即使華潤(rùn)置地在舊改上已有豐富經(jīng)驗(yàn)，但在湖貝項(xiàng)目，依然面臨不小的挑戰(zhàn)。

　　雖然已過(guò)了秋分，但華南的天氣依然炎熱。而在9月23日這個(gè)星期天，深圳湖貝村的村民們卻扶老攜幼，上午9點(diǎn)多就匯集在羅湖文化公園里面。

　　當(dāng)天上午，深圳市湖貝實(shí)業(yè)股份有限公司進(jìn)行了2012年第一次股東會(huì)議暨湖貝舊村城市更新意愿表決大會(huì)。1000多名深圳市湖貝實(shí)業(yè)股份有限公司股東及業(yè)主參加了會(huì)議。

　　對(duì)于這個(gè)關(guān)系著湖貝舊改進(jìn)程的大事，即使氣溫炎熱，村民們個(gè)個(gè)汗流浹背，搖著扇子降暑，也表現(xiàn)得很是活躍。

　　經(jīng)過(guò)大會(huì)表決，這個(gè)已有546年歷史，見(jiàn)證了深圳點(diǎn)滴變化的小村落，其拆遷改造工程將正式落戶華潤(rùn)置地。會(huì)議以97.07%的同意票為結(jié)果，通過(guò)對(duì)湖貝舊村進(jìn)行城市更新改造，并確定由華潤(rùn)置地(深圳)開(kāi)發(fā)有限公司作為開(kāi)發(fā)主體進(jìn)行改造。

　　二十年蹉跎

　　這是湖貝城市更新項(xiàng)目的又一重大進(jìn)展。

　　據(jù)了解，深圳湖貝城市更新項(xiàng)目包括羅湖老區(qū)委及周邊片區(qū)，南至深南中路，北至中興路，東至文錦中路，西至東門(mén)中路，地處羅湖的核心位置，總用地面積約40萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約198萬(wàn)平方米，總投資超300億人民幣，未來(lái)將對(duì)其中近10萬(wàn)平方米用地建筑物進(jìn)行綜合整治，另外還需拆除舊建筑物面積約80萬(wàn)平方米，涉及87塊宗地，共有業(yè)主近4000戶。

　　湖貝實(shí)業(yè)股份有限公司張齊心稱(chēng)：“舊村改造從1992年至今二十年，由于種種原因沒(méi)有得到落實(shí)，使人感到前途未卜、遙遙無(wú)期。”

　　事實(shí)上，即使是華潤(rùn)置地獲得湖貝舊改，也已經(jīng)花費(fèi)了近兩年的時(shí)間。

　　2011年1月26日，羅湖區(qū)人民政府與華潤(rùn)置地有限公司簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，標(biāo)志著羅湖歷史最為悠久的城中村湖貝舊村全面改造正式啟動(dòng)。

　　當(dāng)時(shí)的報(bào)道曾介紹，羅湖區(qū)有關(guān)部門(mén)通過(guò)前期縝密細(xì)致調(diào)查與研究，計(jì)劃借鑒日本六本木的規(guī)劃建設(shè)理念，擬將羅湖老區(qū)委及湖貝舊村片區(qū)改造建設(shè)為逾百萬(wàn)平方米的產(chǎn)業(yè)空間，用于建設(shè)集購(gòu)物中心、總部辦公、會(huì)議展覽、五星級(jí)酒店、公園和公寓等現(xiàn)代商業(yè)元素融于一體的超大型綜合性商業(yè)中心。

　　同時(shí)借鑒“上海新天地”的理念，改造中保留嶺南建筑的風(fēng)貌，并結(jié)合羅湖文化公園，將文化藝術(shù)與休閑娛樂(lè)元素完美融入項(xiàng)目之中，把該項(xiàng)目打造成為羅湖區(qū)建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心的新地標(biāo)，成為深圳的商務(wù)中心、時(shí)尚殿堂與旅游勝地。

　　按照當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，湖貝片區(qū)改造更新后，規(guī)劃總計(jì)建筑面積約為192萬(wàn)平方米，其中零售、娛樂(lè)部分約為50萬(wàn)平方米、辦公部分約為45萬(wàn)平方米、公寓及居住部分約為97萬(wàn)平方米。

