現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的當(dāng)務(wù)之急，不是每天重復(fù)要抑制房價(jià)，而是要盡快地用經(jīng)濟(jì)手段替換行政手段，用制度替換政策。

　　非常高興再次出席博鰲房地產(chǎn)論壇，由于時(shí)間有限，著重講國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)的問題。現(xiàn)在已是這次軟著陸的底部，大概二季度是最低的，三季度后也許開始會(huì)有點(diǎn)兒起色。

　　最低的時(shí)候是各種說法都比較多的時(shí)候，似是而非的說法也很多。從一定程度上來說，這次確實(shí)不應(yīng)該這么低，如果政策調(diào)整及時(shí)，應(yīng)該不會(huì)是這么低。但是，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長速度比較慢，不是說中國經(jīng)濟(jì)就進(jìn)入了低增長，也不是說中國經(jīng)濟(jì)就需要拯救了。所以，第一個(gè)問題，我想講什么是中國經(jīng)濟(jì)的正常增長？

　　現(xiàn)在是軟著陸，從12%的增長降到8%，有的人說中國從此告別過去二十年的兩位數(shù)增長，現(xiàn)在到了7%-8%的增長是低速增長。

　　第一，講話要注重事實(shí)，過去二十年多數(shù)時(shí)期不是兩位數(shù)增長，兩位數(shù)增長是在92年、93年、94-95年，只有四年，多數(shù)時(shí)間是7%-8%左右的增長，90年代初還有3%的增長，90年代末到00年代初，那段時(shí)間是通貨緊縮的時(shí)候，6%-7%的增長，那時(shí)候也是一大堆說法。

　　世界上還有一本書叫《即將崩潰的中國經(jīng)濟(jì)》，新加坡政府請(qǐng)我過去和這位作者在新加坡的黨校(行政學(xué)院)一對(duì)一進(jìn)行辯論。

　　現(xiàn)在《FT》等雜志上，各種觀點(diǎn)、各種說法都是很多，不過，我們自己要很清醒分析。

　　第二，現(xiàn)在降到7%-8%就是低增長嗎？現(xiàn)在是7.6%，再回到8%左右，今后幾年8%左右的增長是低增長嗎？兩位數(shù)的增長就是好增長嗎？兩位數(shù)的增長對(duì)中國來講是過熱增長，到9%就一定是通貨膨脹，而到10%以上就是通貨膨脹加資產(chǎn)泡沫。

　　世界上若干個(gè)研究小組研究的結(jié)論就是，中國經(jīng)濟(jì)潛在增長率就是8%左右，低于7%通貨緊縮，高于9%通貨膨脹。什么叫潛在增長？什么叫正常增長？就是沒有通貨膨脹，也沒有通貨緊縮的增長。所以，回到8%左右的增長是好消息，而不是壞消息。

　　那么，12%和8%差別在什么地方呢？諸位，客觀地分析，其中就包括房地產(chǎn)過熱增長，誰也不能說房地產(chǎn)不是支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)不是不能增長，但是過熱增長往往就會(huì)出問題。整個(gè)經(jīng)濟(jì)也是這樣，多了一塊就出問題，出什么問題？政府一天到晚調(diào)來調(diào)去，建了企業(yè)，后來沒市場(chǎng)了還倒閉，12%、8%的年增長率算，幾萬億的GDP增加值，那得涉及多少產(chǎn)業(yè)、多少企業(yè)？

　　現(xiàn)在很難受，低谷時(shí)候一定是大家都很難受的時(shí)候，有人倒閉破產(chǎn)，有人被兼并重組等，這些情況都會(huì)出現(xiàn)。所以，追求的目標(biāo)是平穩(wěn)增長會(huì)比較好。

