在接下來(lái)的十年、二十年，房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)有一個(gè)非常顛簸的發(fā)展空間，波幅比過(guò)去十多要大很多。

　　今天往返在會(huì)場(chǎng)的路上，可以看到博鰲房地產(chǎn)論壇12年了。我在想這一年干了什么？后來(lái)，我發(fā)現(xiàn)絕大部分時(shí)間是在調(diào)控房地產(chǎn)，70%以上的時(shí)間是在調(diào)控。

　　一個(gè)經(jīng)常出現(xiàn)的事件已不能再用一個(gè)新的心態(tài)理解它，只能嘗試總結(jié)規(guī)律，然后去應(yīng)對(duì)。除此之外還能做什么呢？所以，我想嘗試著總結(jié)一下這么多年房地產(chǎn)調(diào)控的特點(diǎn)，以及形成的市場(chǎng)波動(dòng)規(guī)律。

　　第一，調(diào)控體系，無(wú)非是調(diào)控的工具——銀根、地根，這一次加上了限購(gòu)來(lái)抑制投資性、投機(jī)性需求，這幾個(gè)方面應(yīng)該被視為是房地產(chǎn)調(diào)控政策日趨成熟的一個(gè)標(biāo)志。

　　這樣一個(gè)調(diào)控會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)什么樣的波動(dòng)規(guī)律？從銀根、地根的調(diào)控來(lái)看，從控制投資性需求的調(diào)控來(lái)看，在短期內(nèi)是能起到抑制需求的作用，在供求不平衡的情況下，有助于市場(chǎng)形成短期的平衡。

　　但是，這種調(diào)控有什么特點(diǎn)？有兩個(gè)很難糾正的缺點(diǎn)，一是這種調(diào)控到后期必然以傷害供給為重要特點(diǎn)，本來(lái)是抑制需求的，最后傷害到供給，使得供給減少了。為什么呢？因?yàn)榭刂沏y根、地根，控制投機(jī)性需求很對(duì)，短期市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)局部性、階段性的供大于求。但是隨著調(diào)控深入，整個(gè)行業(yè)本能地減少新土地的購(gòu)置和開(kāi)發(fā)，加上房地產(chǎn)行業(yè)特定的開(kāi)發(fā)周期，市場(chǎng)的調(diào)整后期必然都形成強(qiáng)烈的供應(yīng)不足、新開(kāi)工不足。然后，一旦市場(chǎng)站穩(wěn)，就出現(xiàn)了供求關(guān)系的一個(gè)逆轉(zhuǎn)。

　　我作出一個(gè)冒昧的判斷，在接下來(lái)的十年、二十年，房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)有一個(gè)非常顛簸的發(fā)展空間，波幅比過(guò)去十多要大很多。而且，只要調(diào)控方式不變，我覺(jué)得變的可能性不大，還是用銀根、地根，還是用打壓的短期措施，形成的疊加和正反饋，抑制需求傳導(dǎo)到供給不足，供給不足結(jié)果就是市場(chǎng)探底回暖。

　　今年2月份房地產(chǎn)庫(kù)存銷售比達(dá)到歷史少有的高點(diǎn)，21個(gè)月左右，因?yàn)楫?dāng)月銷售少。到了6月份，大概是10.6個(gè)月，而且當(dāng)月的批售比回到了0.99，差不多1左右。從歷史波動(dòng)規(guī)律來(lái)看，庫(kù)存銷售比大概到了5個(gè)月的時(shí)候，市場(chǎng)預(yù)期可能會(huì)出現(xiàn)一定的變化。

　　我們就從6月底算起，加6個(gè)月或7個(gè)月，大概也是明年一季度，在下半年的決策周期里面，如果銷售沒(méi)有大幅回落維持平穩(wěn)的話，在這個(gè)時(shí)期怎么樣能夠讓房地產(chǎn)調(diào)控軟著陸？讓市場(chǎng)有一個(gè)逆周期，加大房地產(chǎn)投資和供給，避免在新的時(shí)期里面出現(xiàn)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)是政策的關(guān)鍵。但是，目前看來(lái)好象變化的可能性不大。

　　所以，未來(lái)房地產(chǎn)金融化特點(diǎn)會(huì)更加明顯，可能從過(guò)去的單邊上揚(yáng)會(huì)變成起伏，很可能和上證指數(shù)的波動(dòng)關(guān)系相關(guān)性更大，而且在這個(gè)時(shí)期怎么掌握好自己的開(kāi)發(fā)節(jié)奏非常重要。第二，從調(diào)控的主體和波動(dòng)對(duì)象來(lái)看。

　　如果我是管調(diào)控的，也是拿開(kāi)發(fā)商開(kāi)刀，你說(shuō)調(diào)控誰(shuí)？地方政府不太好弄；調(diào)銀行或者是調(diào)消費(fèi)者？那怎么行？消費(fèi)者都是分散的。

　　在房?jī)r(jià)上漲，調(diào)控效果不明顯的時(shí)候，罵開(kāi)發(fā)商是各方都容易達(dá)成共識(shí)的一個(gè)交集。而且，如果調(diào)控方式和調(diào)控工具不作大的變化，轉(zhuǎn)移公眾壓力和調(diào)控效果不佳的辦法就是罵開(kāi)發(fā)商。

