盡管有宏觀調(diào)控，但房地產(chǎn)板塊整體表現(xiàn)還是不錯的，房地產(chǎn)公司的日子還是好過的。

　　作為瑞銀投行中國區(qū)的負責(zé)人，近幾年參與了很多境內(nèi)外的融資項目，這幾年，可以看到房地產(chǎn)市場比較冷淡。

　　從2009年以來，香港市場開始有了兩個窗口，從4-6月份，從9-12月份，在2009、2010、2011年三年的窗口是比較明顯的。但是，可以看到這兩個窗口越來越短暫。

　　今年，瑞銀做了幾個中國概念的IPO首發(fā)，每一個幾乎都是非常規(guī)發(fā)行。不是理論上、書本上看到的分析師預(yù)路演，然后拿到價格區(qū)間，再去做正式管理層路演、訂單的估計，最后定價上市。

　　基本上都屬于事先要做大量的工作，找基石投資人和錨定投資人，不能寄希望于路演。路演在某種程度上變成了一種形式，機構(gòu)已經(jīng)在前期幾乎找到了所有投資人，路演只是履行一下形式。所以，當前資本市場形勢和狀態(tài)都確實發(fā)生了很多的變化。

　　從資金鏈來講，在十幾年前做國際發(fā)行，比如中國石油、中國聯(lián)通、中國石化等，基本上拿到的需求是亞洲1/3、歐洲1/3、美洲1/3，分布比較均衡。但是從2006、2007年以來，整個的需求越來越多集中在亞洲，越來越多集中在以香港、新加坡為代表的亞洲基金。

　　一方面是因為很多國際基金都已經(jīng)在香港建立了分號，建立了自己的亞洲基金；另一方面，很多資金，特別是歐美資金，受到了歐洲債務(wù)危機影響，對于中國股票和債券方面的需求都變得明顯減少。

　　應(yīng)該說，香港債務(wù)市場和國內(nèi)債務(wù)市場在債券發(fā)行方面，對中國企業(yè)來說，無論是境外投資者還是境內(nèi)投資者都相當歡迎。今年中國石化境外擔(dān)保30億美元，兩天就并購?fù)戤叄⑶依仕綄Πl(fā)行也比較有吸引力。

　　中國經(jīng)濟過去數(shù)十年的高速增長，前十年得益于大量吸引外資，外資在整個經(jīng)濟發(fā)展中扮演了非常重要的角色。中國那么多城市出現(xiàn)了經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，在那么多經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)里面有那么多國內(nèi)國外品牌在設(shè)廠，推動了中國經(jīng)濟大發(fā)展。

　　在2000年以后，房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟發(fā)展中的地位非常突顯，房地產(chǎn)對于其他的行業(yè)，比如建材行業(yè)、鋼鐵行業(yè)、能源行業(yè)等的帶動和拉動是非常巨大的。

　　因為房地產(chǎn)行業(yè)如果打一個噴嚏，就可能會影響很多鋼鐵企業(yè)、能源企業(yè)的業(yè)績和發(fā)展。在過去十年中，房地產(chǎn)行業(yè)對整個國民經(jīng)濟起到了推手作用。

　　現(xiàn)在宏觀調(diào)控，經(jīng)濟要轉(zhuǎn)型，但是轉(zhuǎn)型到目前為止似乎還沒有找到一個突破口，房地產(chǎn)行業(yè)可能在未來一段時間依然扮演著GDP增長、經(jīng)濟增長的推手。

　　盡管這兩年來房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷各種形式的調(diào)控，但從上市房地產(chǎn)公司的銷售、土地購買量、商品住宅銷售、銷售價格等方面來看——土地購買量這些年雖然有減少，但可以說還是在很高的水平上；商品房的銷售有下降，但應(yīng)該說在今年還是有所回升的；價格也是這一輪調(diào)控的主要目標，但價格在某種程度上還是比較穩(wěn)定的。盡管有宏觀調(diào)控，但房地產(chǎn)板塊整體表現(xiàn)還是不錯的，房地產(chǎn)公司的日子還是好過的。

　　把香港上市和國內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司進行簡單比較和分析。從整體來講，業(yè)績表現(xiàn)和股價表現(xiàn)也不是那么糟糕的。房地產(chǎn)行業(yè)盡管有很大的壓力，但在壓力之下其實還是比較穩(wěn)健的。

　　不只是香港資本市場，我們再看全球資本市場的變化。投資銀行業(yè)在近年來遇到了前所未有的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)上市公司完成的銷售量比投資銀行完成的量要好得多，整個系統(tǒng)的收入比去年同期下降了約30%。

　　上市，房地產(chǎn)公司上市已經(jīng)連續(xù)兩年多沒有了；發(fā)債，在2009年10月份之后就停頓了。國內(nèi)大部分證券公司取消了房地產(chǎn)團隊，或者在做其他業(yè)務(wù)。

　　同樣，我們來看看地產(chǎn)股的股價表現(xiàn)。應(yīng)該講，在做比較之前，感覺股價掉很多。但是從整體表現(xiàn)來看，高點還是2007年年中，那年做了碧桂園的上市，碧桂園上市的時候做了大量土地儲備，這種模式在當時受到了投資者認可。

　　房地產(chǎn)行業(yè)低點不是現(xiàn)在，而是2008年12月份，也是整個股票的低點?，F(xiàn)在實際上是居于中間部位，特別是這一輪宏觀調(diào)控，股價有升有降，但總體來看是比較平穩(wěn)的。

　　在這樣一種形態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)上市基本上還是紅燈狀態(tài)。盡管房地產(chǎn)企業(yè)有很好的土地儲備，也有很好的業(yè)績，但是境外投資者要看未來、看發(fā)展，還是感到一些不確定性。

　　這個時候他們的出價會很低，3倍市盈率、2倍市盈率干不干？這么低的水平，又不是只有上市一種融資渠道。所以，這兩年來香港股本發(fā)行基本上是趨于零，內(nèi)地由于證監(jiān)會政策影響，這兩年的發(fā)行也是零。

　　從全球的資本市場來看，融資面都不是很大，也有一些發(fā)行后出現(xiàn)了重大的變化。比如美國臉譜，發(fā)行后出現(xiàn)了重大下跌，新興公司在美國市場的發(fā)行也變得非常困難。

　　境外市場的融資量不完全和指數(shù)成正比關(guān)系，不一定是指數(shù)上來了，投資者對新股發(fā)行就一定有興趣，香港市場是這樣，美國市場也是這樣，像現(xiàn)在道瓊斯都過了13000點，但他們對個股的發(fā)行也不是非常認可。

　　中國企業(yè)在美國的發(fā)行，今年只有兩單，一家是做網(wǎng)上奢侈品購物的，還有一家也是網(wǎng)絡(luò)公司，總體來看量都非常小，比去年下降了很多。

　　2009年以后房地產(chǎn)行業(yè)A股融資為零；香港上市的整體融資情況，有一些股本融資，但主要是債券融資，股本發(fā)行也是零。

　　2011-2012年境內(nèi)境外的融資量很小，總體看市場不是非常地活躍，股本市場在境內(nèi)沒有，在境外也非常少，只是少量的融資。

　　但是，我們非常重視房地產(chǎn)行業(yè)，始終感覺在未來幾年行業(yè)依然是整個國民經(jīng)濟發(fā)展非常重要的一個支柱。

　　資本市場的投資人也會重新認識房地產(chǎn)，重新關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)，可能首先是債券方面的關(guān)注，其次是股本方面的關(guān)注。伴隨著新的變化，我們也期待A股及國內(nèi)融資工具也能向房地產(chǎn)行業(yè)重新開啟。