　　正是在這個(gè)意義上，當(dāng)各種悲觀論調(diào)充斥市場(chǎng)時(shí)，我覺得我們應(yīng)該有一個(gè)客觀地分析。中國經(jīng)濟(jì)不是越高越好，最高的點(diǎn)在什么地方？今年12%？明年13%？后年14%？那中國經(jīng)濟(jì)最后會(huì)大崩盤。

　　雖然還沒遇到過大崩盤，不過還是希望中國今后10-20年都不要大崩盤，8%-9%的增長再持續(xù)十年、二十年、三十年，一大批企業(yè)，包括房地產(chǎn)都會(huì)有大的發(fā)展前途。相反，如果真的大崩盤，那慘了。所以，穩(wěn)定增長比較好一點(diǎn)。什么是中國經(jīng)濟(jì)的正常增長？這與房地產(chǎn)的正常增長有關(guān)系，最好不是過熱增長，大家都持續(xù)穩(wěn)定增長，太低了往回調(diào)一調(diào)，太高了往下壓一壓。我們至少不要鬧得像美國那樣，大家不是崇拜美國嗎？五年沒人管，弄出個(gè)泡沫，最后出一個(gè)金融危機(jī)，全世界背黑鍋。

　　中國經(jīng)濟(jì)要是走到那個(gè)地步，中國經(jīng)濟(jì)就完蛋了，后邊就沒戲了，我們準(zhǔn)備出局了，第三次革命還是第幾次革命就跟不上了，各種社會(huì)矛盾攪在一塊兒，社會(huì)即將崩潰，有沒有第二輪可能都是問題了。

　　第二個(gè)觀點(diǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得重要成果，或者說是重大成果。這個(gè)判斷，我覺得對(duì)理解現(xiàn)在的形勢(shì)和分析政策很重要，怎么看待調(diào)控的成果？

　　第一，從2010年下半年政策出臺(tái)以后，那些價(jià)格高漲的地區(qū)基本上穩(wěn)定了下來，沒有波及到全國的絕大多數(shù)二、三、四線城市，因此全國平均數(shù)總的來講沒有形成大泡沫。這句話是什么意思呢？2010年出臺(tái)政策還是相對(duì)比較及時(shí)起到了作用，沒有讓泡沫形成全國性的大泡沫。所以，剛才孟總(孟曉蘇)講全國價(jià)格實(shí)際上這一兩年還有所上漲，都跟這個(gè)是有關(guān)系的。因?yàn)?，盡管幾個(gè)大城市事實(shí)上有很多樓盤跌了20%-30%，但全國的數(shù)看不出有很大的跌幅。

　　第二，非常重要的一點(diǎn)，要理解房地產(chǎn)市場(chǎng)的話，房價(jià)高不高和收入高不高是相對(duì)而言的。平均來說，假定這兩年(2010下半年-2012年)房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定，但這兩年城鎮(zhèn)收入、人均收入增加幅度10%以上，甚至農(nóng)民工的收入在這兩年都是10%以上的增長，同時(shí)沒有通貨膨脹，房價(jià)破通貨膨脹，收入增長也沒有破通貨膨脹。什么意思呢？除了某些地區(qū)房價(jià)降得更多一點(diǎn)之外，要考慮到這個(gè)因素，相對(duì)而言房價(jià)是在下降。不能看房價(jià)動(dòng)沒動(dòng)、低沒低，而是要看它和收入的關(guān)系有沒有發(fā)生變化。

　　當(dāng)然，有些階層收入增長沒那么快，平均增長10%，不一定每個(gè)地方都增長那么快，而且有可能原來收入低，即便增長比較高，仍然感到房價(jià)比較高，買不起房子。一些社會(huì)問題還沒有真正解決，真正對(duì)于那些問題的解決，要靠廉租房、保障房等等這一類的增長了。

　　從這個(gè)角度來講，只要這幾年價(jià)格不再漲，哪怕沒有下跌，事實(shí)上相對(duì)于收入而言，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了一定程度的調(diào)整。這在判斷現(xiàn)階段形勢(shì)和下一步政策的判斷上，要充分分析到、認(rèn)識(shí)到這一方面的問題。

