未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)暴風(fēng)驟雨，可能會(huì)出現(xiàn)陰云連天，也可能有燦爛的陽(yáng)光。

　　今年的形勢(shì)大家都知道，很嚴(yán)峻。另一方面來(lái)講，在政策壓力下也有好的方面，比如房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐加快，比如綜合開(kāi)發(fā)等多種業(yè)態(tài)形式的變化；在行業(yè)內(nèi)部分化的趨勢(shì)也比較明顯，過(guò)去過(guò)于扁平化、過(guò)于分化的行業(yè)結(jié)構(gòu)開(kāi)始得到改變。

　　當(dāng)然，宏觀調(diào)控的形勢(shì)還是很嚴(yán)峻，調(diào)控政策依舊嚴(yán)格，對(duì)調(diào)控形勢(shì)的判斷也是有憂無(wú)喜，那么，房地產(chǎn)行業(yè)下一步會(huì)遇到哪些挑戰(zhàn)？

　　一、政策調(diào)控體系挑戰(zhàn)

　　未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)暴風(fēng)驟雨，可能會(huì)出現(xiàn)陰云連天，也可能有燦爛的陽(yáng)光。

　　第一，房地產(chǎn)發(fā)展的模型到底是什么？現(xiàn)在還沒(méi)有最后確定。過(guò)去我們是分配房，后來(lái)走到了商品房制度，這兩年是所謂的雙軌制，或者是所謂的三軌制，即保障房、商品房加上少量的集資房。但下一步到底是什么模式？這些還要看明年3、4月份新的政策體系，也可能在經(jīng)濟(jì)下滑的時(shí)候出現(xiàn)新的調(diào)整政策，關(guān)鍵看市場(chǎng)的穩(wěn)定性。

　　第二，前一段時(shí)間傳說(shuō)要取消預(yù)售，這也是最嚴(yán)厲的一個(gè)行政手段。當(dāng)然暫時(shí)不會(huì)取消，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)制度還沒(méi)有支撐取消預(yù)售的條件，否則將是整個(gè)系統(tǒng)的動(dòng)蕩。

　　第三，制度因素還在制約著政策環(huán)境調(diào)控體系的挑戰(zhàn)性。

　　大家知道，有GDP的需要，有賣地的沖動(dòng)，有企業(yè)盈利的需要，有老百姓購(gòu)買房屋做投資的沖動(dòng)，還有中國(guó)經(jīng)濟(jì)的下滑、穩(wěn)增長(zhǎng)和通脹的問(wèn)題該怎么解決？

　　也就是說(shuō)，在未來(lái)五年中，我們可能還面臨著調(diào)控體系、調(diào)控政策、制度因素變化的挑戰(zhàn)，誰(shuí)也逃不開(kāi)，我們只能去適應(yīng)。

　　二、金融生態(tài)環(huán)境挑戰(zhàn)

　　資金、土地作為大的命脈來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行到資本市場(chǎng)的各種融資途徑都出現(xiàn)了困難，特別是中小企業(yè)。通過(guò)銀行貸款之外的直接融資比重雖然有所提高，但還是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。基本上來(lái)講，政策現(xiàn)在沒(méi)有怎么松口，下一步會(huì)不會(huì)松？會(huì)有什么樣的金融環(huán)境？對(duì)每個(gè)企業(yè)肯定還是一個(gè)大的挑戰(zhàn)。

　　如果從調(diào)整層面來(lái)講，發(fā)達(dá)國(guó)家的開(kāi)發(fā)商與投資商實(shí)際上是分開(kāi)的，有長(zhǎng)期的養(yǎng)老金等資金支撐，銀行間間接融資的比重可能只有20%多一點(diǎn)，我們正好倒過(guò)來(lái)了。

　　那么我們?cè)趺崔k？我們會(huì)遇到一個(gè)什么樣的金融環(huán)境？

　　我們需要核心型的基金，這種基金可能區(qū)別于機(jī)會(huì)型基金、投資型基金，是以長(zhǎng)期回報(bào)為目的的。在未來(lái)五年中，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售、貸款、證券、信托、債券、基金、保險(xiǎn)資金、租賃等渠道，可能還要打組合牌，私募股權(quán)資金也是一種大的方向。

