全國(guó)主要城市高端住宅供應(yīng)量持續(xù)增加，成交規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。

　　仲量聯(lián)行今日發(fā)布2012年第三季度全國(guó)高端住宅市場(chǎng)報(bào)告，報(bào)告顯示全國(guó)主要城市高端住宅供應(yīng)量持續(xù)增加，成交規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。

　　· 全國(guó)市場(chǎng)—新增供應(yīng)量持續(xù)增加，高端住宅成交量進(jìn)一步擴(kuò)大；大戶(hù)型房源漸成成交主流。

　　· 北京市場(chǎng)—高端住宅成交價(jià)格開(kāi)始止跌回穩(wěn)；大戶(hù)型房源成交量進(jìn)一步增加，價(jià)格呈上升態(tài)勢(shì)。

　　· 上海市場(chǎng)—高端住宅銷(xiāo)售有所放緩；服務(wù)式公寓租賃需求穩(wěn)定，租金水平保持不變。

　　· 廣州市場(chǎng)—成交量增大，新推樓盤(pán)以大戶(hù)型為主；一手高端住宅市場(chǎng)回暖，開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠幅度收緊；庫(kù)存壓力仍然存在，開(kāi)發(fā)商采取審慎定價(jià)態(tài)度。

　　· 成都市場(chǎng)—高端住宅供應(yīng)量持續(xù)增加；主城區(qū)的高端住宅成交量繼續(xù)擴(kuò)大；頂級(jí)豪宅或集中推盤(pán)，銷(xiāo)售壓力逐步顯現(xiàn)。

　　· 重慶市場(chǎng)—高端住宅成交量小幅增加，優(yōu)質(zhì)房源帶動(dòng)銷(xiāo)售價(jià)格微漲；降價(jià)促銷(xiāo)可能性小，市場(chǎng)有望繼續(xù)企穩(wěn)。

　　全國(guó)市場(chǎng)：

　　新增供應(yīng)量持續(xù)增加，高端住宅成交量進(jìn)一步擴(kuò)大。第三季度，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的臨近，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的積極性有所提高，全國(guó)主要城市陸續(xù)有高端項(xiàng)目加推新房源，推動(dòng)高端住宅新增供應(yīng)量環(huán)比繼續(xù)提高。在新增供應(yīng)特別是高品質(zhì)物業(yè)推出的刺激下，高端剛性需求、改善型需求進(jìn)一步得到釋放，引起高端住宅市場(chǎng)成交規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。第三季度，北京、廣州、成都等多地高端住宅的成交量進(jìn)一步增加，環(huán)比增幅分別達(dá)到9.9%、37%和19.6%；重慶市場(chǎng)的成交量比第二季度略有增加；上海市場(chǎng)的成交量基本與第二季度持平。

　　高品質(zhì)物業(yè)的入市及成交，使全國(guó)主要城市高端住宅市場(chǎng)平均售價(jià)出現(xiàn)輕微上揚(yáng)。同時(shí)，由于銷(xiāo)售形勢(shì)和資金壓力的明顯好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始普遍收緊打折力度和優(yōu)惠幅度，市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)進(jìn)一步降價(jià)的空間有限。

　　大戶(hù)型房源漸成成交主流。第三季度主要城市高端住宅大戶(hù)型房源的推盤(pán)力度明顯加大，在整體市場(chǎng)供應(yīng)和成交中所占的比例環(huán)比二季度有顯著提高，為后市保持較高的成交規(guī)模奠定了基礎(chǔ)。同時(shí)，在限購(gòu)預(yù)期不變的前提下，作為需求主力的高端改善型需求考慮置業(yè)時(shí)，將更偏重于一步到位，追求生活的高品質(zhì)和居住的舒適度，大戶(hù)型產(chǎn)品無(wú)疑會(huì)繼續(xù)成為他們的首選。預(yù)計(jì)第四季度，大戶(hù)型房源在高端住宅市場(chǎng)成交中所占比重將繼續(xù)呈現(xiàn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

　　北京市場(chǎng)：

　　高端住宅成交價(jià)格開(kāi)始止跌回穩(wěn)。在經(jīng)歷了第二季度銷(xiāo)售面積大幅反彈之后，本季度北京高端住宅新房銷(xiāo)售面積繼續(xù)擴(kuò)大，有六個(gè)平均成交單價(jià)高于30，000元每平方米的項(xiàng)目成交套數(shù)都超過(guò)了200套，推動(dòng)總體成交量環(huán)比上漲9.9%，達(dá)到3，398套。為確保全年銷(xiāo)售額的完成，開(kāi)發(fā)商繼續(xù)在第三季度推出新項(xiàng)目及老項(xiàng)目的后期單位，共計(jì)十二個(gè)項(xiàng)目推出2，973套新增供應(yīng)，環(huán)比二季度大幅上升。