　　在與羅湖區(qū)政府簽約之后，華潤(rùn)置地積極展開(kāi)了前期準(zhǔn)備工作。這一兩年來(lái)，華潤(rùn)置地在湖貝進(jìn)行業(yè)主物業(yè)的勘察丈量，也與村民進(jìn)行溝通。據(jù)村民稱(chēng)，華潤(rùn)應(yīng)該基本對(duì)所有的村民都完成舊改的洽談，所以通過(guò)華潤(rùn)置地作為更新主題來(lái)實(shí)施改造也不出意外。

　　萬(wàn)象城標(biāo)桿

　　其實(shí)，打動(dòng)湖貝村民的除了華潤(rùn)置地具體的溝通條件之外，或許另一個(gè)讓其愿意由華潤(rùn)置地來(lái)進(jìn)行改造的重要原因，就是距離湖貝村不遠(yuǎn)的地方，有一個(gè)華潤(rùn)置地在深圳的代表性舊改項(xiàng)目。

　　這個(gè)項(xiàng)目就是現(xiàn)在已經(jīng)成為全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)典范的萬(wàn)象城。

　　據(jù)深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁回憶，當(dāng)時(shí)華潤(rùn)置地第一步想進(jìn)入深圳，主要就是覺(jué)得離香港總部近，而且當(dāng)時(shí)華潤(rùn)置地并沒(méi)有明確的想法要做綜合體，只是從發(fā)展零售業(yè)的角度出發(fā)，尋找合適的地方及機(jī)會(huì)。

　　“可能華潤(rùn)置地自身也沒(méi)有想到，萬(wàn)象城會(huì)成為國(guó)內(nèi)商業(yè)綜合體的典范項(xiàng)目。”但華潤(rùn)置地恰恰是借由萬(wàn)象城，奠定了其商業(yè)綜合體的模式及基礎(chǔ)。

　　2002年，深圳華潤(rùn)中心開(kāi)工建設(shè)；2004年，深圳萬(wàn)象城首度面世，成為華潤(rùn)置地集群式商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的代表作；2009年，深圳華潤(rùn)中心全面落成，成為深圳最大規(guī)模、最高品質(zhì)的現(xiàn)代化商業(yè)和商務(wù)中心。

　　據(jù)2004年12月9日萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)之時(shí)的新聞資料，該項(xiàng)目總投資40億港元，占地8萬(wàn)平方米、總建筑面積55萬(wàn)平方米，總投資逾40億港元，是深圳當(dāng)時(shí)規(guī)模最大的綜合性商業(yè)建筑群，是華潤(rùn)集團(tuán)成立55年來(lái)單個(gè)投資金額最大的項(xiàng)目，也是其在內(nèi)地投資的第一個(gè)大型Shopping Mall。

　　有了萬(wàn)象城這一標(biāo)桿項(xiàng)目，華潤(rùn)在舊改上的能力似乎受到了深圳政府及市民的認(rèn)可，其自己顯然也對(duì)舊改奠定了不錯(cuò)的信心。

　　近幾年，華潤(rùn)置地在深圳的舊改進(jìn)程突飛猛進(jìn)。在湖貝項(xiàng)目之前，已經(jīng)取得了大沖舊改項(xiàng)目，并已經(jīng)在前期施工過(guò)程之中，預(yù)計(jì)可售的商業(yè)和住宅項(xiàng)目將在2013年開(kāi)工。其中，住宅項(xiàng)目?jī)赡陜?nèi)可有銷(xiāo)售收入，商業(yè)租金則在2-3年內(nèi)有收入。

　　此外，華潤(rùn)置地還取得了三九銀湖片區(qū)舊改項(xiàng)目，具體補(bǔ)償方案已經(jīng)公布。同時(shí)，華潤(rùn)置地正在積極爭(zhēng)取下李朗舊村整體改造項(xiàng)目。

　　商業(yè)的挑戰(zhàn)

