第三季度,杭州市對高端寫字樓的需求整體保持穩(wěn)定。本季度中，高端寫字樓的的平均租金為每天每平方米人民幣4.83元，環(huán)比上漲1.2%。

　　報告要點：盡管全球情況并不明朗，杭州市首八月經(jīng)濟情況總體情況運行相對良好。杭州固定資產投資在前八月同比上漲18.6%至人民幣2,086.1億元，其中房地產投資額同比上漲27%至人民幣930億元。

　　繼第二季度上漲行情后，本季度中杭州新建商品住宅市場價格微幅上揚，而成交量小幅下降。政府對房地產堅定的調控態(tài)度和持續(xù)的金融政策的微調，為第三季度帶來了相對穩(wěn)定的購房需求。

　　第三季度,杭州市對高端寫字樓的需求整體保持穩(wěn)定。本季度中，高端寫字樓的的平均租金為每天每平方米人民幣4.83元，環(huán)比上漲1.2%。沒有新的寫字樓投入市場。

　　杭州市第三季度零售市場表現(xiàn)活躍。1至8月，杭州市社會消費品零售總額累計達人民幣1,827.3億元，同比上漲13.3%。零售物業(yè)租金本季度保持平穩(wěn)，并且沒有新增供應進入市場。

　　城市宏觀經(jīng)濟概述

　　杭州市第三季度經(jīng)濟運行情況良好，主要經(jīng)濟指標持續(xù)增長。2012年1月至8月，杭州市固定資產投資總額達人民幣2,086.1億元，與去年同期同比增長18.6%。其中，房地產投資額于前八月達人民幣930.6億元，與去年同期增長27%。

　　2012杭州市前八月居民消費價格指數(shù)增長2.6%。八月，杭州居民消費價格指數(shù)同比增長1.6%。全國八月居民消費價格指數(shù)為2.9%。

　　杭州市1至8月進出口總額為412.6億美元，同比下降1.4%。8月，進出口總額為55億美元，同比下降5.4%。8月出口額下降4.3%至37.2億美元。

　　住宅物業(yè)市場

　　隨著國內經(jīng)濟增速的不斷放緩，7月央行開啟了年內第二輪降息通道。調整后，一年期存款基準率降為3%，而一年期貸款基準利率為6%。

　　繼第二季度上漲行情后，本季度中杭州新建商品住宅市場價格微幅上揚，而成交量小幅下降。政府對房地產堅定的調控態(tài)度和金融政策的持續(xù)微調，為第三季度帶來了相對穩(wěn)定的購房需求。

　　杭州市新建商品住宅7月銷售量環(huán)比下滑12.1%(盡管與去年同期相比增長了254%)，然而新建商品住宅銷售均價環(huán)比上漲4%(但同比下降24.1%)至每平方米人民幣16,875元。新建商品住宅均8月價持續(xù)環(huán)比上漲7.3%，而成交量環(huán)比下降32.8%。

　　從7月至8月，和以往季度相比，開發(fā)商沒有給出更有力的優(yōu)惠政策，一些大型開發(fā)商通過之前季度的去庫存化已經(jīng)在一定程度上緩解了資金壓力，使價格穩(wěn)定在更加合理的水平上。價格的上漲抑制了住宅成交量的上升。購房需求主要來自于首套房和改善型需求的買家。

　　一些定價合理且具有競爭力的樓盤在第三季度中銷售情況良好。位于下城區(qū)的嘉里.樺楓居在7至8月以每平方米約人民幣12,420元價格合計銷售住房567套，是第三季度銷售銷數(shù)量最多的樓盤。下沙區(qū)的宋都東郡國際緊隨其后，以約每平方米人民幣9,560的價格出售住房共515套。

　　與之前幾個季度相反，杭州土地市場在2012年第三季度表現(xiàn)較為活躍，根據(jù)杭州國土資源局數(shù)據(jù)顯示，杭州主城區(qū)在第三季中，共出讓土地20宗，合計面積逾484,900平方米，總出讓金額約人民幣83億元。值得注意的是，杭州于8月合計出讓7宗地塊共計人民幣54.4億元，是三年來單日成交最高額。

　　第三季度中，杭州市有多宗住宅用地成交：龍湖地產旗下公司公司以人民幣23.5億元購買了濱江區(qū)一宅地，該地可建筑面積約為247,504平方米；浙江萬科南都與香港僑德里投資有限公司聯(lián)合體以人民幣7.95億元獲得一宅地，該地塊位于江干區(qū)，面積達46,069平方米；萬科還以人民幣13億元購得余杭區(qū)一地塊，其可建面積為120,000平方米；越秀地產以人民幣2.54億元在臨安購入三宗地塊，總建筑面積約為214,600平方米。前兩年，越秀地產曾在臨安購入三宗宅地，以針對剛需買家建造大型住宅項目。越秀地產現(xiàn)有建筑面積約達139萬平方米的待建項目。

