保利開始尋求更多元化的發(fā)展方向，而選擇進(jìn)軍豪宅市場看來也是順理成章的事情。

　　作為保利旗下最高端的豪宅大盤，天悅項(xiàng)目在今年4月開盤后已實(shí)現(xiàn)了24億元銷售額。

　　據(jù)保利地產(chǎn)方面透露，保利天悅在九月推出全新一線濱江豪宅產(chǎn)品，此次產(chǎn)品為天悅最后的一線江景樓王。

　　保利天悅在售產(chǎn)品包括370平方米的一線江景豪宅，250-280平方米的公園大宅，以及92-127平方米精裝公寓。其中370平方米一線豪宅均價(jià)4.5萬元/平方米，精裝公寓24號(hào)樓均價(jià)在2.5至2.6萬元/平方米，主推的250-280平方米公園大宅，均價(jià)在3.2至4.1萬元/平方米之間。

　　高端天悅

　　作為豪宅項(xiàng)目，保利天悅的售價(jià)一直是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)，對(duì)于此次新推大戶型產(chǎn)品的價(jià)格，在外界看來還算適中。

　　廣州相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，天悅項(xiàng)目的均價(jià)符合市場預(yù)期，甚至還可能低于一些購房者的預(yù)期，而這也與當(dāng)前整體市場環(huán)境有關(guān)，如果市況稍好點(diǎn)，以天悅項(xiàng)目的品質(zhì)和地段區(qū)位，肯定能高出目前這個(gè)價(jià)格。

　　相比周邊項(xiàng)目，保利天悅的公寓價(jià)格可能還存在一定優(yōu)勢(shì)。據(jù)了解，與其一江之隔的珠江新城公寓售價(jià)基本在3萬元/平方米以上。

　　關(guān)于定價(jià)，保利天悅項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人曾向觀點(diǎn)新媒體表示，保利地產(chǎn)作為國企，一般都不會(huì)做價(jià)格的領(lǐng)跑者，天悅定價(jià)綜合考慮了市場因素，屬于隨行就市，相對(duì)來說還是一個(gè)比較穩(wěn)妥的價(jià)格。

　　該負(fù)責(zé)人還提到，由于天悅項(xiàng)目是一個(gè)城中村改造項(xiàng)目，因此定價(jià)不會(huì)太高。

　　公開資料顯示，該項(xiàng)目地塊是2009年10月保利以1.42億元底價(jià)拿下的廣州琶洲村舊改項(xiàng)目，加上需要承擔(dān)的約47.7億元城中村改造成本和配套綜合費(fèi)，以及3億元的琶洲地區(qū)綜合整治資金，折合樓面地價(jià)約4714元/平米。

　　其實(shí)，對(duì)于當(dāng)下市場的情況，保利地產(chǎn)也有所考慮。

　　“現(xiàn)在這么嚴(yán)峻的調(diào)控形勢(shì)下推向市場確實(shí)有一點(diǎn)生不逢時(shí)，但是我們還是會(huì)把產(chǎn)品做好，做好推廣、銷售，我們相信好的東西市場一定會(huì)買賬。”保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新于今年初天悅項(xiàng)目的產(chǎn)品發(fā)布會(huì)上如是表示。

　　50億目標(biāo)

　　雖然整體市場環(huán)境嚴(yán)峻，高端豪宅受調(diào)控影響也更為突出，但保利天悅的前景還是被看好。

　　據(jù)知情人士早前透露，保利地產(chǎn)對(duì)天悅項(xiàng)目極具信心，認(rèn)為以該項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、整體貨量、以及較合理的入市價(jià)格等綜合考慮，制訂了目標(biāo)要力爭其成為廣州今年的單盤銷售冠軍，銷售金額直指50億元。

　　資料顯示，去年廣州單盤銷售冠軍為碧桂園鳳凰城，截至當(dāng)年11月28日的銷售金額為41億元。

　　上述人士續(xù)指，由于琶洲是廣州政府圈定的未來“國際城市中央商務(wù)核心區(qū)”，今后的發(fā)展前景值得期待，而保利天悅又將成為該區(qū)域內(nèi)唯一的住宅項(xiàng)目，其稀缺性不言而喻。

　　這也是保利反復(fù)強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)：“在未來琶洲將不會(huì)有住宅土地推出，這附近將只有保利天悅一個(gè)住宅項(xiàng)目。”

　　合富置業(yè)首席分析師龍斌也曾表示，琶洲盡管已經(jīng)成為CBD的構(gòu)成之一，形成了以會(huì)展經(jīng)濟(jì)為中心的概念，但是綜合體的概念還是很缺乏，保利天悅這種大體量項(xiàng)目的推出，有望鞏固琶洲的區(qū)域地位。

　　從投資者的角度看，由于天悅項(xiàng)目位于琶洲會(huì)展商務(wù)中心區(qū)，隨著今后琶洲會(huì)展經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，其升值潛力也會(huì)更大；另外，在每年“廣交會(huì)”的兩個(gè)月期間，其純粹的租金收益也會(huì)很可觀。

　　以琶洲現(xiàn)有的樓房為例，在這幾年的廣交會(huì)期間，一間大小不超過50平米的房屋租金就可達(dá)近萬元的水平。如果是保利精心打造的公寓，租金收入或許能更上一層臺(tái)階。

