因?yàn)槲覀円獮楹芏喾康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中暴露出來的體制缺陷爭取時(shí)間。

　　為什么要調(diào)控房地產(chǎn)？就像問父母為什么要管孩子，這個(gè)問題是不言而喻的。

　　這里面其實(shí)是三個(gè)問題。第一個(gè)問題，房地產(chǎn)業(yè)為什么是支柱產(chǎn)業(yè)？第二個(gè)問題，什么是不正常的房地產(chǎn)業(yè)？第三個(gè)問題，為什么要調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)？

　　第一，房地產(chǎn)業(yè)為什么是支柱產(chǎn)業(yè)？

　　多年來，媒體反復(fù)不停地問，開發(fā)商都進(jìn)二、三線城市了，他們?yōu)槭裁窗雅菽瓗У蕉?、三線城市去？好象開發(fā)商到哪兒都是氣泡磚一樣。中國要建更多的房子求得供給平衡，還是要更少的不建房子？為什么我們把房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展視為一種災(zāi)害、視為一種恐慌、視為一種病毒？要努力把它消滅了才對？

　　這種認(rèn)識是沒有道理的。房地產(chǎn)業(yè)之所以是支柱產(chǎn)業(yè)，主要不是因?yàn)樗軌驇佣嗌賯€(gè)上下游行業(yè)，或者說對經(jīng)濟(jì)增長有多少個(gè)百分點(diǎn)的支持，這只是淺層次和短期的看法。

　　房地產(chǎn)業(yè)之所以是支柱產(chǎn)業(yè)基于以下四個(gè)理由：一是中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走到了城市化階段，固定資產(chǎn)的大規(guī)模形成是我們未來發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，在這個(gè)時(shí)期我們需要包括住宅產(chǎn)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、公共建筑及地下基礎(chǔ)設(shè)施、高鐵、高速路等一系列的城市固定資產(chǎn)。如同我們沒有航空母艦絕打不贏南海之戰(zhàn)，如果我們沒有一個(gè)大規(guī)模、高質(zhì)量的城市固定資產(chǎn)，就無法在21世紀(jì)初讓中國進(jìn)入一流的世界經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國。

　　中國為什么還有20年的黃金期？如果沒有這20年城市固定資產(chǎn)形成的規(guī)模、速度和質(zhì)量，決定了中國經(jīng)濟(jì)在未來20-30年發(fā)展的規(guī)模、速度和質(zhì)量。我們靠大戰(zhàn)虎頭山、修水平梯田，永遠(yuǎn)不能讓老百姓過上富裕的日子，永遠(yuǎn)不能讓中國成為世界經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國。

　　二是符合客觀規(guī)律的中國老百姓消費(fèi)結(jié)構(gòu)，正在從以衣食為主向以住行為主升級。毫無疑問，在前三十年的發(fā)展與改革開放過程中，人們的衣食需求得到了滿足，人們不僅要求穿得好，吃得飽，而且要求住和行條件的改善。

　　2009年世界金融危機(jī)背景下，全球三大汽車體系北美、中亞、歐盟的產(chǎn)銷量萎縮了35%，而誰也沒有想到，包括我們自己的汽車廠商也沒有想到，那一年中國汽車市場的產(chǎn)銷量都分別增長了45%以上，一舉成為世界第一大汽車生產(chǎn)國，這只是住和行里面的一個(gè)側(cè)面。老百姓的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級趨勢、進(jìn)步趨勢是任何人也阻擋不了的，也不是什么調(diào)控就能改變的。

　　三是社會利益主體訴求已經(jīng)從此前簡單的增加收入，獎金上不封頂、下不保底，調(diào)動一切積極因素，多種所有制并存，一部分人先富起來等諸多以改善收入為基礎(chǔ)的利益訴求，變成了提高收入與私人資產(chǎn)累積并存的利益結(jié)構(gòu)。