　　通過前幾個季度的以價換量的售房策略，一些大型開發(fā)商的現(xiàn)金流已在本季度中得到一定程度的緩和。同時，2012年上半年度政府財政收入尤其是土地出讓收入有所下滑。在下半年中，政府開始集中出讓土地以緩解財政收入的壓力。盡管土地成交總量和總價相對較高，但相對較低的樓面價暗示開發(fā)商仍謹慎拿地，以避免政府對房地產進一步宏觀調控可能帶來高風險。

　　優(yōu)質寫字樓市場

　　本季度沒有新的寫字樓投入市場，杭州寫字樓租金呈現(xiàn)小幅上漲。

　　本季度主要成交案例包括：位于江干區(qū)的新時代廣場出租了697平方米的寫字樓空間于一家房地產咨詢公司以及下城區(qū)的坤和中心出租146平方米的辦公空間于一家留學中介。

　　第三季度中，租戶對新建高端寫字樓的需求保持相對穩(wěn)定，小幅推升了租金。本季度，甲級寫字樓租金為每天每平方米人民幣4.83元，與上季度相比上漲1.2%。黃龍地區(qū)依舊是主城區(qū)租金最高的商務區(qū)，寫字樓租金達每天每平方米人民幣5.6元。第三季度本市寫字樓市場整體空置率為8.8%。

　　零售物業(yè)市場

　　杭州市第三季度零售市場表現(xiàn)活躍。1至8月，杭州市社會消費品零售總額累計達人民幣1,827.3億元，同比上漲13.3%。其中，住宿和餐飲市場零售額同比增長14.4%，至人民幣204.2億元。前八個月，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達人民幣26,193元，同比增長10.8%。

　　杭州第一條地鐵預計將在第四季度投入試運行，諸多開發(fā)商致力于建造地鐵上蓋項目，利用地鐵增加其商業(yè)價值。杭州市零售物業(yè)的租金和空置率因為其相對平衡的供求關系而保持穩(wěn)定。

　　國芳購物中心8月正式簽約落戶杭州江干區(qū)。該商業(yè)綜合體緊鄰地鐵九堡站，由國芳集團投資人民幣7億元打造。該項目擬建A、B兩座主樓，建筑面積分別為54,600平方米和94,300平方米，兩座樓的一至四層均為商業(yè)百貨，其他樓層分別為寫字樓和酒店。項目計劃于今年下半年或明年上半年開工，整個項目預計將于2015年完工。

　　隨著杭州地鐵一號線開通在即，開發(fā)商們已經(jīng)著手規(guī)劃投建地鐵二號線地鐵商業(yè)項目。慶春廣場將開發(fā)地下40,000平方米的地下空間，完成后將通過地下連接通道與地鐵二號線慶春廣場站、地面上的銀泰百貨、樂購超市以及另外兩個在建項目。

　　龍湖地產開發(fā)的“龍湖天街”于今年7月正式開工。該商業(yè)綜合體項目位于杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，擁有超過200,000平方米的零售物業(yè)空間，并預計在2015年投入運營。

　　西溪萬象城于本季度末完成了主要招商工作，已有十多家快時尚品牌簽約入駐。值得注意的是Massimo Dutti、Zara Home、Stradivarius以及Oysho等品牌都是第一次進入杭州市場。此外，英國瑪莎百貨宣布將在西溪印象城內開杭州首店。百貨面積超過2,000平方米，并預計在2013年開業(yè)。

　　日本品牌無印良品計劃將與2013年在杭州開全球旗艦店。該店將位于利星百貨四樓，總面積達2,000平方米。

　　市場展望

　　政府對杭州房地產市場，尤其是住宅市場的調控仍將繼續(xù)。此外，拱墅區(qū)和江干區(qū)政府分別于第三季度發(fā)布了其有關商業(yè)地產發(fā)展的五年規(guī)劃。江干區(qū)政府7月宣布將打造“浙商總部中心”。

　　政府計劃通過三大浙商總部服務性項目、四大總部綜合體和一批總部樓宇的項目建設體系，并以錢江新城和城東新城為規(guī)劃核心區(qū)建設總部中心。規(guī)劃提出，力爭到2016年，累計引進浙商省級以上區(qū)域(含省級)總部和功能性總部50家以上，總部經(jīng)濟對全區(qū)地區(qū)生產總值的貢獻率達到50%以上。

　　拱墅區(qū)政府9月計劃全面推進“運河商圈”建設，未來五年該區(qū)可出讓土地面積超過兩百萬平方米，占杭州主城區(qū)出讓土地的一半以上。同時，政府還規(guī)劃建設14大城市綜合體，總建筑體量達到1,300萬平方米，其中商業(yè)部分近500萬平方米。

　　就住宅市場而言，第三季度成交量的下滑可能暗示著部分首套房的買家仍持幣觀望中。預計未來房價在小幅波動的同時，保持整體的穩(wěn)定。

　　盡管全球經(jīng)濟情況仍不明朗，但市場對中國經(jīng)濟普遍看好，這將推動優(yōu)質商用物業(yè)的需求。我們預期杭州市商業(yè)地產租金和售價將保持的穩(wěn)定的水平。