　　即使華潤(rùn)置地在舊改上已有豐富經(jīng)驗(yàn)，但在湖貝項(xiàng)目，依然面臨不小的挑戰(zhàn)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，湖貝城市更新項(xiàng)目面臨著原有物業(yè)建筑密度高、還遷壓力巨大、開(kāi)發(fā)成本高企、回收資金時(shí)間漫長(zhǎng)等不利因素，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)等各方面都有著很高的要求。

　　此外，以該片區(qū)所處的位置優(yōu)勢(shì)以及羅湖區(qū)打造國(guó)際消費(fèi)中心的區(qū)域定位規(guī)劃，勢(shì)必要求對(duì)該片區(qū)進(jìn)行高起點(diǎn)、大手筆的改造。

　　“如果要打造高端項(xiàng)目，時(shí)間上就比較慢，資金沉淀比較多，市場(chǎng)也需要培養(yǎng)，銀行對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的支持似乎在向負(fù)面態(tài)度變化。”深圳今鷹地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理林曉華表示，這些都需要企業(yè)有極大的資金實(shí)力，融資能力最是關(guān)鍵。

　　顯然，對(duì)于華潤(rùn)置地而言，資金并不是太值得擔(dān)心的問(wèn)題。畢竟其背后是實(shí)力雄厚的央企華潤(rùn)集團(tuán)，同集團(tuán)下有華潤(rùn)銀行這樣的金融平臺(tái)。同時(shí)，華潤(rùn)置地本身也是香港上市公司，融資渠道更加多元化。

　　近期，母公司擬向華潤(rùn)置地注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的行為，也同樣表示了華潤(rùn)集團(tuán)對(duì)旗下房地產(chǎn)企業(yè)的大力支持。

　　9月17日港媒報(bào)道稱(chēng)，華潤(rùn)置地計(jì)劃于今年內(nèi)再向母公司收購(gòu)資產(chǎn)，當(dāng)中包括南寧華潤(rùn)中心及萬(wàn)象城項(xiàng)目，估計(jì)涉及金額約20億元。

　　林曉華也認(rèn)為，華潤(rùn)置地在深圳運(yùn)作最好的還是商業(yè)項(xiàng)目，而湖貝旁邊就是深圳傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，緊鄰老街、國(guó)貿(mào)等地，商業(yè)氛圍比較成熟。華潤(rùn)置地如此執(zhí)著要地拿下湖貝片區(qū)，應(yīng)該是看好商業(yè)部分未來(lái)潛力更甚于住宅部分。

　　林曉華指出，湖貝周邊自然環(huán)境缺乏，而且商業(yè)項(xiàng)目林立其實(shí)對(duì)于現(xiàn)在的購(gòu)房需求來(lái)說(shuō)并不算是打造宜居住宅的好地方。

　　林曉華還稱(chēng)，華潤(rùn)置地在湖貝做商業(yè)地產(chǎn)，交通問(wèn)題需要格外注意。因?yàn)楹愇挥诶铣菂^(qū)且是商業(yè)片區(qū)，附近的交通常常處于堵塞狀態(tài)，如果再興建大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，如何引導(dǎo)交通一定要仔細(xì)考量。

　　而另一個(gè)更值得關(guān)注的問(wèn)題是，深圳市場(chǎng)的商業(yè)項(xiàng)目層出不窮，似乎已經(jīng)趨于飽和的狀態(tài)，再加上不遠(yuǎn)處就是萬(wàn)象城，在如此小范圍之內(nèi)打造兩個(gè)萬(wàn)象城，更要考慮是否會(huì)造成消費(fèi)者分流，使得兩個(gè)項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)力都出現(xiàn)下降。

　　“這就像股票一樣，不是發(fā)得越多越好，發(fā)行太多就會(huì)變得太便宜了。”林曉華認(rèn)為，隨著深圳關(guān)外商業(yè)綜合體的增加，使得過(guò)去關(guān)外購(gòu)買(mǎi)人群本減少，如果華潤(rùn)置地自身項(xiàng)目也出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)，未來(lái)的格局會(huì)是怎樣也很難看得清楚。