除了自身一些優(yōu)勢條件外，海外資本市場活躍也是一個重要因素，同時也體現(xiàn)了龍湖的“踩點(diǎn)”能力。

　　在花樣年、恒隆、融創(chuàng)等房企相繼宣布海外融資的消息后，完成配股集資不到1個月的龍湖地產(chǎn)，再度尋求海外資本市場融資機(jī)會。

　　10月11日，龍湖地產(chǎn)宣布，公司擬進(jìn)行一筆美元優(yōu)先票據(jù)的國際發(fā)售，具體票據(jù)發(fā)行的完成視乎市況及投資者踴躍程度而定。

　　融資所得款項(xiàng)凈額，龍湖計(jì)劃用作現(xiàn)有及新開發(fā)的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目提供融資，以及一般企業(yè)用途。

　　發(fā)債

　　10月12日上午，龍湖地產(chǎn)發(fā)布公告，此次發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)規(guī)模為4億美元，7年期，息率為6.875%。

　　該債券在推出首日，超額認(rèn)購40多倍，認(rèn)購金額達(dá)到132億美元。鑒于市場強(qiáng)烈，龍湖地產(chǎn)也將發(fā)行規(guī)模由計(jì)劃中的3億美元增至4億美元。

　　對于此次發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)，評級機(jī)構(gòu)穆迪及標(biāo)普給予“Ba3”和“BB”的評級，評級展望為穩(wěn)定。

　　穆迪副總裁、高級分析師曾啟賢認(rèn)為：“擬發(fā)行債券將進(jìn)一步增強(qiáng)龍湖地產(chǎn)流動性狀況，將延長其債務(wù)到期日并提高其資金穩(wěn)定性。”

　　標(biāo)普則稱，龍湖地產(chǎn)優(yōu)先債務(wù)與總資產(chǎn)的比率，仍將維持在投機(jī)級債券的分界水平15%以上。

　　標(biāo)普續(xù)稱，龍湖地產(chǎn)還面臨來自一線城市高端房地產(chǎn)市場風(fēng)險。由于這些市場正面臨旨在降低投資需求和房價的政策調(diào)控，因此挑戰(zhàn)較大。不過，龍湖地產(chǎn)良好的競爭地位和較強(qiáng)的執(zhí)行能力將會支持其財(cái)務(wù)表現(xiàn)。

　　對于發(fā)債原因，龍湖地產(chǎn)方面指出，美國新一輪量化寬松措施刺激了市場氣氛，表現(xiàn)為資本市場的活躍，發(fā)債可以讓公司在市場窗口期以合理的融資成本，進(jìn)一步強(qiáng)化公司財(cái)務(wù)實(shí)力，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，延長賬期。

　　這也符合龍湖地產(chǎn)對融資的一貫態(tài)度。“如果碰到融資窗口期，即便是不缺錢，也會趁機(jī)融得較多的資金，為下一步發(fā)展做準(zhǔn)備。”龍湖地產(chǎn)董事長吳亞軍曾如是稱。

　　事實(shí)上，此次發(fā)債距龍湖地產(chǎn)首次配股集資30.9億港元還不到一個月。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，雖然龍湖地產(chǎn)這次發(fā)債有點(diǎn)快，但在意料之中。因?yàn)楝F(xiàn)在處于資本市場窗口期，一些條件不如龍湖的房企發(fā)債都取得不錯效果，所以擅抓窗口期的龍湖也不會放過這個機(jī)會。

　　該人士續(xù)稱：“民營企業(yè)優(yōu)先票據(jù)期限一般是五年，此次龍湖地產(chǎn)發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)為七年，且獲得不錯的市場反應(yīng)，說明龍湖本身還是有一些條件為投資者所看好的。”

　　市場

　　值得注意的是，雖說發(fā)債會增加公司利息成本，但若與國內(nèi)開發(fā)貸相比，龍湖地產(chǎn)此番海外發(fā)債成本具有相當(dāng)優(yōu)勢。

　　龍湖地產(chǎn)此次七年期優(yōu)先票據(jù)的息率為6.875%，同期央行基準(zhǔn)利率5年期債券票面平均息率為6.4%，5年以上期為6.55%。

　　從國泰君安對多個開發(fā)商的調(diào)查報告可以得知，雖然近期開發(fā)貸情況明顯好于去年底及上半年，但利率仍上浮10%-20%。

　　資料顯示，8月以來有多家內(nèi)房企相繼在海外市場完成發(fā)債計(jì)劃，其中一些規(guī)模較小企業(yè)發(fā)債成本超過10%。

　　8月23日，富力地產(chǎn)稱，間接全資附屬公司鴻志投資有限公司已與花旗銀行、渣打銀行等就2.38億美元于2016年到期的優(yōu)先票據(jù)簽訂購買協(xié)議，年利率為10.875%。

