今年九月的樓市雖然相比去年同期的低谷有了很大改觀，但其金九成色依然嚴(yán)重不足，成交量僅略高于8月水平，并且低于7月水平。

　　2012年9月，全市商品住宅成交面積為81.0萬平方米，環(huán)比上漲1.0%，同比上漲42.3%；新增供應(yīng)面積為127.1萬平方米，環(huán)比上漲41.2%，同比上漲1.4%；成交均價(jià)為21696元/平方米，環(huán)比下跌4.2%，同比下跌4.2%。今年九月的樓市雖然相比去年同期的低谷有了很大改觀，但其金九成色依然嚴(yán)重不足，成交量僅略高于8月水平，并且低于7月水平。

　　9月樓市的一大顯著特點(diǎn)就是剛需成交的抬頭，經(jīng)過長時(shí)間的觀望，部分蓄積已久的剛性需求在金九得到釋放。9月全市單價(jià)2萬元以下的商品住宅成交面積達(dá)到48.9萬平方米，相比8月上漲9.7%，成交榜前十中，單價(jià)2萬元以下的樓盤占據(jù)8席，其中單價(jià)1.5萬元以下的樓盤占到了排行榜的半壁江山。其中位于南匯周康的小上海新城憑借1.45萬元/平方米的低價(jià)，在9月售出200余套房源，位居全市之首；金山的格蘭華庭項(xiàng)目單價(jià)僅0.75萬元，是近年來滬上罕見的低價(jià)盤，也同樣躋身成交榜前十之列。受此影響，全市均價(jià)自今年2月以來首次跌破了2.2萬元大關(guān)。

　　相比剛需的抬頭，中高端市場則延續(xù)了8月中下旬以來的頹勢，9月全市單價(jià)3萬元以上的中高端樓盤成交量為15.5萬平方米，相比8月進(jìn)一步下跌7.2%。由于6、7月份，中高端樓盤的成交量一直處于高位，在限購政策未有放松的情況下，這無疑大量消耗了有限的中高端客源，致使8、9月中高端市場后勁不足，逐漸陷入低谷。

　　從新增供應(yīng)情況來看，開發(fā)商對于金九銀十的熱情不可謂不高，127.1萬平方米的新增供應(yīng)量，是自2011年1月以來的月度供應(yīng)最高點(diǎn)，其中，滿足剛性需求的外圍公寓占據(jù)了91.5萬平方米。但是供應(yīng)量的大增卻未能拉動成交量的上漲，整個(gè)9月，全市商品住宅的批售比高達(dá)1.57：1，這也直接導(dǎo)致了9月全市庫存量再度突破千萬平米大關(guān)。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示：9月確實(shí)有部分項(xiàng)目通過以價(jià)換量措施獲得了良好的銷售業(yè)績，如排名前列的小上海新城、長泰東郊御園等。不過，這樣的項(xiàng)目畢竟仍是少數(shù)。隨著上半年成交情況的好轉(zhuǎn)，開發(fā)商的資金鏈普遍得到緩解，部分房企的地方公司甚至已經(jīng)提前完成了全年銷售目標(biāo)，開發(fā)商降價(jià)壓力因此驟減，縮小優(yōu)惠幅度、甚至上調(diào)價(jià)格的行為屢見不鮮。而目前市場的主力--剛性需求恰恰對于價(jià)格十分敏感，這些行為很容易令其陷入觀望，阻礙了成交量的上漲。此外，限購收緊、房貸利率優(yōu)惠減少等措施也對成交起到了一定的抑制作用。

　　黃金周概念弱化

　　緊接著金九而來的十一黃金周樓市并未有所改觀，整個(gè)黃金周期間(10月1日-7日)，全市商品住宅成交面積僅為7.7萬平方米，雖然相比去年同期大漲73.4%，但依然是06年以來，成交量第二低的十一黃金周。即便排除停止網(wǎng)簽的10月1-3日，僅以4-7日四天計(jì)算，其日均成交量也僅為1.9萬平米，大大低于今年8月日均2.7萬平米的成交水平。自去年調(diào)控政策出臺以來，季節(jié)性因素對樓市的影響已經(jīng)被大大削弱，樓市成交已被政策和價(jià)格因素所主導(dǎo)，"黃金周"的概念因此被嚴(yán)重弱化。

　　盡管成交低迷，但剛需依然是十一黃金周的成交主力，黃金周成交量最大的樓盤是閔行顓橋的金銘文博水景苑，該項(xiàng)目雖然單價(jià)達(dá)到2萬元，但由于其房源面積普遍在90平米以下，還包括不少50-80平米的小戶型房源，總價(jià)較低，并且臨近顓橋地鐵站，因此在黃金周售出102套房源。而排名其后的華鉅御庭、保利天鵝語苑、星河景苑、星尚灣名邸等樓盤，均是單價(jià)1.5萬元以下的剛需樓盤。

　　今年的十一房展會雖然聲勢空前浩大，在浦西、浦東"雙館齊下"，但是終究難以避免"雷聲大，雨點(diǎn)小"的結(jié)局。優(yōu)惠幅度不足的問題，在房展會上同樣突出，不少樓盤僅僅打出了97、98折的象征性優(yōu)惠，報(bào)高價(jià)再打折的情況也不在少數(shù)，因此很難對樓市成交產(chǎn)生實(shí)際的拉動作用。近年來的房展會，開發(fā)商的宣傳推廣功能逐步加強(qiáng)，但實(shí)際成交的功能卻日漸減弱。隨著營銷樣式的多樣化，以及精準(zhǔn)營銷模式的產(chǎn)生，傳統(tǒng)的房展會模式在實(shí)際銷售中所能起的作用正變得越來越有限。