　　第三季度，北京高端住宅平均售價(jià)為每平方米40，994元，環(huán)比上漲7.4%，比去年同期增長(zhǎng)2.3%。大量高價(jià)項(xiàng)目的成交量激增是本季度高端住宅成交均價(jià)上升的主要原因，三季度成交均價(jià)在每平方米40，000元以上的成交套數(shù)占高端住宅總成交量的47.7%。第二季度市場(chǎng)銷(xiāo)售面積回升較大地鼓舞了開(kāi)發(fā)商，多數(shù)活躍項(xiàng)目開(kāi)始減少折扣或者不再給予折扣。同時(shí)，部分熱銷(xiāo)項(xiàng)目為提高利潤(rùn)、給潛在購(gòu)房者以信心，提高了后期產(chǎn)品價(jià)格，推動(dòng)了本季度高端住宅的均價(jià)上升。據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，第三季度有超過(guò)60%的項(xiàng)目在成交價(jià)格上較二季度有小幅上漲。

　　第四季度是傳統(tǒng)的銷(xiāo)售淡季，預(yù)計(jì)高端住宅的供應(yīng)量將有所下降，銷(xiāo)售市場(chǎng)也會(huì)有所降溫。但是，鑒于前三個(gè)季度的高端住宅成交量已經(jīng)與2011年全年成交量持平，預(yù)計(jì)2012年全年成交量相比去年將有所增長(zhǎng)。銷(xiāo)售價(jià)格在經(jīng)歷了2012年上半年的持續(xù)下跌以及第三季度的止跌回穩(wěn)之后，預(yù)計(jì)2012年最后一個(gè)季度的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)趨于穩(wěn)定。

　　大戶(hù)型房源成交量進(jìn)一步增加，價(jià)格呈上升態(tài)勢(shì)。第二季度以來(lái)，大戶(hù)型高端住宅項(xiàng)目進(jìn)入集中推盤(pán)期，高品質(zhì)物業(yè)的持續(xù)涌現(xiàn)刺激了需求的釋放；同時(shí)，國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的持續(xù)低迷和高端物業(yè)價(jià)格在調(diào)控下的階段性調(diào)整，使高端物業(yè)的投資價(jià)值進(jìn)一步顯現(xiàn)。第三季度，金茂府、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館等項(xiàng)目都加推后期房源，使市場(chǎng)整體供應(yīng)規(guī)模繼續(xù)走高；仲量聯(lián)行中國(guó)住宅綜合事業(yè)部監(jiān)測(cè)的北京高端住宅市場(chǎng)的十四個(gè)在售大戶(hù)型項(xiàng)目共成交473套房源，比二季度增加56.11%。

　　從成交量的分布來(lái)看，第三季度高端改善型項(xiàng)目仍為成交主力，且成交量環(huán)比進(jìn)一步提高，金茂府、西山壹號(hào)院、公園1872、保利東郡等項(xiàng)目在第三季度的月均成交量都達(dá)到了20套以上；相對(duì)而言，單價(jià)在每平方米6萬(wàn)元以上的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售相對(duì)平穩(wěn)，除長(zhǎng)安太和項(xiàng)目因進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售造成備案激增外，其他項(xiàng)目的成交量基本與第二季度持平。從成交價(jià)格來(lái)看，第三季度大多數(shù)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目的成交均價(jià)較二季度有顯著提高，環(huán)比漲幅最高達(dá)11%，多數(shù)項(xiàng)目漲幅保持在5%-7%之間，僅有長(zhǎng)安太和、西山壹號(hào)院、萬(wàn)科藍(lán)山等項(xiàng)目的價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)回落。

　　上海市場(chǎng)：

　　高端住宅銷(xiāo)售有所放緩。上海樓市政策已經(jīng)進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定期，在市場(chǎng)較為低迷的狀態(tài)下，高端住宅項(xiàng)目對(duì)于改變現(xiàn)狀的需求更為強(qiáng)烈，部分項(xiàng)目的推售積極性再度升溫，希望借“金九銀十”尋求突破。例如瑞安江灣翰林、華僑城蘇河灣、華潤(rùn)佘山九里等項(xiàng)目，都將于近期開(kāi)盤(pán)或推售新房源，均是針對(duì)多次置業(yè)或高資產(chǎn)投資群體。

　　高端住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售呈疲軟狀態(tài)，尤其是位于徐匯濱江等新興高端區(qū)域的項(xiàng)目，在前兩個(gè)季度加大折扣力度之后，這些樓盤(pán)在本季度并未再降低售價(jià)，致使銷(xiāo)售有所放緩。