　　第三個(gè)觀點(diǎn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的當(dāng)務(wù)之急，不是每天重復(fù)說要抑制房價(jià)，而是要盡快地用經(jīng)濟(jì)手段替換行政手段，用制度替換政策。

　　天天說要調(diào)控，調(diào)控的對(duì)象、調(diào)控的目的已經(jīng)很明確了，就是要抑制投資性住房需求，保證消費(fèi)性住房需求的供給。針對(duì)這一條，剛才孟總說是打麻藥，我也同意這個(gè)觀點(diǎn)，中國的優(yōu)勢(shì)是可以用行政手段作為臨時(shí)措施。但是，你不能總是這樣吧？不能總是行政手段吧？

　　我也同意朱會(huì)長(朱中一)所講的，行政手段不應(yīng)該在這個(gè)問題上拘泥于市場(chǎng)上一些所謂的西方觀點(diǎn)，當(dāng)事情緊急的時(shí)候，制度一時(shí)又建立不起來的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)手段無法馬上用的時(shí)候，作為應(yīng)急手段，行政手段要馬上上來，把泡沫先抑制住再說。但是，這終究不是長遠(yuǎn)的辦法，終究要通過各種新的制度的建設(shè)，包括經(jīng)過一段時(shí)間的試點(diǎn)來建立新的制度，用經(jīng)濟(jì)的手段，用稅收、利率、信貸等政策來替換下類似“限購”這樣的政策。

　　應(yīng)該說，兩年半的時(shí)間一直堅(jiān)持調(diào)控，在這一點(diǎn)上我基本同意。否則的話，如果放棄對(duì)投資性需求的控制，中國貧富差距這么大，中國金融體制存在的一些問題，確實(shí)很容易產(chǎn)生新一輪的泡沫。但是，這些年的一個(gè)主要問題就是，行政手段用得很快，制度的改革卻走得太慢。

　　幾個(gè)月前就聽說有些省份在申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)房產(chǎn)稅這樣的新制度、新政策，但是遲遲沒見新的東西出來。兩年了，除了上海、重慶有很小范圍的試點(diǎn)，一些新制度的建設(shè)沒有什么新的進(jìn)展。

　　我認(rèn)為，第一是面可以寬；第二是試點(diǎn)的力度可以加大。針對(duì)投資性需求問題，總之有很多辦法，特別是經(jīng)濟(jì)方面的辦法。

　　不管是房產(chǎn)稅還是交易稅，雖然大家有爭議，但是可以試點(diǎn)。要盡快抓緊這些方面的試點(diǎn)，盡快抓緊這些方面制度的改革和推出，替換掉臨時(shí)、應(yīng)急的一些行政手段，才能做到使房地產(chǎn)市場(chǎng)長期穩(wěn)定的發(fā)展，用不著政策一天到晚在那兒調(diào)來調(diào)去。

　　當(dāng)然了，建立好制度仍然可能出泡沫，美國就是例子。但是沒有這些制度，我們就很脆弱，就太容易出問題。而且制度要做得更多一點(diǎn)兒，應(yīng)急的時(shí)候確實(shí)需要一些行政手段，但是制度才能使得經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)更加穩(wěn)定。

　　所以，以上三個(gè)問題，實(shí)際上也是講政策當(dāng)中面臨的很多問題，怎么看待現(xiàn)在的宏觀經(jīng)濟(jì)增長？怎么看待房地產(chǎn)調(diào)控的成果？怎么看待現(xiàn)在各種制度和政策的相互關(guān)系？希望看到今后一段時(shí)間在這幾個(gè)方面能夠有更清晰的認(rèn)識(shí)，在調(diào)控力度和調(diào)控手段上能夠根據(jù)新的情況作出必要的調(diào)整，我們的市場(chǎng)才會(huì)更加健康。