新一輪的土地與資本熱潮即將降臨，房地產(chǎn)行業(yè)又將行往何處去？

　　十月“黃金周”轉(zhuǎn)眼已過，令人失望的樓市在長假之后卻一掃頹氣。

　　這個讓人越來越看不懂的行業(yè)，是翻轉(zhuǎn)還是墜落寒冬？也許從房地產(chǎn)最關(guān)鍵的土地和資本市場走勢，可以窺見其中奧妙。

　　最為明顯的是，全國土地市場延續(xù)了最近一個多月以來的強(qiáng)勢，并拍出了具有代表性意義的“地王”。

　　10月10日，保利地產(chǎn)經(jīng)過99分鐘鏖戰(zhàn)、445輪競價后，以總代價45億元拍得上海徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊，折合樓面價為27055元/平方米，成為今年上海的總價地王。

　　多達(dá)445輪的競拍搶地，有些令人吃驚，而這顯然不是特例。于多年前央企方興地產(chǎn)以40.6億的天價拿下北京廣渠門15號地，標(biāo)志著2009年年中以后全國土地市場的爆炸性行情。

　　更為接近的是，2009年9月10日，中海地產(chǎn)以70.06億總價奪下上海普陀長風(fēng)6B、7C地塊，由方興地產(chǎn)創(chuàng)下的北京廣渠門總價地王紀(jì)錄不到三個月時間就被大幅超越。

　　顯然，今年9月以來的土地市場行情不斷高漲，在保利地產(chǎn)45億創(chuàng)造上海地王的背景下，讓人難以相信樓市會“步入寒冬”。

　　四處拿地的企業(yè)雖然并不止保利一家，但可以看出是保利為代表的大型品牌房企在唱主角。

　　10月8日，佳兆業(yè)經(jīng)過95次競價后競得佛山南海區(qū)桂城街道地塊，成交總價為17.95億元，溢價率72.9%。

　　兩日后，也就是保利45億制造上海地王的同一天，保利萬科聯(lián)合體成功競得長沙濱江新城B7地塊，成交總價為32.56億元。而這也是“保利和萬科首次大規(guī)模攜手拿地，未來不排除會繼續(xù)合作”。

　　仍然是10月10日，廣州出讓開發(fā)區(qū)一宗15萬平方米宅地，經(jīng)過23次競價之后，最終被越秀地產(chǎn)以16.5億元競得。

　　10月11日，保利融創(chuàng)聯(lián)合以21.24億元競得上海外高橋南部國際社區(qū)地塊，溢價率59.58%，這是保利連續(xù)第二天在上海拿地。

　　10月11日，杭州主城區(qū)出讓5宗25萬平方米土地，起始總價30.44億元，最終成交金額為37.7億，萬科以13.6億拍得濱江江南單元BJ01-R21-12地塊，溢價率為36%。

　　10月12日，保利置業(yè)旗下子公司上海盛垣房地產(chǎn)公司，以32.59億元競得上海楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?2、23街坊地塊。

　　雖然說土地市場都有下半程發(fā)力的特點(diǎn)，目前正當(dāng)其時，但最終會熱到何種程度，還取決于房企的現(xiàn)金流、對后市的判斷等。

　　上述數(shù)據(jù)或許只是冰山一角，但不能懷疑當(dāng)前土地市場之熱度以及房地產(chǎn)企業(yè)拿地之決心。

　　正如觀點(diǎn)網(wǎng)9月23日所發(fā)評論預(yù)測，“地方政府忙推地，品牌房企忙拿地，可以肯定的是，今年剩下的時間里全國的土地市場將持續(xù)升溫”。而買地需要資金，房地產(chǎn)企業(yè)資金從何而來？

　　國內(nèi)情況來看，央行公布的金融數(shù)據(jù)顯示，9月份新增人民幣貸款6232億元，低于8月份7039億元，流動性沒有顯現(xiàn)放松跡象。從過往規(guī)律來看，新增人民幣貸款在最后一個季度翻轉(zhuǎn)的可能性也不大。

　　在國內(nèi)融資途徑未有明顯松動的情況下，房企除了賣樓回收資金，從海外資本市場融資就成為了一個不錯的途徑。

　　9月中，海外資本市場已逐漸打開，香港上市房地產(chǎn)企業(yè)開始了一輪配股、發(fā)債融資，參與企業(yè)有龍湖、花樣年等。

　　10月以來，海外資本市場窗口進(jìn)一步開啟。龍湖地產(chǎn)于10月11日發(fā)布公告稱，計(jì)劃進(jìn)行發(fā)行規(guī)模為4億美元的優(yōu)先票據(jù)。在9月中旬，龍湖剛剛完成一輪配股，集資30.9億港元。

　　10月10日，融創(chuàng)中國公告稱，已在10月9日成功發(fā)售于2017年到期的4億美元高收益?zhèn)泵胬?2.5%。10月10日，市場消息指出，世茂房地產(chǎn)正籌措一筆3年期、規(guī)模至少7億美元的銀團(tuán)貸款，計(jì)及所有手續(xù)費(fèi)等利息約為5%。

　　也許發(fā)債、貸款不能代表香港資本市場窗口期的打開，但一則內(nèi)房在港“批發(fā)式”推介的消息，或讓人們回憶起2009年那一輪內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)香港上市潮。

　　10月11日，香港信報(bào)引述市場消息指，上海旭輝、江蘇金輪、江蘇新城及由瑞安房地產(chǎn)分拆的新天地，均進(jìn)行上市前推介，計(jì)劃集資共約164億港元。當(dāng)中，旭輝已通過上市聆訊，預(yù)計(jì)最快今年11月上市。而金輪集團(tuán)計(jì)劃10月底前進(jìn)行上市聆訊，并將緊隨旭輝其后上市。

　　江蘇新城已在國內(nèi)B股上市，初步也計(jì)劃年內(nèi)在港上市，目前仍等待上市聆訊，預(yù)計(jì)集資約3.5億美元(即約27.3億港元)。

　　看上去，似乎新一輪的土地與資本熱潮即將降臨，房地產(chǎn)行業(yè)又將行往何處去？