如果說(shuō)代建標(biāo)志著綠城第一次轉(zhuǎn)型，那么現(xiàn)在的綠城似乎在實(shí)驗(yàn)第二次轉(zhuǎn)型。

　　綠城的銷(xiāo)售看起來(lái)正逐步得到改善。

　　根據(jù)綠城10月11日公布的銷(xiāo)售簡(jiǎn)訊，9月份共取得銷(xiāo)售1728套，銷(xiāo)售面積約30.3萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額60億元，環(huán)比均有漲幅，這也是綠城連續(xù)兩月錄得銷(xiāo)售環(huán)比上漲。

　　銷(xiāo)售補(bǔ)考及格

　　9月，綠城的推盤(pán)量亦大增，共有15個(gè)新項(xiàng)目或項(xiàng)目分期推出銷(xiāo)售，但綠城的去化率仍屬一般。

　　公告數(shù)據(jù)顯示，綠城9月雖然推盤(pán)面積較前幾月大幅增加，達(dá)到35萬(wàn)平米，但成交面積僅約10.26萬(wàn)平方米，當(dāng)月新盤(pán)去化率仍不足三成。如何盡可能地提高去化率，依然是綠城亟待解決的問(wèn)題。

　　從數(shù)據(jù)上看，今年綠城順利完成全年400億銷(xiāo)售目標(biāo)難度應(yīng)當(dāng)不大，截至9月末已取得銷(xiāo)售金額約355億元，當(dāng)中包括人民幣30億的協(xié)議銷(xiāo)售額，總銷(xiāo)售金額中歸屬于綠城的權(quán)益金額約為194.1億元，已完成全年目標(biāo)近九成。

　　“現(xiàn)在應(yīng)該算是補(bǔ)考及格了！”綠城集團(tuán)主席宋衛(wèi)平日前公開(kāi)感概。事實(shí)上，為了達(dá)成400億銷(xiāo)售目標(biāo)，綠城在今年年初，更動(dòng)員所有員工參與營(yíng)銷(xiāo)。

　　綠城常務(wù)副主席及行政總裁壽柏年早前也公開(kāi)表態(tài)，下半年綠城仍會(huì)繼續(xù)強(qiáng)化營(yíng)銷(xiāo)方面的推行力度，同時(shí)在價(jià)格上也會(huì)繼續(xù)保持上半年優(yōu)惠的態(tài)勢(shì)，保持價(jià)格的平穩(wěn)及適當(dāng)優(yōu)惠的策略。“我們?nèi)ツ甓紱](méi)有采取大幅度加價(jià)的措施，今年下半年也不會(huì)。我們主要還是會(huì)著重‘早銷(xiāo)、快銷(xiāo)、多銷(xiāo)’。”

　　另一方面，綠城努力補(bǔ)考的同時(shí)，也在繼續(xù)出售旗下項(xiàng)目部分股權(quán)。

　　公告披露，9月21日，綠城將全資附屬公司唐山綠城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司60%股權(quán)，作價(jià)人民幣3000萬(wàn)元出售予一家非關(guān)聯(lián)公司；9月22日，綠城再度將青島綠城華景置業(yè)有限公司60%的股權(quán)，作價(jià)人民幣2.28億元售予山東高速投資發(fā)展有限公司。

　　對(duì)綠城來(lái)說(shuō)，繼續(xù)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)已經(jīng)不再是受資金所累。壽柏年也指出，負(fù)債率已不是綠城主要問(wèn)題，但今后項(xiàng)目再轉(zhuǎn)讓或者合作可能性較大，畢竟現(xiàn)在貸款量還比較大，仍需要再做調(diào)整。

　　實(shí)際上，宋衛(wèi)平還另有打算，有意讓綠城轉(zhuǎn)向綜合開(kāi)發(fā)，發(fā)展重點(diǎn)布局則放在養(yǎng)老地產(chǎn)上，轉(zhuǎn)移部分資產(chǎn)也是為發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)做準(zhǔn)備，同時(shí)，綠城未來(lái)依然會(huì)新增一些養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目。

　　在8月，綠城就新增桐鄉(xiāng)雅達(dá)國(guó)際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，正是以養(yǎng)老地產(chǎn)為主題開(kāi)發(fā)。