　　我們正在從“越窮越光榮、越窮越革命”，“有產(chǎn)是社會的敵人、是打倒的對象”的一個(gè)社會，進(jìn)入讓大多數(shù)老百姓有產(chǎn)的社會。老百姓資產(chǎn)不斷累積，進(jìn)入到中產(chǎn)階級的有產(chǎn)過程，是我們奔小康的應(yīng)有之意，這就決定了有房產(chǎn)是其中一個(gè)重要的體現(xiàn)形式。

　　四是市場經(jīng)濟(jì)的改革已經(jīng)走了很多年，但我們只是初步完成了產(chǎn)品的市場化階段，比如價(jià)格放開、流通自由競爭。在這之后，真正實(shí)現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)還有要素的市場化、產(chǎn)權(quán)的市場化。我們躍過了要素市場化，也就是資金、土地市場化的階段，直接進(jìn)入了國企市場化改革，坦率地說這個(gè)改革只走了一半就基本上停步了。

　　唯一的公開產(chǎn)權(quán)市場股市，在過去的兩到三年已經(jīng)走到全世界最差市場地步了，產(chǎn)權(quán)的市場化裹足不前，因?yàn)槲覀冊谝厥袌龌蠜]有取得進(jìn)展。到今天，利率還是被政府掌控著，土地還是被政府掌控著，兩個(gè)市場經(jīng)濟(jì)下最重要的基礎(chǔ)要素還不能夠在市場通過競爭的方式、優(yōu)勝劣汰的方式來獲得的話，我們永遠(yuǎn)進(jìn)不了市場經(jīng)濟(jì)。

　　我們的房地產(chǎn)業(yè)正在大規(guī)模推動著跨過這樣一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的門檻，這是為什么說房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，這些必然趨勢決定了房地產(chǎn)業(yè)在未來20-30年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中、社會發(fā)展中扮演支柱產(chǎn)業(yè)的重要角色。

　　第二，房地產(chǎn)業(yè)什么叫正常？什么叫不正常？

　　有人問，近三個(gè)月樓市成交量放大了，是不是市場就不正常了？誰跟你說成交量放大就不正常了？是不是老百姓都不買房子，房地產(chǎn)市場就正常了？

　　房地產(chǎn)市場正常與否，其一看是不是有大規(guī)模的投機(jī)性、投資性需求進(jìn)入市場，如果成交量的放大并不是因?yàn)橥稒C(jī)性需求、為賣而買的需求、過度占有資源的需求，那么就是正常的，別以為成交量放大就是市場變壞。

　　其二，是不是有大規(guī)模不正常的外來需求推動了某一城市的房價(jià)？比如說是不是溫州炒房團(tuán)或者外來資金、游資、國際熱錢大規(guī)模涌入一個(gè)局部地區(qū)導(dǎo)致？請注意，國八條、新國十條之類的都統(tǒng)統(tǒng)有一句，地方政府要高度關(guān)注除本地需求之外的外來需求，如果短期內(nèi)出現(xiàn)大量外來需求的話，那么這個(gè)市場應(yīng)該有針對性的調(diào)控措施。

　　其三，有沒有恐慌性需求入市？有些老百姓被惡化的價(jià)格預(yù)期所推動，提前大規(guī)模入市，導(dǎo)致了短期內(nèi)市場需求的大增。人們被某些不適當(dāng)?shù)妮浾撘龑?dǎo)，以為價(jià)格要暴漲了，土地出地王了，為什么同樣多次要求各地政府公布未來3-5年土地和住宅供應(yīng)的計(jì)劃？也是為了改善老百姓的預(yù)期，防止恐慌性需求的產(chǎn)生。

　　其四，有沒有過度放松的金融杠桿，導(dǎo)致需求者不顧自己的風(fēng)險(xiǎn)和承受能力而入市？如果誘導(dǎo)了老百姓以為是一個(gè)非常有利的入市時(shí)機(jī)而大規(guī)模負(fù)債，實(shí)際上未來自己無法承受下入市，那這個(gè)市場是不正常的。

　　如果沒有以上四種不正常，僅僅是老百姓改善需求、自住需求以及地方性群體優(yōu)先改善的需求，這種成交量大和小沒有什么不正常。我們的任務(wù)就是讓中國低端老百姓、住房困難的群體、自住性的需求、首次置業(yè)的需求優(yōu)先并較快得到改善，不是不讓他們改善，不是不讓他們買房子。

