卓越地產(chǎn)的變革，首先體現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營思路上。

　　自從兩次赴港IPO失敗之后，卓越地產(chǎn)一直在尋找適合自身的運營模式。

　　卓越地產(chǎn)近期表示，今后公司將不再是一家單純以利潤為導(dǎo)向的企業(yè)，而是以周轉(zhuǎn)、快速回款以及銷售額為導(dǎo)向。

　　“我們原來關(guān)注的是靜態(tài)利潤，但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場瞬息萬變，融資成本非常高，如果再以靜態(tài)利潤作為核心指標，一個項目幾年做下來可能沒有利潤。”卓越地產(chǎn)一位高管曾稱。

　　快速回款

　　卓越地產(chǎn)的變革，首先體現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營思路上。

　　自2010年11月啟動全球招租以來，位于深圳福田CBD核心區(qū)的卓越世紀中心1號樓都是只租不售，但這種模式在今年3月份有了變化，開始部分對外發(fā)售。

　　而且，卓越世紀中心1號樓更是以超過7萬元/平方米的售價，刷新了深圳寫字樓成交的最高單價。

　　當時卓越地產(chǎn)相關(guān)人士曾向觀點新媒體透露，此次銷售的單位總體貨量并不大，主要是向大客戶整層銷售，價格在6萬至7萬/平米左右，售出近5層，銷售額接近5億元。

　　對于轉(zhuǎn)租為售的原因，當時外界猜測頗多，普遍認為卓越地產(chǎn)可能遇到了資金壓力，急需套現(xiàn)優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)以緩解。

　　而卓越給出的說法是，1號樓只是部分銷售，不會全部出售，“以租為主，出售少量物業(yè)吸引實力較強的客戶，為進行‘散售商業(yè)物業(yè)+持有經(jīng)營’的超甲級寫字樓經(jīng)營模式的探索創(chuàng)新。”

　　除了出售甲級寫字樓，卓越地產(chǎn)還于5月份公開發(fā)售了位于深圳灣區(qū)域的卓越中心大道。

　　據(jù)卓越地產(chǎn)透露，中心大道的優(yōu)質(zhì)鋪王單位在1周之內(nèi)快速賣出了近40個鋪位，回籠資金近5億。

　　在改變商業(yè)物業(yè)經(jīng)營思路的同時，對于住宅項目，卓越地產(chǎn)則采取了靈活的定價策略。

　　位于東莞的卓越蔚藍城邦項目，上半年就推出了一批優(yōu)惠特價房。在加推的新品中，將其中戶型為78至98平米的兩房和100平米的三房，以均價4500元/平方米開售，而該項目此前的均價為5500元/平方米。

　　另外，卓越地產(chǎn)在上海的首個綜合體項目“卓越世紀中心”于3月底入市，當時所推出的400套精裝LOFT公寓，均價在14500元/平米左右，而奉賢區(qū)均價在15500元/平米左右。

　　內(nèi)部變革

　　得益于優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的出售和住宅項目穩(wěn)定回款，卓越地產(chǎn)銷售額穩(wěn)步上升，今年前5個月已大幅超過去年全年。

　　卓越地產(chǎn)銷售速度的提升在很大程度上是源于自身的變革。

　　今年4月份，卓越地產(chǎn)曾第一次對外公開表達了變革的思路，“在這兩年的調(diào)控過程當中，卓越集團較早意識到了市場形勢的嚴峻性，全集團倡導(dǎo)加快周轉(zhuǎn)、加快運營效率，重新搭建組織機構(gòu)”。

　　為了配合這種變革，卓越地產(chǎn)著重加大了高管團隊的力量。從去年年底開始，包括萬科、中海等一線地產(chǎn)公司的大批高管空降卓越。

　　其中，最引人注目的是來自萬科的王衛(wèi)鋒。今年3月，王衛(wèi)鋒正式出任卓越集團高級副總裁一職，主管集團運營管理、工程與成本系統(tǒng)。而在來卓越前，王衛(wèi)鋒是萬科集團的工程管理部總經(jīng)理。

　　同時，從去年第四季度到今年第一季度，卓越地產(chǎn)逐漸建立起了新的管控模式，比如集團管控模式、授權(quán)體系、績效體系、薪酬體系。

　　另外在卓越內(nèi)部，這種變革和提速也相當明顯，卓越內(nèi)部已經(jīng)把2012年定位于邁向職業(yè)化、專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展的重要一年。

　　商業(yè)模式

　　不管是商業(yè)物業(yè)經(jīng)營思路的改變，還是公司內(nèi)部一系列管控體系的建立，卓越地產(chǎn)所期望的還是能找到一個適合自身的發(fā)展模式。

　　而在住宅和商業(yè)地產(chǎn)雙引擎發(fā)展模式中，顯然商業(yè)地產(chǎn)依然是卓越發(fā)展的核心。

　　“只租不售的策略確實是在改變，但出售世紀中心的部分物業(yè)是為了加快周轉(zhuǎn)，哪些物業(yè)繼續(xù)持有，哪些要賣，我們正在做租售比的研究，有些優(yōu)質(zhì)物業(yè)我們會持有一部分，另外一部分會出售。”卓越相關(guān)高層坦言。

　　對于一個處于成長階段、并要尋求健康發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)運營商而言，合理的租售比或許才是其成功的關(guān)鍵。

　　據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，卓越地產(chǎn)近五年在商業(yè)地產(chǎn)方面的銷售收入已經(jīng)達到了其總銷售收入的40%至50%。在一線城市，卓越已開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)建筑面積已經(jīng)超過100萬平方米，其持有經(jīng)營面積的比例約在15%，其余多以銷售為主。

　　在增加商業(yè)物業(yè)持有比例的同時，卓越地產(chǎn)還在不斷豐富商業(yè)物業(yè)的內(nèi)涵，酒店就是其中之一。

　　2011年年底，卓越時代廣場二期曾簽約加拿大四季酒店集團，而該項目是四季酒店在深圳的首個項目。目前酒店項目處于全面裝修階段，計劃于2013年上半年推出。

　　此外，卓越地產(chǎn)在青島、上海等城市均已啟動酒店業(yè)務(wù)，并且已擁有長期合作商家資源約2000家，培養(yǎng)的商業(yè)經(jīng)營團隊人數(shù)近100人。

　　卓越地產(chǎn)正在建設(shè)的商業(yè)項目還有深圳上梅林綜合體項目、后海寫字樓項目、與金地、大百匯合作開發(fā)的深圳崗廈項目、以及上海和青島的卓越.世紀中心等。

　　按照卓越的規(guī)劃，在2015年前，將持有經(jīng)營商業(yè)物業(yè)100萬平方米，持有集中型經(jīng)營商業(yè)項目不低于5個，持有合作及經(jīng)營商家資源不低于5000個，到2014年，公司的銷售收入將達到200億元。