　　轉(zhuǎn)型養(yǎng)老實(shí)驗(yàn)

　　如果說(shuō)代建標(biāo)志著綠城第一次轉(zhuǎn)型，那么現(xiàn)在的綠城似乎在實(shí)驗(yàn)第二次轉(zhuǎn)型。

　　對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)為主題的桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)雅達(dá)國(guó)際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園，宋衛(wèi)平曾公開(kāi)表示，項(xiàng)目中規(guī)劃600多畝養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目將是一個(gè)“學(xué)院式”養(yǎng)老模式，預(yù)計(jì)兩年后可交付使用。

　　雖然宋衛(wèi)平直言開(kāi)發(fā)模式與一般住宅開(kāi)發(fā)無(wú)異，但據(jù)綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理、綠城頤樂(lè)教育投資有限公司總經(jīng)理馮雨峰介紹，烏鎮(zhèn)項(xiàng)目還是與一般住宅不同，因其有更齊全的養(yǎng)老服務(wù)配套。

　　“我們針對(duì)不同老人的需求，從剛退休很活躍的老人到最后的臨終關(guān)懷都有整套服務(wù)體系，包括平常的生活服務(wù)和醫(yī)療服務(wù)。在該項(xiàng)目邊上，合作方建有一個(gè)非常大的老年醫(yī)院，這可能是將來(lái)中國(guó)最大的老年醫(yī)院。”

　　此外，最大的差別則在于老年大學(xué)，烏鎮(zhèn)項(xiàng)目中的老年大學(xué)占地2萬(wàn)多平方米，能容納8000位老人，同時(shí)里面還有一個(gè)小佛堂，滿足老年人精神文化需求。

　　綠城似乎對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目打造很有信心，而綠城在相關(guān)方面的探索是從五年前開(kāi)始。

　　2007年，綠城就在臨平藍(lán)庭項(xiàng)目中嘗試做一批頤養(yǎng)公寓，同時(shí)亦配備了老年大學(xué)、健康中心、文體活動(dòng)中心、社區(qū)門(mén)診、護(hù)理院等等公共配套。

　　頤養(yǎng)公寓共計(jì)十層，一二層為社區(qū)醫(yī)院、活動(dòng)中心、園區(qū)食堂及洗護(hù)中心。三四層為護(hù)理院，共計(jì)30-40個(gè)房源，可容納60名老人入住，目前已入住的老人共計(jì)四五十人，五層以上則是老年公寓。

　　“藍(lán)庭項(xiàng)目是我們?cè)趯W(xué)院式養(yǎng)老最初步探索，規(guī)模比較小，但里面醫(yī)療和基本生活服務(wù)都有了。”馮雨峰介紹，在藍(lán)庭項(xiàng)目里面，組建了一所社區(qū)老年大學(xué)，但課程不是很系統(tǒng)。所以綠城去年組建了綠城頤樂(lè)教育投資有限公司，專(zhuān)門(mén)辦老年大學(xué)，研究老年人的系統(tǒng)課程。

　　據(jù)馮雨峰透露，綠城已在全國(guó)開(kāi)辦了20個(gè)頤樂(lè)學(xué)院，共有1600多名老年學(xué)員，“現(xiàn)在還剛開(kāi)學(xué)，未來(lái)學(xué)員會(huì)不斷增加。”

　　市場(chǎng)對(duì)老年公寓部分最為關(guān)心。據(jù)了解，藍(lán)庭項(xiàng)目規(guī)劃了86套老年公寓，面積包括60-70平方米、120平方米。

　　按照原定設(shè)想，綠城對(duì)該批公寓計(jì)劃采取銷(xiāo)售方式，銷(xiāo)售定價(jià)為1.4至1.5萬(wàn)元/平方米，較普通住宅售價(jià)略高。然而，在銷(xiāo)售了十幾套以后，就封盤(pán)了。

　　“老年公寓當(dāng)初的設(shè)定是可以出售的，希望能較快收回投資，但賣(mài)出去十多套以后，發(fā)現(xiàn)出售以后服務(wù)比較難組織，因?yàn)椴煌先诵枰姆?wù)水平不一樣。我們希望改為出租，但合作投資者還是希望出售，所以還在探索。”馮雨峰的言語(yǔ)中多少透露了些無(wú)奈。

