海外銀行的流動性有所改善，但受歐美市場的影響，今年的融資成本會比去年略高。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 房企似乎又迎來了資本市場短暫的窗口期，開始新一輪的配股融資、發(fā)債，現(xiàn)在就有龍湖、花樣年等等。

　　9月18日晚，龍湖地產(chǎn)正式宣布啟動以舊換新配股融資，融資規(guī)模約4億美元。9月19日，花樣年亦宣布建議發(fā)美元優(yōu)先票據(jù)，并已獲準(zhǔn)新交所上市。

　　“目前確實(shí)有一波債券融資熱潮，因?yàn)榻衲暌詠砝⑺竭_(dá)到歷史較好的水平，而且融資成本亦有所改善，所以吸引了一些公司，預(yù)計(jì)融資的動作還將會延續(xù)”，在9月19日的標(biāo)準(zhǔn)普爾電話會議上，標(biāo)普信用分析師符蓓如此表示。

　　但她亦指出，股票融資則由公司自身的特殊情況決定，如龍湖基于需要增加流動性的考慮做配股融資，但這并不代表行業(yè)的趨勢。

　　至于海外銀團(tuán)貸款方面，比上半年略微放松，因?yàn)楹Ｍ忏y行的流動性有所改善，但受歐美市場的影響，今年的融資成本會比去年略高。

　　“我覺得這對信用比較好的公司來講，能夠在海外獲取比較好的機(jī)會做海外銀團(tuán)的貸款和融資。但資質(zhì)比較差或規(guī)模比較小的開發(fā)商，對此還是比較謹(jǐn)慎。”

　　兩極分化持續(xù)

　　近期，有不少房企開始試圖通過拓展海外融資平臺，實(shí)現(xiàn)海外擴(kuò)張，最新一例就是金地收購星獅地產(chǎn)，而在此之前還有萬科、中糧等等。

　　符蓓指出，這些可能只是今年國內(nèi)大型房地產(chǎn)市場收購的一部分，海外擴(kuò)張對每個公司來說都是一個中長期的希望，但并非是現(xiàn)在的主流。

　　“我想可能更多是融資渠道的問題，因?yàn)楝F(xiàn)在國內(nèi)對房地產(chǎn)的打壓，造成國內(nèi)融資平臺有很高的限制，很多年A股房地產(chǎn)商不能夠配股。反而香港這邊機(jī)會比較多，從短期來講還是融資方面的需求。”

　　符蓓更稱，房地產(chǎn)是個資金密集型行業(yè)，資金是很重要的一個因素，尤其是大部分中資發(fā)展商還處在激進(jìn)擴(kuò)張的階段，最近也出現(xiàn)了很多拿地的行為。所以，發(fā)展商存在融資方面的需要。

　　進(jìn)入下半年，房企拿地的積極性也更為強(qiáng)烈，而且推向市場的土地項(xiàng)目也較上半年有所密集。符蓓指出，目前地方政府有通過增加土地供應(yīng)量從而刺激財政收入的態(tài)勢。

　　“截至8月底，很多開發(fā)商的銷售情況還是不錯，基于現(xiàn)金流充足、流動性轉(zhuǎn)好及銀行貸款的支持，很多開發(fā)商確實(shí)有能力進(jìn)一步擴(kuò)大土儲?！?/p>

　　但符蓓還是做出提醒，希望企業(yè)還要根據(jù)公司的具體情況量入為出，在信用可承受的范圍內(nèi)進(jìn)行拿地，如果太過激進(jìn)，將來或?qū)镜男庞觅|(zhì)量會造成威脅。

　　她亦指出，今年仍是兩極分化持續(xù)的一年，大公司目前依然處于行業(yè)整合的機(jī)遇點(diǎn)上，可以通過進(jìn)行行業(yè)整合擴(kuò)大規(guī)模。

　　與此同時，一些評級較低的公司如綠城、上海證大、沿海等，也在通過出售資產(chǎn)獲取資金。但小公司仍然處于生死存亡的邊緣。

　　債務(wù)維持高位

　　金九銀十已至，但從這半個多月以來的銷售表現(xiàn)來看，這個“金九”并不金。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾副董事陸楓指出，9月上半月市場銷量不及預(yù)期，主要因?yàn)樯习肽暧绕涫嵌径葍?nèi)，一些上半年累積下來的剛需購買力已經(jīng)獲得一定的釋放，并在七八月有延續(xù)。

　　另外，基于整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政治環(huán)境有一定的挑戰(zhàn)性，也在一定程度上影響了居民的購買力和購買意愿。陸楓稱，從目前的銷量來看，隨著釋放的購買力逐漸減少，預(yù)計(jì)市場接下來也會保持平緩趨勢。

　　符蓓補(bǔ)充道，目前整個房地產(chǎn)行業(yè)的庫存量仍處于較高水平，發(fā)展商下半年隨著拿地節(jié)奏的加快，對資金也有一定的需求，因此接下來樓市的供應(yīng)量仍處于高位，銷售價格也仍處于偏弱狀態(tài)，并料今年下半年銷售均價仍有5%的下調(diào)空間。

　　符蓓亦稱，隨著價格的不斷下行，也會給發(fā)展商帶來毛利的下降，這會在今年下半年以后逐步體現(xiàn)?！疤貏e是明年，毛利的下降幅度大概在5%左右，當(dāng)然每個公司的情況不一樣。同時，我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)公司因?yàn)槔^續(xù)開發(fā)、買地的需要，他的總債務(wù)水平會持續(xù)往上漲?！?/p>

　　其續(xù)指，在毛利下降，總債務(wù)水平維持高位，急于增長的情況下，發(fā)展商一些信用數(shù)據(jù)和指標(biāo)在明年可能會有轉(zhuǎn)弱的趨勢。

　　至于房地產(chǎn)調(diào)控力度是否會放松，符蓓認(rèn)為，宏觀調(diào)控從去年持續(xù)到現(xiàn)在已經(jīng)有一定的成效，政府此時不會放棄或半途而廢，且中央還是希望保持調(diào)控的成果。但其亦料在十八大以前中央還是希望房地產(chǎn)保持平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)，畢竟現(xiàn)時經(jīng)濟(jì)面偏弱，政府也沒有一個很強(qiáng)的動機(jī)繼續(xù)打壓房地產(chǎn)業(yè)。