目前市場是“政策下相對的市場供求關(guān)系”，但政策調(diào)控力量弱化，市場將會逐漸回歸供求關(guān)系主導，加上未來供求關(guān)系緊張，大戶型庫存攀升。

　　2012年廣州市前三季度市場分析及“十一”黃金周情況

　　廣州市場-黃金周：價穩(wěn)量升，成交延遲體現(xiàn)，平均單周成交量比“五一”漲三成

　　廣州世聯(lián)“十一”監(jiān)控48個指標盤，市場表現(xiàn)：

　　從銷售戶型方面：供應(yīng)以剛需產(chǎn)品為主，但周邊區(qū)域如增城、南沙等區(qū)大戶型產(chǎn)品供應(yīng)比例放大；

　　價格下調(diào)幅度方面：價格不變的樓盤個數(shù)為22個，占比46%；價格上調(diào)樓盤3個；價格下調(diào)樓盤為19個占比39%，其中價格下調(diào)為-5%以內(nèi)的樓盤個數(shù)為13個，占到價格下調(diào)樓盤整體的7成；

　　總體銷售業(yè)績方面：48個指標盤成交25億元，“十一”七天銷售過5千萬以上的樓盤16個占比33%，主要集中在南沙、番禺、增城三區(qū)，銷售過億樓盤6個占比12%，主要集中在荔灣、番禺、白云三區(qū)；

　　廣州開發(fā)商業(yè)績：降價幅度收窄，業(yè)績和均價呈現(xiàn)“反相關(guān)”，穩(wěn)價走量的營銷方式延續(xù)到“金九”調(diào)控三年來：供求關(guān)系兩度轉(zhuǎn)變，目前市場反彈后，成交金額高位徘徊；

　　市場運行階段：市場“全面降價”階段結(jié)束，進入“穩(wěn)價走量”階段；

　　“金九銀十”市場：成交金額接近歷史最高點，成交量得到保證；

　　“十一”黃金周市場：同比“五一”漲三成，成交量持續(xù)高位；

　　結(jié)構(gòu)性分析：限購政策出臺后，剛需及首次改善型產(chǎn)品主導市場；大戶型產(chǎn)品“擠壓式”的集中放量，導致市場供求兩端出現(xiàn)變化，庫存攀升；

　　市場特點：

　　1、政策影響市場供求關(guān)系，尤其是周邊區(qū)域受影響較大；

　　2、“金九銀十”、“十一”黃金周成交金額趨近市場頂部；

　　3、開發(fā)商的營銷方向不變，“穩(wěn)價走量”持續(xù)，市場成交得到保證；

　　廣州新增住宅供應(yīng)-蘿崗區(qū)：兩年成交住宅土地建面333萬平米、金額111億元；大開發(fā)商蘿崗區(qū)拿地222萬平米、103億元影響市場的多變量：

　　1、政策：整體方向不變、力量在弱化；“政策下相對的市場供求關(guān)系”中政策力量減弱，供求關(guān)系將會主導市場；

　　2、庫存：庫存結(jié)構(gòu)性問題凸出，大戶型產(chǎn)品庫存攀升，怎樣去化大戶型庫存將會成為未來市場焦點之一；

　　3、未來供求：土地市場成交上行，但量處低位；未來廣州供求將會轉(zhuǎn)變?yōu)榍蟠笥诠?013年2季度開始，市場價格上漲壓力進一步放大；

　　廣州：從不同類型購房者來看，首次置業(yè)者和改善型購房者的置業(yè)信心持續(xù)提升的幅度下降，購房熱情略有下降

　　在量價問題上，廣州與全國調(diào)查一致，認為量價走高的人數(shù)比例大幅上升，尤其是預(yù)期價格上漲的調(diào)查人數(shù)接近六成；在購房時機選擇上，也基本于全國一致，認為未來半年不適合購房的人群比例上升，主要有三個原因：一、購房者認為房產(chǎn)稅調(diào)控樓市作用較大，可以推遲購買物業(yè)時間；二、市場降價幅度縮窄，主力剛需購房者對價格敏感延遲出手；三、廣州部分銀行信貸優(yōu)惠收緊；從購房者信心指數(shù)看，廣州低于全國指數(shù)主要原因是：購房時機的指數(shù)偏低，廣州購房者有重新進入“觀望期”的趨勢。

        總結(jié)與建議

　　目前市場是“政策下相對的市場供求關(guān)系”，但政策調(diào)控力量弱化，市場將會逐漸回歸供求關(guān)系主導，加上未來供求關(guān)系緊張，大戶型庫存攀升，在這些因素的影響下，我們建議：

　　1、繼續(xù)“穩(wěn)價走量”的營銷策略，積極的應(yīng)對企業(yè)還貸高峰的到來。

　　2、高效務(wù)實的解決大戶型產(chǎn)品庫存攀升的問題，改善企業(yè)流動性，持現(xiàn)以待發(fā)展。

　　3、增加剛需產(chǎn)品供應(yīng)、以及儲備短期可入市項目，在未來市場供求變化中把握市場機會。

　　4、采取開發(fā)銷售與開發(fā)經(jīng)營互補的發(fā)展模式，以規(guī)避房地產(chǎn)市場的長期風險。

        世聯(lián)：2012年廣州市前三季度市場分析及“十一”黃金周情況