按目前的數(shù)據(jù)分析，預(yù)計(jì)整個(gè)9月的成交水平可能環(huán)比8月下跌5%左右，最樂觀的結(jié)果是大致與8月持平，談不上什么"金九"。

　　當(dāng)傳統(tǒng)淡季7、8月呈現(xiàn)出淡季不淡的特征后，大家對"金九銀十"的期望陡然高漲。但我們在月底再來盤點(diǎn)9月的市場表現(xiàn)，將會(huì)是期望越高失望越大的結(jié)果。按目前的數(shù)據(jù)分析，預(yù)計(jì)整個(gè)9月的成交水平可能環(huán)比8月下跌5%左右，最樂觀的結(jié)果是大致與8月持平，談不上什么"金九"，倒是媒體打上的"銅九"標(biāo)簽更加貼切一點(diǎn)。

　　雖然我們在8月中下旬的內(nèi)部郵件和幾場機(jī)構(gòu)投資者會(huì)議上，反復(fù)善意地提醒過可能會(huì)出現(xiàn)去化率下行庫存增加導(dǎo)致"金九銀十"成色不足的現(xiàn)象，但是市場的表現(xiàn)仍要低于我們的預(yù)期。最近三周，我們密切跟進(jìn)并頻繁調(diào)研了部分開發(fā)商和我們公司的同事，從一線反饋的信息來看，從8月中下旬已經(jīng)有開發(fā)商陸續(xù)拿了預(yù)售證，但是我們前線的同事反映最近上門量確實(shí)出現(xiàn)不溫不火的趨勢，從而導(dǎo)致蓄客不足、推盤的節(jié)點(diǎn)往后延的局面。最近一周，我們與一些全國性的開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)溝通，亦證實(shí)了新推樓盤的去化率確實(shí)出現(xiàn)下行。

　　信貸優(yōu)惠取消，需求端受抑制

　　數(shù)據(jù)顯示，9月前三周，北京商品房成交面積環(huán)比8月前三周下降7.6%、深圳商品住宅環(huán)比大幅下降25.8%、上海、廣州商品房成交面積環(huán)比分別小幅上漲6.2%和5.3%，同時(shí)二三線城市的成交量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如市場預(yù)期。

　　究其原因，我們可以發(fā)現(xiàn)從8月份開始，央行出于推動(dòng)利率市場化引導(dǎo)利率走勢以及抑制房價(jià)和CPI上漲勢頭的考慮，本該出現(xiàn)的降準(zhǔn)一直沒有出現(xiàn)，反而不斷采取逆回購的方式進(jìn)行釋放流動(dòng)性，從而導(dǎo)致銀行間流動(dòng)性偏緊，疊加外匯占款數(shù)據(jù)不佳，從而導(dǎo)致銀行間利率上行明顯，同時(shí)推高了國債收益率。最近一周數(shù)據(jù)顯示，受季節(jié)性因素影響，銀行間利率上揚(yáng)更加明顯。而對大部分商業(yè)銀行來說，對同業(yè)拆借的依賴程度逐年攀升，銀行間流動(dòng)性偏緊影響其信貸投放能力和價(jià)格上浮，導(dǎo)致很多商業(yè)銀行取消了房貸85折優(yōu)惠利率。資金成本的上浮，直接抑制購房者的風(fēng)險(xiǎn)偏好，從而作用到我們代理的每一個(gè)樓盤的來訪量數(shù)據(jù)上。9月，我們的來訪量水平大致與8月持平。

　　漲價(jià)樓盤增加，抄底心態(tài)削弱

　　世聯(lián)監(jiān)測的28個(gè)重點(diǎn)城市的漲降價(jià)樓盤數(shù)據(jù)顯示，從5、6月開始出現(xiàn)局部漲價(jià)情況，7、8月漲價(jià)樓盤數(shù)量明顯增加。截至8月31日，28個(gè)重點(diǎn)城市的漲價(jià)樓盤達(dá)到137家，但是70%的漲價(jià)樓盤的漲幅在10%以內(nèi)，說明市場確實(shí)出現(xiàn)了部分樓盤價(jià)格微漲的局面。

　　從A股上市開發(fā)商半年報(bào)體現(xiàn)出來的數(shù)據(jù)來看，受益于二季度的銷售強(qiáng)勁反彈，其短期償付能力相比去年4季度和今年1季度明顯好轉(zhuǎn)，說明開發(fā)商的流動(dòng)性最差的階段已經(jīng)過去，而部分龍頭房企手持現(xiàn)金情況更是良好，這便削弱了開發(fā)商降價(jià)的動(dòng)力。部分企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)從追求現(xiàn)金流安全逐步變?yōu)樽非筮m當(dāng)?shù)睦麧?，從而?dǎo)致了價(jià)格微漲的結(jié)果。我們跟蹤的某些上市開發(fā)商每個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)，也直接證實(shí)了存在"穩(wěn)步微漲"的行為。