　　不過(guò)，馮雨峰亦透露，這一難題在烏鎮(zhèn)項(xiàng)目上將得到解決。綠城計(jì)劃在烏鎮(zhèn)項(xiàng)目規(guī)劃6000套養(yǎng)老公寓，并已與投資者商量好出租及出售部分。“因?yàn)橐?guī)模比較大，出租部分可以支撐服務(wù)團(tuán)隊(duì)的支出。”

　　漩渦盈利之難

　　不得不提的是，養(yǎng)老項(xiàng)目里所有一切，均由綠城一手經(jīng)營(yíng)及打理。這難免令人開(kāi)始為綠城憂心，因?yàn)檫@一切需要大量持續(xù)投入，且不是一個(gè)小數(shù)目。

　　相關(guān)行業(yè)人士亦表示，其實(shí)養(yǎng)老地產(chǎn)比商業(yè)地產(chǎn)更難做，要求沉淀的資金量更大，因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)需要更多配套服務(wù)的建設(shè)，這些都不可以變現(xiàn)，只能要求開(kāi)發(fā)商一直長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)能力是一個(gè)非常大的挑戰(zhàn)。

　　另有專(zhuān)業(yè)人士指出，對(duì)于絕大部分開(kāi)發(fā)商而言，不能滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目就不是好項(xiàng)目，幾乎所有商業(yè)項(xiàng)目都需要短期能變現(xiàn)，而內(nèi)地養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)恰恰無(wú)法滿足這種要求。

　　剛剛死里逃生的綠城，為了更好地生存及發(fā)展，所以不想再碰酒店等商業(yè)物業(yè)，理由是“市場(chǎng)不好時(shí)，不能用充沛銷(xiāo)售現(xiàn)金流來(lái)帶動(dòng)未來(lái)長(zhǎng)期投資”。

　　從目前來(lái)看，轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)似乎將綠城卷入另一個(gè)更深的漩渦。

　　不過(guò)，馮雨峰指出，服務(wù)設(shè)施相對(duì)于公寓部分所占面積較小，因此相信難度不會(huì)太大。

　　而對(duì)于烏鎮(zhèn)項(xiàng)目，盡管規(guī)模比藍(lán)庭項(xiàng)目大得多，但由于部分公寓已決定出售，綠城可通過(guò)銷(xiāo)售回款從而解決配套設(shè)施成本支出，另外租金部分亦可幫補(bǔ)部分投資問(wèn)題。此外，項(xiàng)目以學(xué)院模式運(yùn)作，預(yù)期通過(guò)物管費(fèi)、學(xué)費(fèi)、醫(yī)療護(hù)理服務(wù)等收益。

　　但麻煩則是，綠城已運(yùn)營(yíng)的頤樂(lè)學(xué)院一直沒(méi)有實(shí)現(xiàn)盈利，大概虧損面有幾百萬(wàn)元。這部分資金一直由綠城集團(tuán)負(fù)責(zé)投入，從現(xiàn)狀來(lái)看，實(shí)現(xiàn)收支平衡有一定難度。

　　有報(bào)道援引相關(guān)人士分析指出，以綠城現(xiàn)有模式來(lái)看，想短期甚至幾年內(nèi)達(dá)到收支平衡十分困難，有可能前十年都處于培育市場(chǎng)階段。此外，盡管現(xiàn)今政府亦鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)投資養(yǎng)老事業(yè)，但支持力度并不大。

　　不僅如此，“我們預(yù)估過(guò)，養(yǎng)老地產(chǎn)利潤(rùn)可能只有普通住宅地產(chǎn)的30%-50%。”宋衛(wèi)平稱(chēng)。不過(guò)，盈利的難題并不影響綠城進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的決心。據(jù)透露，綠城打算在杭州周邊做十個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，在接洽的幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展順利。同時(shí)，要在未來(lái)的10年時(shí)間里，打造100家養(yǎng)老院。還有北京密云項(xiàng)目，綠城也打算用1/3面積打造出一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)。