　　前不久，有些地方在公積金政策上加以調(diào)整，于是就有媒體說這是對抗中央的宏觀調(diào)控，這是變相給房地產(chǎn)市場松綁。我以為這種說法對公積金基本性質(zhì)都不認(rèn)識，公積金就應(yīng)該想方設(shè)法貸給有自住住房需求的人，而不是把它存起來進(jìn)股市盈利，或者被挪用建保障房。本來就應(yīng)該是老百姓滿足自住需求的一種政策工具，應(yīng)該說做得還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。我們的公積金大量留存，而需要得到公積金支持的基本需求還如饑似渴而不得。

　　第三，為什么要調(diào)控房地產(chǎn)市場？

　　經(jīng)常被人們問到，把房價(jià)調(diào)到百分之多少就是調(diào)控的目標(biāo)？我從來沒聽說過這樣的調(diào)控目標(biāo)，我也不認(rèn)為把目標(biāo)設(shè)定在這樣一個(gè)指標(biāo)上是符合客觀規(guī)律的。我們?yōu)槭裁葱枰{(diào)控房地產(chǎn)市場？同樣有四個(gè)因素。

　　其一，要讓這個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)短期穩(wěn)定運(yùn)行密切結(jié)合。比如說，通貨膨脹預(yù)期時(shí)，我們就需要收緊金融杠桿，維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行，避免發(fā)生惡性的價(jià)格上漲。比如說，在經(jīng)濟(jì)增速過度下行的時(shí)候，導(dǎo)致失業(yè)、銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，我們就需要適度地降息，增加貨幣供應(yīng)量，增加信貸規(guī)模，支持經(jīng)濟(jì)增長。房地產(chǎn)業(yè)是維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的需要，也要適應(yīng)這些調(diào)控，就如同面對氣侯變化要增減衣服一樣正常。

　　其二，在供不應(yīng)求的短缺狀態(tài)下，政府有責(zé)任、有義務(wù)保護(hù)那些低端群體、滿足自住性需求的群體、首次置業(yè)的群體，在資源有限的情況下，他們的需求優(yōu)先得到滿足。如果我們簡單地把資源交給市場，在供不應(yīng)求的情況下，自然是富人先得，誰出價(jià)最高誰先得，而這不符合社會整體利益和公共利益、長遠(yuǎn)利益，也不符合政府公共職能應(yīng)該達(dá)到的目標(biāo)。

　　例如公共汽車有30個(gè)座位，你出錢把30個(gè)座位都買了，讓其他人站著，這顯而易見是一種公共利益的損失。你第一個(gè)上車，可以任意挑一個(gè)座位坐，但不可以把其他29個(gè)座位都占了。

　　中國的住房遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有蓋夠，直到中國人口在城鄉(xiāng)分布結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)步了，中國農(nóng)民不再往城里搬了，并且城市中大多數(shù)人進(jìn)入中產(chǎn)階級行列，到那個(gè)時(shí)候我們才能夠基本達(dá)到供求平衡。

　　其三，在調(diào)控中我們在不斷深化自己的認(rèn)識，要優(yōu)化配置有限的城市資源和住房資源，人口過度向北京、上海集中，人只會被活埋。我們要調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，讓有限的資源在合理比例上配置在中小城市、二三線城市，形成大中小城市的合理結(jié)構(gòu)，讓人口城市化更多向需要進(jìn)一步擴(kuò)張的城市集中，這也是調(diào)控房地產(chǎn)的應(yīng)有之意。

　　最后，為什么要調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)？因?yàn)槲覀円獮楹芏喾康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中暴露出來的體制缺陷爭取時(shí)間。哪些歷史缺陷？如同大家說的，中央和地方的稅賦關(guān)系、土地制度、收入分配結(jié)構(gòu)等這些問題都不可能一蹴而就，我們需要一段制度設(shè)計(jì)時(shí)間，在這個(gè)過程中要讓房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展，使我們在制度安排上相對合理，盡量少走彎路。