均GDP和商業(yè)發(fā)展的狀況有非常密切的關(guān)系，人均GDP3000-8000美元的城市商業(yè)地產(chǎn)處于起步期，人均8000-20000美元的城市商業(yè)地產(chǎn)處于加速發(fā)展期，人均20000元美元以上的城市商業(yè)地產(chǎn)處于成熟期。

　　驅(qū)動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵在于結(jié)構(gòu)性缺失，現(xiàn)在電商對(duì)傳統(tǒng)零售業(yè)沖擊很大。但商業(yè)地產(chǎn)也可以采取很多應(yīng)變措施，發(fā)動(dòng)更多參與性、體驗(yàn)性的消費(fèi)。

　　根據(jù)城市擴(kuò)張和消費(fèi)升級(jí)階段不同，在城市更新改造過程中，存在大量與城市發(fā)展、消費(fèi)升級(jí)不匹配的“舊有商業(yè)”，具有良好的升級(jí)前景。近幾年面對(duì)調(diào)控的實(shí)踐，萊蒙國際奉獻(xiàn)的“中高端住宅+商業(yè)地產(chǎn)”的兩條腿走路模式，加速回籠現(xiàn)金流，享受零售物業(yè)增值潛力，使我們的路走得比較穩(wěn)健和均衡。

　　穩(wěn)中求進(jìn)的“穩(wěn)”，第二個(gè)“穩(wěn)”表現(xiàn)在穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略。

　　上市前夕，市場非常地冷，投行等各方面都?jí)何覀兊膬r(jià)格，在這種情況下，上還是不上？最后，我們還是作出決定，看長遠(yuǎn)、不計(jì)較一時(shí)的得失，除了能籌措一點(diǎn)資金之外，更重要的是可以通過上市來改善公司的治理結(jié)構(gòu)，我們自覺或者不自覺地能得到一些進(jìn)步。所以，去年上市也募集到了2-3億美金。目前，我們的負(fù)債比率不高，到今年3月底凈資產(chǎn)負(fù)債比率才30%多，上半年也買了將近40萬平方米的土地。

　　在減息已經(jīng)開始的情況下，我們還可以儲(chǔ)備更多的一些土地，還打算買60億元的土地。我們也成立基金公司——華盛萊蒙基金，目前的運(yùn)營狀況良好。另外，與境外基金也在項(xiàng)目層面合作。

　　比如，我們和新加坡公司有合作，還有匯豐、南方基金等等，利用他們的基金，可以讓企業(yè)壯大得更快一點(diǎn)，讓團(tuán)隊(duì)得到更多的鍛煉和進(jìn)步。

　　穩(wěn)中求變的“變”，途徑一是采用財(cái)務(wù)杠桿，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注效率為核心的回報(bào)評(píng)價(jià)。多元化的拿地模式，堅(jiān)持主業(yè)發(fā)展的模式上，積極參與到現(xiàn)在的舊城改造、政府產(chǎn)業(yè)園建設(shè)中去，積極去尋找產(chǎn)業(yè)間的互動(dòng)，在舊城改造、一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)、旅游地產(chǎn)做了一些開發(fā)嘗試。

　　比如，我們?cè)谔旖蚝献髁?00多萬平方米的國際商務(wù)區(qū)，其中一半是做中國北方最大的農(nóng)產(chǎn)品交易中心，另外一半做房地產(chǎn)；在惠州，利用深圳的品牌知名度于去年年底收購了1.4公里海岸線的旅游度假地項(xiàng)目，主要還是面向深圳市場，也派出了幾位對(duì)旅游地產(chǎn)有激情、有經(jīng)驗(yàn)的開拓項(xiàng)目的人才；萊蒙國際也參加深圳的改造，在深圳有兩個(gè)項(xiàng)目，加起來總面積約140萬平方米。

　　不管市場如何變化，政策如何調(diào)控，作為房地產(chǎn)企業(yè)，做好品質(zhì)和服務(wù)才是根本，形成客戶、員工、股東和社會(huì)四個(gè)關(guān)系的共贏。