　　服務(wù)式公寓租賃需求穩(wěn)定，租金水平保持不變。由于外籍員工租賃需求保持穩(wěn)定，租賃市場(chǎng)在本季度表現(xiàn)平穩(wěn)。雖然跨國(guó)企業(yè)在目前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下對(duì)擴(kuò)張持保守態(tài)度，但是并未減少外籍員工的數(shù)量。因此，市場(chǎng)整體租賃需求在本季度保持平穩(wěn)，租金在出現(xiàn)連續(xù)10季度上漲之后在本季度保持穩(wěn)定。在服務(wù)式公寓市場(chǎng)，本季度浦東有一個(gè)擁有60個(gè)單位的物業(yè)竣工投入市場(chǎng)。同時(shí)，位于靜安區(qū)的上海御錦軒正式開(kāi)業(yè)，為市場(chǎng)帶來(lái)244套可租賃公寓。新增供應(yīng)推高服務(wù)式公寓的平均空置率從上季度的8.8%升至本季度的11.3%。

　　廣州市場(chǎng)：

　　成交量增大，新推樓盤(pán)以大戶(hù)型為主。經(jīng)過(guò)6至7月出現(xiàn)的兩次調(diào)低貸款利率，今年7至8月廣州全市新建商品住宅銷(xiāo)售成交近152萬(wàn)平方米，較去年同期上升超過(guò)75%。第三季度全市豪宅成交量穩(wěn)步回升，主要來(lái)自2011年推出項(xiàng)目的剩余單位。豪宅市場(chǎng)氣氛回暖，開(kāi)發(fā)商于本季度開(kāi)始加推大戶(hù)型為主的項(xiàng)目或大單位尾房。同時(shí)市場(chǎng)反應(yīng)積極，大戶(hù)型物業(yè)成交比例增加，個(gè)別豪宅項(xiàng)目200平方米以上的戶(hù)型銷(xiāo)量上升。第三季度全市豪宅凈吸納量達(dá)550套，環(huán)比上漲37%。

　　一手市場(chǎng)回暖，優(yōu)惠幅度收緊。第三季度全市新建住宅一手銷(xiāo)售市場(chǎng)進(jìn)一步回暖，減輕了部分開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存和資金壓力，也促使了核心地區(qū)如珠江新城的部分豪宅項(xiàng)目繼續(xù)收緊優(yōu)惠幅度。同時(shí)，部分二手豪宅項(xiàng)目進(jìn)一步上調(diào)了售價(jià)，僅有個(gè)別大戶(hù)型、總價(jià)較高單位的業(yè)主愿意小幅減價(jià)成交。部分買(mǎi)家為避免價(jià)格持續(xù)上漲，從早前處于觀望轉(zhuǎn)而開(kāi)始入市?？傮w上看，廣州二手豪宅的平均資本值繼續(xù)回穩(wěn)，環(huán)比微升0.5%至每平方米32，347元。

　　庫(kù)存壓力仍在，開(kāi)發(fā)商定價(jià)審慎。展望未來(lái)，在逐步穩(wěn)定的價(jià)格和相關(guān)政策支持下，將繼續(xù)吸引首次置業(yè)者入市，但投資型需求仍將受到抑制。另一方面，開(kāi)發(fā)商為避免房?jī)r(jià)上漲過(guò)快將導(dǎo)致新一輪調(diào)控，對(duì)新樓盤(pán)定價(jià)仍將以謹(jǐn)慎為主；同時(shí)，面對(duì)庫(kù)存壓力仍然高企，短、中期內(nèi)可能以一定的優(yōu)惠刺激銷(xiāo)售。預(yù)期年內(nèi)豪宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)大體保持穩(wěn)定，大幅反彈的可能性較低。

　　成都市場(chǎng)：

　　高端住宅供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)。受第二季度高端住宅市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量銷(xiāo)售成果的推動(dòng)，以及開(kāi)發(fā)商對(duì)“金九銀十”及秋季房交會(huì)的預(yù)期，第三季度成都主城區(qū)高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，共計(jì)12個(gè)項(xiàng)目3，734套住宅入市，環(huán)比上升18.5%，但同比仍下降50.6%。新增供應(yīng)依然集中在南部新區(qū)，其次是東大街。