　　但是，如果從市場的成交結(jié)構(gòu)來分析，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下的市場仍然是以剛需為主。世聯(lián)成交客戶結(jié)構(gòu)顯示，8月份投資客占所有成交客戶的比例為15.6%，相比4月份最低點(diǎn)13.3%僅僅上浮2.3%，說明成交的主要客戶依然是剛需人群。這個(gè)說明，當(dāng)下的市場跟過去的07、09年有著本質(zhì)上的區(qū)別，這兩個(gè)年份投資客占比過高，必然會(huì)出現(xiàn)追漲的購買行為，而以剛需為主體的市場一定是更加的理性，價(jià)格上的優(yōu)惠更加能刺激購房者的需求。因此，我們判斷當(dāng)下購房者的抄底心態(tài)一定程度上被微漲的房價(jià)削弱，這便能很好地解釋了為什么當(dāng)下上門量會(huì)弱于5、6、7三個(gè)月的表現(xiàn)了。而且經(jīng)過前期市場的釋放，當(dāng)下的剛需購房人群在總量層面出現(xiàn)了一定的下降。

　　經(jīng)濟(jì)形勢低迷，收入預(yù)期削弱

　　現(xiàn)在大家基本上都達(dá)成共識(shí)，經(jīng)濟(jì)處于底部階段，靜待反彈。所有的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)里面，唯有房地產(chǎn)數(shù)據(jù)稍微好看一點(diǎn)。8月份，房地產(chǎn)的三大滯后指標(biāo)土地購置面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積同比觸底反彈，只是反彈力度仍有待觀察。上述觀點(diǎn)我們之前的報(bào)告《流火未央，淡季不淡》已有闡述。

　　近期，歐元區(qū)、美國和日本等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體紛紛推出新的量寬計(jì)劃。這些債務(wù)國推出的量寬推升全球的通脹水平，變相削減債務(wù)。對中國而言，由于資本項(xiàng)目并未開放，因此更體現(xiàn)在進(jìn)出口的鏈條上，由于大宗商品價(jià)格上揚(yáng)，被動(dòng)輸入通脹的隱憂較大。對于國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格而言，外部的量寬沖擊將會(huì)影響中國的貨幣政策走勢，同時(shí)中國的資產(chǎn)處于高位，政策處于高壓狀態(tài)，人民幣貶值預(yù)期仍存等原因，導(dǎo)致熱錢沖擊推升資產(chǎn)價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)仍處于低位。

　　當(dāng)前更值得擔(dān)憂的是，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整導(dǎo)致滯后指標(biāo)就業(yè)在2季度出現(xiàn)下行。按照人保部公布的數(shù)據(jù)，求人倍率在2季度為1.05，相比1季度1.08出現(xiàn)明顯下行，預(yù)計(jì)3季度更加不容樂觀。對于購房者而言，即使家庭資產(chǎn)負(fù)債表仍處于較為健康的狀態(tài)，但一旦失業(yè)形勢逐漸惡劣，則會(huì)實(shí)際影響現(xiàn)金流，并削弱未來的預(yù)期。而且，最近房貸優(yōu)惠取消，亦會(huì)增加現(xiàn)金流壓力。

　　綜上，世聯(lián)研究認(rèn)為，在當(dāng)前政策有收緊跡象、房貸優(yōu)惠取消、預(yù)期收入不明朗等因素影響下，需求端明顯受到抑制，我們建議開發(fā)商平價(jià)上量。畢竟，我們統(tǒng)計(jì)了20個(gè)重點(diǎn)城市在"金九銀十"的推盤量，預(yù)計(jì)環(huán)比增加15%左右，未來的銷售壓力仍然存在。雖然，也有部分開發(fā)商在上半年集中推盤，業(yè)績完成率較高，不排除其在4季度只是打打醬油。但對于大部分尤其是在4季度集中推盤的開發(fā)商而言，當(dāng)下更應(yīng)進(jìn)行合適的項(xiàng)目定價(jià)，小步快跑，讓營銷回歸本質(zhì)，換取4季度的銷售佳績。因此，我們認(rèn)為接下來新推樓盤優(yōu)惠有看頭。