　　9月11日，路勁基建發(fā)布公告，公司擬發(fā)行3.5億美元2017年到期的優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)，債券于9月18日前后發(fā)行，年利率為9.875%。

　　9月13日，佳兆業(yè)宣布，公司及附屬公司擔(dān)保人就發(fā)行于2017年到期的2.5億美元12.875%優(yōu)先票據(jù)，與花旗、德意志銀行及匯豐訂立購買協(xié)議。接近13%的年利率，被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“創(chuàng)造了近期房企海外融資成本新高”。

　　10月10日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，公司已在10月9日與德銀、美銀美林、花旗、摩根士丹利及瑞銀，就發(fā)行2017年到期的4億美元12.5%年利率優(yōu)先票據(jù)訂立購買協(xié)議。

　　10月11日，即龍湖地產(chǎn)宣布發(fā)行優(yōu)先票據(jù)的同一天，華南城控股也公布，公司將發(fā)行1.25億美元2017年到期優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)發(fā)售價為票據(jù)本金額的97.381%，年利率為13.50%。

　　業(yè)績

　　有業(yè)內(nèi)人士曾指出，房企海外融資頻繁，主要是基于兩個原因：第一，受美國QE3影響，資本市場迎來了新一輪窗口期。

　　因此即便有的企業(yè)發(fā)債成本在10%以上，依然可以獲得投資者的認(rèn)可；第二，現(xiàn)在處于房企月報或季報集中披露時期，此時公布融資計(jì)劃，最新公布的數(shù)據(jù)可以給市場和投資者信心。

　　事實(shí)上，龍湖地產(chǎn)能以同期其他企業(yè)債券利率的一半發(fā)債，并獲得40余倍超額認(rèn)購，除了自身一些優(yōu)勢條件外，海外資本市場活躍也是一個重要因素，同時也再次體現(xiàn)了龍湖的“踩點(diǎn)”能力。

　　從前三季度表現(xiàn)來看，龍湖地產(chǎn)的業(yè)績在一定程度上體現(xiàn)了其“優(yōu)勢條件”。

　　10月12日，龍湖地產(chǎn)公布，2012年9月公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額40.1億元，環(huán)比增長12%；今年前9月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額281.2億，完成全年390億目標(biāo)約72.1%。

　　在各區(qū)域貢獻(xiàn)方面，截至9月末，重慶龍湖全年累計(jì)銷售金額達(dá)90億元，繼續(xù)保持重慶市場第一；西安龍湖.水晶酈城于9月推出約650套戶型為90平米公寓產(chǎn)品，當(dāng)月去化8成，銷售金額超過3億元。

　　在長三角區(qū)域，常州龍湖香醍時光、原山及龍譽(yù)城三項(xiàng)目9月銷售超4億元，占據(jù)當(dāng)?shù)刈≌袌銮拔鍙?qiáng)中三席，其中龍湖香醍時光今年前9月改善型公寓成交超過千套，簽約金額逾10億；杭州龍湖滟瀾山亦銷售逾千套、全年累計(jì)簽約近16億。

　　在環(huán)渤海區(qū)域，北京龍湖8月、9月連續(xù)兩個月銷售金額超10億元，其中龍湖長楹天街單項(xiàng)目9月合同銷售金額達(dá)4億元，截至9月底，長楹天街以逾18億元簽約金額提前超額完成年度銷售任務(wù)；北京龍湖時代天街前9月銷售額也超過12億。

　　龍湖地產(chǎn)表示，第四季度除在售項(xiàng)目外，青島龍湖悠山郡、寧波龍湖香醍漫步、西安龍湖楓香庭、杭州龍湖原著、以及廈門龍湖嘉嶼城等一批全新項(xiàng)目將陸續(xù)入市。

　　當(dāng)然，龍湖地產(chǎn)融資的優(yōu)勢，除了業(yè)績，還在經(jīng)營。從九龍倉主席吳光正私人入股龍湖也可以窺見一二。

　　吳光正9月12日入市增持龍湖地產(chǎn)314萬股股份，成為大股東吳亞軍之后的單一最大股東。

　　吳光正是次以每股平均價11.67港元增持龍湖314萬股，涉資約3664萬港元，持股量由2.57億股增至2.6億股，持好倉比例由4.98%增至5.04%；以9月12日龍湖地產(chǎn)收市價12.84港元計(jì)算，吳光正持有龍湖股份市值高達(dá)33.4億港元。

　　龍湖方面則表示，吳光正買入公司股票，是對公司的認(rèn)可，歡迎其成為公司的股東之一。

　　業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，吳光正是個人投資，之所以會購買龍湖股票，主要是喜歡龍湖的項(xiàng)目，二來也因?yàn)樾蕾p吳亞軍對公司的經(jīng)營理念。