　　除了項(xiàng)目本身具有一定優(yōu)勢(shì)外，保利地產(chǎn)在天悅項(xiàng)目上也傾注了不少心血。

　　保利地產(chǎn)副總經(jīng)理王健曾表示，由于保利天悅是公司首個(gè)頂級(jí)豪宅大作，因此將由集團(tuán)各個(gè)部門集中最強(qiáng)的技術(shù)力量來參與。

　　一個(gè)足以代表的細(xì)節(jié)是，此前保利銷售其他項(xiàng)目大多是自己的銷售團(tuán)隊(duì)與當(dāng)?shù)刂頇C(jī)構(gòu)聯(lián)合銷售，而保利天悅?cè)坑杀＠约旱匿N售人員進(jìn)行營銷工作。

　　在推盤策略方面，保利天悅所采取的銷售方式也有別于尋常。在該項(xiàng)目首次開盤時(shí)，推出的產(chǎn)品即為整個(gè)項(xiàng)目中為數(shù)并不多的一線江景豪宅，這顯然與一般項(xiàng)目大部分首推最外圍項(xiàng)目，以期使得項(xiàng)目價(jià)格“低開高走”的慣例大有不同。

　　這種有別于常規(guī)的銷售方式，可以在首期銷售中就將保利天悅的口碑樹立起來，并得到消費(fèi)者的認(rèn)可，在此基礎(chǔ)上，以后新推組團(tuán)或房源都會(huì)有一個(gè)很好的定價(jià)基礎(chǔ)。

　　廣州中原總經(jīng)理黃韜也認(rèn)為，這主要是因?yàn)楸＠u的是豪宅項(xiàng)目。“既然保利要將此打造成旗艦項(xiàng)目，那么自然不可能打折或降低價(jià)格以拉低產(chǎn)品的定位、形象，因此，首期將最好的、最能震撼消費(fèi)者的產(chǎn)品推出，從一開始就樹立起保利天悅頂級(jí)豪宅的形象與口碑，對(duì)這個(gè)項(xiàng)目以后的銷售是非常有幫助的。”

　　也許是由于保利針對(duì)性的銷售方式和靈活的定價(jià)策略取得成效，天悅項(xiàng)目今年上半年總簽約額達(dá)到17.862億元，成為上半年的廣州單盤銷售冠軍。

　　截至目前，天悅項(xiàng)目24億元的銷售額，為最終實(shí)現(xiàn)50億全年目標(biāo)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　試水豪宅

　　截至8月底，保利地產(chǎn)已實(shí)現(xiàn)簽約金額678.69億元，銷售表現(xiàn)已接近去年全年。

　　值得注意的是，保利地產(chǎn)真正大規(guī)模發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還是從2006年上市后開始。

　　而短短6年時(shí)間，保利地產(chǎn)從年銷售幾十億到近700億元，今年全年甚至有望沖擊千億目標(biāo)。在這個(gè)過程中，保利地產(chǎn)留下的是一路狂飆、突進(jìn)擴(kuò)張的身影。

　　但保利地產(chǎn)在過去的快速發(fā)展中，對(duì)于類似天悅的高端豪宅項(xiàng)目卻很少涉及。在外界看來，保利由于追求快速擴(kuò)張，顯然無暇顧及投入相對(duì)時(shí)間長、回報(bào)產(chǎn)生慢的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目。畢竟，針對(duì)剛需人群快速開發(fā)、快速銷售才能夠保證發(fā)展速度。

　　經(jīng)過6年快速發(fā)展后，保利的規(guī)模達(dá)到一定程度，特別是在2011年銷售過百億、市場排名第一的總部廣州，保利開始尋求更多元化的發(fā)展方向，而選擇進(jìn)軍豪宅市場看來也是順理成章的事情。

　　對(duì)于保利涉入豪宅市場，當(dāng)時(shí)一些業(yè)內(nèi)人士并不樂觀。廣州資深房地產(chǎn)專家韓世同曾表示，保利之前并沒有開發(fā)過高端產(chǎn)品，也沒有看到其豪宅成功案例，所以天悅項(xiàng)目對(duì)保利而言是一個(gè)挑戰(zhàn)。“開發(fā)高端豪宅項(xiàng)目需要一定的經(jīng)驗(yàn)，所以保利豪宅項(xiàng)目試水需要謹(jǐn)慎與小心。”

　　更重要的一點(diǎn)是，保利推出豪宅的時(shí)間節(jié)點(diǎn)也頗為特別。因?yàn)閺?010年調(diào)控以來，高價(jià)豪宅就是重點(diǎn)調(diào)控的對(duì)象，而從去年全國普遍銷售情況來看，賣得好的正是針對(duì)剛需的低價(jià)樓盤，大部分豪宅皆陷入了銷售困境之中。

　　至于今后保利是否會(huì)打造“天悅”系列高端品牌，胡在新曾坦言，如果所在城市的土地條件具備資源優(yōu)勢(shì)，市場也能夠有較好發(fā)展，天悅系列品牌就會(huì)繼續(xù)延伸，像羅蘭香谷一樣在全國其他城市推廣，但不一定會(huì)百分之百拷貝。

　　胡在新強(qiáng)調(diào)，保利地產(chǎn)將堅(jiān)持走主流路線，今后還是會(huì)以剛需產(chǎn)品為主，所以高端住宅的品牌系列依然是小眾。