　　主城區(qū)高端住宅成交量繼續(xù)上行。雖然上個(gè)季度成都高端住宅市場(chǎng)成交量達(dá)到了2012年以來(lái)最好水平，但仍然面臨市場(chǎng)很大的存貨壓力，本季度大多數(shù)開(kāi)發(fā)商繼續(xù)沿用以?xún)r(jià)換量策略，通過(guò)特價(jià)房、開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠等方式吸引消費(fèi)者。不少樓盤(pán)銷(xiāo)售情況有所提升，例如九龍倉(cāng)御園通過(guò)推出特價(jià)房，銷(xiāo)售套數(shù)環(huán)比翻兩番。但是總體而言，鑒于上半年開(kāi)發(fā)商已加大促銷(xiāo)力度，高端樓盤(pán)降價(jià)空間有限，更大力度的促銷(xiāo)在第三季度較為鮮見(jiàn)。另一方面，降低存款準(zhǔn)備金率及降息等利好政策及消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)價(jià)格見(jiàn)底的預(yù)期也成為市場(chǎng)銷(xiāo)售形勢(shì)好轉(zhuǎn)的重要?jiǎng)恿?。第三季度成都主城區(qū)高端住宅市場(chǎng)共有3，191套成交，創(chuàng)自2012年以來(lái)新高，環(huán)比增加19.6%。

　　頂級(jí)豪宅或集中推盤(pán)，銷(xiāo)售壓力增大。第三季度，棕櫚泉費(fèi)爾蒙國(guó)際公寓、綠地錦天府等頂級(jí)豪宅項(xiàng)目的入市，提升了豪宅市場(chǎng)整體的活躍度。豪宅銷(xiāo)售在經(jīng)歷了7、8月份的高潮后，在“金九”期間卻表現(xiàn)平平，低于市場(chǎng)預(yù)期。在價(jià)格上，除個(gè)別項(xiàng)目推出特價(jià)房降價(jià)以外，大部分豪宅價(jià)格在第三季度保持穩(wěn)定。

　　第四季度集中推盤(pán)的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目會(huì)有所增多，環(huán)球匯•天譽(yù)、ICC、吉寶凌云峰閣、仁恒濱河灣項(xiàng)目都可能會(huì)有推盤(pán)動(dòng)作，攀成鋼區(qū)域的豪宅市場(chǎng)漸成氣候。競(jìng)爭(zhēng)的加劇可能會(huì)進(jìn)一步增加頂級(jí)豪宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售壓力。同時(shí)，年底信貸政策和限購(gòu)政策依舊不利于豪宅市場(chǎng)，在存量較多的情況下，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售量難以實(shí)現(xiàn)較大的突破。

　　重慶市場(chǎng)：

　　高端住宅成交量小幅增加，優(yōu)質(zhì)房源帶動(dòng)銷(xiāo)售價(jià)格微漲。2012年第三季度，重慶市高端住宅銷(xiāo)售量為2，677套，環(huán)比上升35套，同比則上升319套。原因在于，第三季度市場(chǎng)保持平穩(wěn)且部分項(xiàng)目推出擁有良好景觀或戶(hù)型較小的房源，有效刺激了購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)需求，支撐本季度高端住宅成交量小幅增加。本季度，受新入市優(yōu)質(zhì)景觀房源帶動(dòng)，重慶高端住宅售價(jià)企穩(wěn)并上升至10，924元/平方米，環(huán)比上升0.2%，同比上升2.6%，而大部分在售項(xiàng)目同品質(zhì)房源價(jià)格與上季度基本持平。

　　降價(jià)促銷(xiāo)可能性小，市場(chǎng)有望繼續(xù)保持穩(wěn)定。截至第三季度末，重慶市高端住宅市場(chǎng)存量得到有效去化，預(yù)計(jì)未來(lái)新增供應(yīng)量有望小幅攀升；同時(shí)，由于重慶高端住宅前三季度銷(xiāo)售情況良好，開(kāi)發(fā)商近期大力降價(jià)促銷(xiāo)的可能性較小。受新推房源戶(hù)型及景觀優(yōu)勢(shì)差異影響，預(yù)計(jì)第四季度房?jī)r(jià)將呈小幅波動(dòng)態(tài)勢(shì)，未來(lái)整體趨勢(shì)將有望繼續(xù)保持穩(wěn)定。

　　仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)住宅綜合事業(yè)部總經(jīng)理羅志強(qiáng)先生指出：“銷(xiāo)售形勢(shì)和流動(dòng)性的好轉(zhuǎn)正在削弱部分開(kāi)發(fā)商降價(jià)的動(dòng)力，使企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)轉(zhuǎn)向追求適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)。在此影響下，預(yù)計(jì)中國(guó)主要城市高端住宅價(jià)格將呈現(xiàn)穩(wěn)步上浮的態(tài)勢(shì)。”羅先生補(bǔ)充道，“隨著‘金九銀十’期間開(kāi)發(fā)商的集中推盤(pán)，后市銷(xiāo)售壓力仍然存在，對(duì)于年度業(yè)績(jī)完成率不理想且推盤(pán)集中在第四季度的開(kāi)發(fā)商而言，或許‘以?xún)r(jià)換量’仍不失為明智的選擇”。