在剛剛做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，公司對這方面認(rèn)識不是很足，走過一些彎路，但好在開始得比較早，如今已走上正軌。

　　卓越集團(tuán)較早進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，如今似乎已走過了交學(xué)費(fèi)的階段。

　　在2012博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場，卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)接受觀點(diǎn)新媒體專訪時(shí)表示，卓越在剛剛做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，公司對這方面認(rèn)識不是很足，走過一些彎路，但好在開始得比較早，如今已走上正軌。

　　而對于當(dāng)前大量進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展商而言，張遠(yuǎn)告誡稱可能要做好交學(xué)費(fèi)的準(zhǔn)備，“進(jìn)入一個(gè)新行業(yè)交一點(diǎn)學(xué)費(fèi)好像也是應(yīng)該的”。

　　除去新進(jìn)入行業(yè)的未知風(fēng)險(xiǎn)外，張遠(yuǎn)還認(rèn)為，從目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的配比看，應(yīng)該說有一點(diǎn)過剩。

　　在張遠(yuǎn)看來,一是由于在建商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)面積大多是來自地方政府的要求，而不是直接來自于市場的需求。

　　另一方面，中國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也相對減緩，因此寫字樓、購物中心等商業(yè)項(xiàng)目的需求應(yīng)該也會(huì)相應(yīng)減緩。

　　張遠(yuǎn)稱，以上兩個(gè)因素疊加，對于現(xiàn)在一些商業(yè)樓盤的需求來講應(yīng)該是下降的，這反過來也說明商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)相對過剩。

　　在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)整體出現(xiàn)過剩的情況下，張遠(yuǎn)也坦承，卓越的商業(yè)項(xiàng)目也存在一些過剩。不過他強(qiáng)調(diào)，商業(yè)項(xiàng)目或者寫字樓，是任何一個(gè)城市發(fā)展所必需的，只是這個(gè)需求的增長不一定有其他城市那么快而已。

　　或許是基于這種判斷，卓越在今年上半年選擇將一直持有的深圳卓越世紀(jì)中心部分寫字樓出售。

　　當(dāng)卓越選擇出售卓越世紀(jì)中心寫字樓時(shí)，曾引起業(yè)界熱議，當(dāng)時(shí)外界認(rèn)為卓越可能遇到了資金壓力。

　　對此，張遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào)，外界的擔(dān)憂并不存在，卓越上半年實(shí)現(xiàn)銷售額48億元，已超過去年全年，而兩筆利率較高的信托融資也提前償還，不存在資金壓力，并且全年銷售額有望達(dá)到90億元。

　　張遠(yuǎn)還表示：“開發(fā)商賣樓是再正常不過的事情，加上公司今后將要推出市場的綜合體項(xiàng)目位置并不比現(xiàn)在出售的差，而且又把握了一個(gè)相對較好的市場時(shí)機(jī)，所以上半年銷售一部分太正常了。

　　而之所以選擇出售，在張遠(yuǎn)看來，另一個(gè)主要原因就是公司要為下一輪發(fā)展找機(jī)會(huì)。

　　張遠(yuǎn)稱，如果這些產(chǎn)品一直持有，其持有成本可能會(huì)更高一些，但出售換回的資金，則可以投入公司在建的五個(gè)綜合體項(xiàng)目，并且當(dāng)這些項(xiàng)目在明后年陸續(xù)面世的時(shí)候，給公司帶來的回報(bào)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前持有物業(yè)的收益。

　　“實(shí)際上，這個(gè)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換也是卓越戰(zhàn)略發(fā)展中的一大步，如果只依靠目前持有項(xiàng)目的資產(chǎn)回報(bào)來承擔(dān)在建項(xiàng)目的資金投入，那樣公司的資金壓力就會(huì)大一些。”張遠(yuǎn)稱。

　　此外，在新的商業(yè)綜合體項(xiàng)目大量入市后，如何分配持有和出售比例，卓越也有安排。

　　張遠(yuǎn)介紹稱，這主要還是看項(xiàng)目和地段，像深圳卓越世紀(jì)中心的商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)開業(yè)，地下室和一層商業(yè)都是持有運(yùn)營，但對于另外一些地方的綜合體商業(yè)項(xiàng)目，之前定位的時(shí)候就是要出售的，包括位于深圳的卓越維港。

　　“其實(shí)，大致掌握一個(gè)比例就可以了，沒有固定的五五、四六那樣分，今年五五明年四六后年三七都有可能?？傮w來講，住宅和商業(yè)要對等搭配，這樣一方面能靠單平米的利潤，另一方面也能靠周轉(zhuǎn)的速度來平衡房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。”

　　張遠(yuǎn)還表示，卓越在綜合體商業(yè)運(yùn)營方面算是走在行業(yè)前面的，至少比新進(jìn)入的企業(yè)基礎(chǔ)要好一點(diǎn)。不過，這也并不是說卓越就一定有絕對優(yōu)勢，但相對優(yōu)勢還是有的。

　　除了商業(yè)綜合體的運(yùn)營，卓越是否會(huì)重啟上市計(jì)劃，也是外界比較關(guān)心的話題。

　　2009年，卓越在通過路演且一切就緒的情況下，于上市前兩天突然宣布取消計(jì)劃，令外界嘩然。

　　在此次專訪中，張遠(yuǎn)向觀點(diǎn)新媒體解釋了卓越當(dāng)初放棄赴港上市的原因。

　　張遠(yuǎn)稱，于卓越而言，當(dāng)時(shí)選擇在香港資本市場的融資成本會(huì)高于國內(nèi)其他融資方式，因此于上市前兩天宣布取消，主要是因?yàn)橛X得賣低了不合算。

　　同時(shí)，上市后作為一個(gè)公眾企業(yè)，是要對股東負(fù)責(zé)的，且每年都要求有回報(bào)，這樣對公司的運(yùn)營還是有壓力的。

　　此外，張遠(yuǎn)還認(rèn)為中國資本市場已經(jīng)形成了一個(gè)很不好的習(xí)慣，覺得上市就是圈錢，是無成本的使用股民的資金，這對負(fù)責(zé)任的企業(yè)來講，是不能選擇的方式。

　　張遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào)，卓越最終選擇不上市，可以使公司回旋余地大一些，發(fā)展空間也更大一些。“卓越實(shí)際上就是出于這兩點(diǎn)，在一只腳邁進(jìn)香港資本市場后，又退了出來。”