　　但不管怎樣，金融生態(tài)環(huán)境對(duì)我們來(lái)講仍然是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)，不要祈求在某一個(gè)時(shí)間，比如明年3、4月份就會(huì)有很大變化。

　　三、開(kāi)發(fā)模式挑戰(zhàn)

　　房地產(chǎn)行業(yè)要走優(yōu)化升級(jí)的必由之路，企業(yè)到底采取什么樣的開(kāi)發(fā)模式？這個(gè)問(wèn)題很關(guān)鍵。

　　中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)模式的創(chuàng)新可能是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，因?yàn)槌鞘谢蔬€要再提高，房地產(chǎn)企業(yè)要改變視野和立足點(diǎn)，不在于地產(chǎn)，而在于城市；不在于開(kāi)發(fā)，而在于整體運(yùn)營(yíng)。傳統(tǒng)地產(chǎn)投資模式無(wú)法再支撐新的浪潮，我們必須開(kāi)展城市綜合運(yùn)營(yíng)模式。從戰(zhàn)略層面來(lái)講，一是推動(dòng)大城市圈的新生項(xiàng)目；二是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)方式要堅(jiān)持；三是要堅(jiān)持綜合性的發(fā)展，引入大量產(chǎn)業(yè)服務(wù)機(jī)制和產(chǎn)業(yè)內(nèi)容；最后一個(gè)就是全面整合，包括經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、民生、社會(huì)、人文等。

　　四、行業(yè)利潤(rùn)率回歸挑戰(zhàn)

　　房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)了十五年高增長(zhǎng)后有所回落，在這種情況下，先前行業(yè)中某些不合理的利潤(rùn)可能要下來(lái)了，代表著優(yōu)勝劣汰的理性市場(chǎng)規(guī)律也使得利潤(rùn)下跌。將來(lái)可能有兩類企業(yè)具有明顯的優(yōu)勢(shì)，一類是形成規(guī)模效應(yīng)，周轉(zhuǎn)速度很快的企業(yè)；第二類是在土地價(jià)值深度挖掘方面有獨(dú)特方式的企業(yè)。土地成本將成為行業(yè)利潤(rùn)下降的情況下，衡量企業(yè)利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)水平的核心指標(biāo)之一。

　　五、商業(yè)地產(chǎn)挑戰(zhàn)

　　有些地方已經(jīng)發(fā)生了商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)剩，有些被套牢，在自我淘汰，有些在洗牌。中國(guó)的大城市圈，比如京津、長(zhǎng)三角、珠三角還是很有前景的。但是在這種挑戰(zhàn)中，要做商業(yè)地產(chǎn)，就要先做商業(yè)人，先有商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。有很多經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，如果要做商業(yè)地產(chǎn)的話，要把握好，才能應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。

　　六、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分化挑戰(zhàn)

　　房地產(chǎn)行業(yè)將來(lái)可能出現(xiàn)兩類企業(yè)，一類是規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化、高周轉(zhuǎn)的大企業(yè)；第二類是專注于某一細(xì)分市場(chǎng)的領(lǐng)先者，比如商業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等等，最后還是要立足現(xiàn)實(shí)，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。

　　七、創(chuàng)新挑戰(zhàn)

　　房地產(chǎn)企業(yè)按照老套路可能走不動(dòng)了，這就需要企業(yè)家要有企業(yè)家的冒險(xiǎn)精神。所謂的創(chuàng)新，最核心的是企業(yè)商業(yè)模式、發(fā)展模式創(chuàng)新，當(dāng)然還包括管理創(chuàng)新、人文創(chuàng)新等等。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)二三十年的高速增長(zhǎng)，已經(jīng)走到了下滑的通道，改革也遇到了一些天花板，在這種情況下仍然按照老的路子、老的框框走下去，肯定走不通。

　　因?yàn)檫€不能很快知道新辦法是什么，新路子是什么，這就要求進(jìn)行創(chuàng)新，需要企業(yè)家有企業(yè)家的冒險(xiǎn)精神，希望我們以顛覆性游戲改變者的身份來(lái)出現(xiàn)。

　　危中有機(jī)，人有我有、人無(wú)我有，在強(qiáng)者的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中肯定是更強(qiáng)者勝，快船超慢船。