　　我在2012博鰲房地產(chǎn)論壇上作一個(gè)預(yù)測(cè)：未來(lái)20年的城市化，固定資產(chǎn)形成、財(cái)富積累、消費(fèi)升級(jí)等等會(huì)繼續(xù)發(fā)展，但開(kāi)發(fā)商的名聲也會(huì)繼續(xù)損壞，這是典型的韓國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控模式。為什么在首爾調(diào)控效果不好呢？他們的調(diào)控就是收拾開(kāi)發(fā)商，讓老百姓滿意、銀行滿意。所以，第二個(gè)特點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)商在未來(lái)10-20年中始終會(huì)受到攻擊，要習(xí)慣這一點(diǎn)。第三，從房地產(chǎn)調(diào)控的環(huán)境來(lái)看，有些因素可能會(huì)變，有些因素可能不會(huì)有大的變化。

　　從過(guò)去十年對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控來(lái)看，非常缺乏頂層設(shè)計(jì)，這就使得市場(chǎng)來(lái)回的失措和浪費(fèi)資源有了借口。

　　到底城市化的路徑怎么走？是大城市道路？是城市集群道路？還是中部的中型城市道路？還是西部小縣城的道路？現(xiàn)在是模糊的，就讓開(kāi)發(fā)商失措。

　　我覺(jué)得更符合市場(chǎng)規(guī)律和城市化效率的，可能還是要到環(huán)境能承載的發(fā)達(dá)地區(qū)，通過(guò)城市集群的形式來(lái)節(jié)省土地、保護(hù)環(huán)境。現(xiàn)在，這種頂層設(shè)計(jì)是缺乏的。

　　保障房要建多少？城市要有多少人口？現(xiàn)在的房子多少套？不知道。之所以經(jīng)常冒出很多稀奇古怪的數(shù)字，中國(guó)電網(wǎng)的電表有9000多萬(wàn)套的房子電表讀數(shù)為零，十年開(kāi)發(fā)的房子約4000多萬(wàn)套，如果9000萬(wàn)套的讀數(shù)為零，那這些房子的電表全部不走，你們都把電表弄壞了嗎？

　　把各省保障房建設(shè)套數(shù)和GDP關(guān)系進(jìn)行分析，看看是什么形勢(shì)？排在第一位的是吉林，那么冷的冬天，流動(dòng)人口怎么會(huì)跑到那兒去？

　　然而，中國(guó)整個(gè)流動(dòng)人口方向出現(xiàn)了巨大變化，就是在危機(jī)之后。最近幾年，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)流動(dòng)人口增長(zhǎng)是負(fù)的，而主要流向中西部一些有輻射力的中大型城市，這些地方不把保障房建設(shè)納入進(jìn)去，跑到吉林去建那么多的保障房？成都那么多農(nóng)民工，鄭州有40萬(wàn)人制造富士康手機(jī)，都不算在保障房里面？最需要保障房的昆山、蘇州、深圳、杭州等，保障房只分給戶籍人口，但是當(dāng)?shù)厝硕加蟹孔恿?，保障房建成了大家都不要?/p>

　　就在這樣一個(gè)缺乏頂層設(shè)計(jì)的環(huán)境里，讓大家去失措。我想這一點(diǎn)會(huì)改變，但不會(huì)改變太多，大家要慢慢適應(yīng)。

　　城市化在未來(lái)還是會(huì)快速推進(jìn)，供應(yīng)不足還是一個(gè)主要的挑戰(zhàn)和矛盾，從2007、2008年，城市化率上升了差不多10個(gè)百分點(diǎn)，城市新增家庭數(shù)量約5400萬(wàn)戶，住房在這個(gè)時(shí)期增加了4200萬(wàn)套，其中開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)只有2800萬(wàn)套，其他的都是自建、單位集資等。所以，開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)的，在城市化快速推進(jìn)10個(gè)百分點(diǎn)的時(shí)期內(nèi)，新增的家庭數(shù)量大于住房總存量增長(zhǎng)12000萬(wàn)套，這還不算投資性的需求。所以，這一點(diǎn)估計(jì)也不會(huì)有大的變化了，缺口還是很大。

　　第四，收入差距大的特點(diǎn)要改變很難。

　　中國(guó)房地產(chǎn)有很多神奇現(xiàn)象難以解釋，一是房?jī)r(jià)租金比持續(xù)背離，一年兩年可以，但持續(xù)十幾年，一定有它的合理性。

　　同時(shí)，大家說(shuō)需求很大，實(shí)際上首次置業(yè)在住房銷售里面的占比并不高。這說(shuō)明什么？收入差距大，富人的購(gòu)買力體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，中低收入的購(gòu)買力體現(xiàn)在房租上，二者之間的差距在拉大。

　　在目前銷售里，實(shí)際上還是富裕人群買第二套、第三套，在過(guò)去十年的占比上首次置業(yè)占比并不高，這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)。所以，這幾個(gè)調(diào)控環(huán)境，有的可能會(huì)改進(jìn)，有的可能不會(huì)有大的變化，并影響大家的產(chǎn)品決策，也影響整個(gè)市場(chǎng)的調(diào)控效果。