與一般商業(yè)公司不同的是，保利商業(yè)公司只是負(fù)責(zé)保利旗下購物中心和酒店的開發(fā)運(yùn)營管理。

　　對于近千億銷售規(guī)模的保利地產(chǎn)而言，商業(yè)地產(chǎn)在未來將成為公司發(fā)展戰(zhàn)略中不可或缺的一部分。

　　從今年開始，保利地產(chǎn)加強(qiáng)了在商業(yè)地產(chǎn)上的布局。其中最為明顯的是，在保利地產(chǎn)的組織構(gòu)架中，新成立的保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司(以下簡稱保利商業(yè)公司)已升格為公司的一級子公司，并與各區(qū)域公司同級。

　　對于此舉，保利地產(chǎn)總經(jīng)理朱銘新在年初時曾表示，在商業(yè)團(tuán)隊方面，保利原來是將其放在各個區(qū)域公司來培育的。經(jīng)過最近兩三年的培育，這個團(tuán)隊和商業(yè)發(fā)展的模式已經(jīng)成熟，所以今年把保利商業(yè)公司升格為一個全資子公司。

　　在2012博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場，保利商業(yè)公司助理總經(jīng)理方長斌接受了觀點新媒體的專訪，其詳細(xì)介紹了保利商業(yè)公司的運(yùn)營情況，以及今后的發(fā)展策略。

　　與一般商業(yè)公司不同的是，保利商業(yè)公司只是負(fù)責(zé)保利旗下購物中心和酒店的開發(fā)運(yùn)營管理。

　　方長斌介紹稱，保利地產(chǎn)之所以沒有將寫字樓歸到商業(yè)公司管理，是因為保利部分寫字樓是選擇出售，交易完之后其重點在于物業(yè)的管理而不是營運(yùn)的管理。“我們商業(yè)公司強(qiáng)調(diào)的是通過未來營運(yùn)而產(chǎn)生收益，主要做的是商業(yè)物業(yè)的營運(yùn)管理，所以寫字樓還是由原有的開發(fā)公司銷售，我們主要強(qiáng)調(diào)購物中心和酒店的管理經(jīng)營。”

　　據(jù)方長斌介紹，目前保利商業(yè)公司共運(yùn)營6個項目，包括佛山保利水城、廣州保利中環(huán)廣場、佛山保利洲際酒店、成都保利公園皇冠假日酒店等。

　　而在運(yùn)作模式上，保利商業(yè)公司將下設(shè)兩個公司。其中一個專門負(fù)責(zé)零售物業(yè)即購物中心的日常營運(yùn)管理，另一個負(fù)責(zé)所有酒店的運(yùn)營管理。

　　具體到商業(yè)零售領(lǐng)域，保利商業(yè)公司已與SOM、RTKL、ARQ等國際著名設(shè)計事務(wù)所，以及吉之島、華潤等零售品牌形成重要合作伙伴關(guān)系。

　　在酒店領(lǐng)域，保利商業(yè)公司也與洲際、萬豪、喜達(dá)屋等國際酒店管理集團(tuán)展開深入合作。其中，洲際將是保利酒店的最大合作伙伴，未來會有更多酒店與其合作。

　　方長斌還強(qiáng)調(diào)，保利商業(yè)公司從今年開始會探索一些自己的產(chǎn)品類型和模式，到年底可能會有一些新產(chǎn)品推出來。

　　“我們未來的項目會非常強(qiáng)調(diào)體驗和環(huán)境，這將是我們和其他開發(fā)商的區(qū)別所在，畢竟保利有自己的文化品牌——保利院線。”方長斌稱。

　　按照保利商業(yè)公司的計劃，未來三到五年，其購物中心和星級酒店數(shù)量將會分別達(dá)到12個和15個，分布于全國11個城市，總面積將超過200萬平方米。

　　方長斌還表示，公司也在按照這個計劃去做，特別是在項目獲取上，都是結(jié)合酒店、公寓、寫字樓等概念獲取地塊。

　　他指出，今后不排除在一線城市核心地段獲取資源，特別是一線城市的新興開發(fā)區(qū)域、城市副中心等；其次就是在零售市場、旅游市場方面處于高速發(fā)展階段的城市，諸如成都、重慶等。

　　方長斌還強(qiáng)調(diào)，集團(tuán)對于商業(yè)項目的立項會比住宅項目更加嚴(yán)謹(jǐn)，有更詳細(xì)的論證過程，保證達(dá)到風(fēng)險可控，因此拿地和擴(kuò)張也是在規(guī)模上適度的發(fā)展。

　　作為一個資產(chǎn)管理者，保利商業(yè)公司也把物業(yè)資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定增值作為首要任務(wù)。只不過，目前還處于投入大于產(chǎn)出階段。

　　方長斌介紹，公司已開業(yè)的商業(yè)購物中心和酒店都是保利自己持有，每個項目一般會有三到四年的開發(fā)周期，其中購物中心的周期開發(fā)可能會更長。

　　在國內(nèi)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，大家都需要面對兩個難點，一是退出模式即怎樣更好地讓資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，二是后期的運(yùn)營管理。

　　就此，方長斌表示，現(xiàn)階段保利商業(yè)公司主要還是依靠集團(tuán)的滾動開發(fā)，以此來留存優(yōu)勢資產(chǎn)；同時商業(yè)公司自身也在積極探索與一些投資的基金合作，諸如養(yǎng)老基金、險資等在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)用。

　　“從目前來看，國內(nèi)金融政策方面還存在較大的局限性，現(xiàn)在更多的是做好準(zhǔn)備，當(dāng)機(jī)會出現(xiàn)時，就往這個方向邁進(jìn)。”