在不斷強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)和度假地產(chǎn)重要性的同時(shí)，可以窺見龍湖對(duì)市場(chǎng)的觀察乃至戰(zhàn)略上的微調(diào)。

　　8月17日，龍湖地產(chǎn)CFO韋華寧在香港中期業(yè)績(jī)會(huì)上的開篇之語點(diǎn)破了投資性物業(yè)對(duì)龍湖的重要性——隨著公司投資物業(yè)規(guī)模的快速增長(zhǎng)，從這一次半年業(yè)績(jī)公告開始，我們會(huì)逐步加強(qiáng)公司在投資物業(yè)方面的溝通。

　　事實(shí)上，從2000年的重慶北城天街算起，龍湖的投資性物業(yè)發(fā)展已經(jīng)超過十年，且形成一定的規(guī)模。

　　截至目前，龍湖的商業(yè)地產(chǎn)形成了三條產(chǎn)品線：都市型購物中心“天街”系列，社區(qū)型購物中心“星悅薈”系列，中高端家居生活體驗(yàn)館“家悅薈”系。其中，天街系已經(jīng)進(jìn)入到全國(guó)化復(fù)制的階段。

　　在旅游度假地產(chǎn)方面，龍湖也已經(jīng)開始在云南、煙臺(tái)等地布局探索。

　　截止今年6月底，龍湖的租金收入漲35%達(dá)到2.3億元，投資物業(yè)經(jīng)營(yíng)面積也實(shí)現(xiàn)同比增8%，目前，該部分的毛利率高達(dá)83%，未來每年龍湖都會(huì)用不到10%的銷售回款繼續(xù)加注投資性物業(yè)，并期待整個(gè)投資物業(yè)的貢獻(xiàn)會(huì)在2017年達(dá)到10%。

　　即便如此，龍湖地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展部總經(jīng)理王亞軍在2012博鰲房地產(chǎn)論壇期間接受觀點(diǎn)新媒體專訪時(shí)，依然認(rèn)為龍湖的投資性物業(yè)仍處于初級(jí)階段。

　　在他看來，商業(yè)地產(chǎn)最大的特性是投資屬性，投資者要求的回報(bào)就非常高。而回報(bào)有兩個(gè)關(guān)鍵來源，一是當(dāng)時(shí)買的時(shí)候價(jià)格是高還是低，二是長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的話，能否將這個(gè)地方打造成一個(gè)商圈，從而帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升。

　　對(duì)于龍湖旗下的另一投資性物業(yè)度假地產(chǎn)，王亞軍認(rèn)為，度假地產(chǎn)的最終目標(biāo)是形成一種新的生活方式，所以，“一個(gè)沒有人氣的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，最后注定是失敗的，對(duì)于投資者來說也是失敗的。”

　　因此，無論是商業(yè)地產(chǎn)還是度假地產(chǎn)，要想做得好，長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的能力是需要刻苦打造的一個(gè)方面。

　　事實(shí)上，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策沒有直接涉及商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)，但由于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的融資政策、開發(fā)貸政策、金融政策方面的原因，導(dǎo)致這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并沒有看起來那么美。

　　王亞軍表示，雖然龍湖做商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)很多年，重慶北城天街也是行業(yè)里的明星產(chǎn)品，但依然感覺到，做商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)方面非常難：一是資金成本；二是整個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。

　　他指出，作為長(zhǎng)期投資持有項(xiàng)目，首先要考慮企業(yè)融資能力強(qiáng)不強(qiáng)，能否拿到長(zhǎng)期低成本的資金。如果拿15%的利息去融資，然后蓋一個(gè)商場(chǎng)，商場(chǎng)一年的投資收益率最多為10%，即便項(xiàng)目未來可以升值，但賺回理想投資回報(bào)的可能性很小，更遑論未來中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)面臨很長(zhǎng)時(shí)間的不確定性。

　　另外，從商業(yè)地產(chǎn)的角度來講，租金的上漲一部分是運(yùn)營(yíng)上的收益，另外一部分來自資產(chǎn)的升值，來自租金收益占的比例會(huì)高于資產(chǎn)升值的比例。

　　所以，企業(yè)必須具備好的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，否則將會(huì)陷入“租金收益不高——人氣下降——投資收益下降”的惡性循環(huán)，所幸的是，龍湖目前已經(jīng)培養(yǎng)了優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力。

　　在不斷強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)和度假地產(chǎn)重要性的同時(shí)，可以窺見龍湖對(duì)市場(chǎng)的觀察乃至戰(zhàn)略上的微調(diào)。

　　王亞軍介紹，在龍湖的全國(guó)化布局中，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展始于“產(chǎn)品多元化”這一階段，這一時(shí)期，龍湖開始邁向多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)的開發(fā)，不僅開發(fā)住宅，也開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，包括購物中心、寫字樓、酒店等。

　　之所以會(huì)作出這樣的選擇，源于龍湖對(duì)市場(chǎng)的觀察。龍湖發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上不同的業(yè)態(tài)有一定的周期性，別墅好賣的時(shí)候，高層建筑公寓可能不好賣，所以必須有一定的產(chǎn)品線覆蓋面來應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)則是公司實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的重要保障。

　　除了戰(zhàn)略上的調(diào)整，在項(xiàng)目運(yùn)作方面，商業(yè)地產(chǎn)也被龍湖放在了優(yōu)先考慮的位置。

　　王亞軍介紹，龍湖過去通常的打法是低密度先行，因?yàn)榈兔芏乳_發(fā)速度快，貨值和利潤(rùn)相對(duì)高、見效快，先保證項(xiàng)目的現(xiàn)金流和基本利潤(rùn)，再開發(fā)后續(xù)的商業(yè)和高層。而從去年開始，龍湖調(diào)整了部分項(xiàng)目的開發(fā)順序，商業(yè)項(xiàng)目和高層先行，低密度后行。

　　所以，龍湖已經(jīng)明晰了未來幾年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)劃。除了目前已經(jīng)經(jīng)營(yíng)的9個(gè)項(xiàng)目之外，未來3年龍湖每年都有至少1個(gè)區(qū)域型購物中心開業(yè)，2012年重慶時(shí)代天街開業(yè)、2013年成都北城天街開業(yè)、2014年底2015年初北京長(zhǎng)楹天街開業(yè)，預(yù)計(jì)用15年左右的時(shí)間將商業(yè)利潤(rùn)占比從不到5%提升到30%。

　　對(duì)龍湖而言，增持商業(yè)一方面是尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，另一方面，從收入來源來講，有利于平衡市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。