不見底的房地產(chǎn)調(diào)控改變了市場，也打亂了金科的長久計(jì)劃。

　　在重慶發(fā)展十多年前后，龍湖將總部搬至北京，成為了一家全國性房企，而重慶另外一家企業(yè)金科，卻選擇了相反的方式。金科“622”戰(zhàn)略中的“6”足以說明重慶的重要性，但在充滿不確定的2012年，金科又產(chǎn)生了不少新想法。

　　去化與拿地

　　7月9日，金科公布，上半年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額53.22億元，同比減少11.88%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積80.21萬平方米，同比減少4.02%。

　　金科此前在投資者平臺(tái)回應(yīng)稱：“公司前幾個(gè)月銷售不是特別理想”，但隨著市場回暖和推盤量加大，公司有信心完成全年銷售目標(biāo)。

　　申銀萬國在報(bào)告中寫道：“金科上半年業(yè)績符合我們預(yù)期，預(yù)計(jì)金科上半年凈利潤為6-7億元”。

　　申銀萬國指出，之所以上半年銷售同比下降主要受制于推盤較少和產(chǎn)品類型偏高端。一方面，上半年金科推盤量僅50萬平方米，其中前4個(gè)月推盤僅有20萬平方米；第二方面，雖然重慶、北京市場都有回暖，但上半年金科在售項(xiàng)目產(chǎn)品類型以別墅和洋房為主，相對偏高端，因此回暖并不明顯，去化情況相對一般。

　　金科計(jì)劃，下半年推出項(xiàng)目中小戶型占比提升且推盤量增加。申銀萬國預(yù)計(jì)下半年金科推盤量在150萬平米以上，且新推貨源中小戶型占比將提高約10個(gè)百分點(diǎn)。因此，金科要完成2012年全年160億目標(biāo)還存在很大空間。

　　雖然上半年銷售不盡如人意，但這并沒有打消金科快速發(fā)展的念頭。據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份后，金科已經(jīng)頻頻在土地市場出手，相繼在重慶、四川、江蘇等地拿下8宗地塊，耗資近20億。

　　此外，金科還醞釀著一筆期限不超過3年的10億元股東借款，旨在為未來能更好獲取價(jià)格較低的優(yōu)質(zhì)開發(fā)項(xiàng)目儲(chǔ)備資金。

　　金科方面解釋，借款并不意味著公司資金緊張，股東借款全部為無需抵押物和擔(dān)保的信用借款，實(shí)際資金成本并不高。之所以需要這筆資金，源于金科對土地市場的判斷。金科認(rèn)為，國家房地產(chǎn)調(diào)控效果顯著，土地市場價(jià)格已大幅度下跌，股東借款旨在支持公司在當(dāng)前及今后一定時(shí)期獲取價(jià)格較低的優(yōu)質(zhì)開發(fā)項(xiàng)目。

　　調(diào)整與愿景

　　雖然去年成功借殼上市，但由于整個(gè)行業(yè)收緊，上市對金科的融資只是略有改善。“房地產(chǎn)業(yè)其實(shí)就是一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè)，需求資金量非常大，開發(fā)商對資金是永遠(yuǎn)不滿足的。”金科股份董事長黃紅云曾如此慨嘆。

　　出于對資金的渴求，在今年5月召開的年度股東大會(huì)上，金科股份董事、副總裁宗書聲就明確表示，除了銀行貸款、信托融資等傳統(tǒng)方式外，公司還將加大合資方式，有意嘗試海外融資、房地產(chǎn)基金等。

　　目前，金科股份已經(jīng)成立了金融事業(yè)部，由金科股份前身ST東源原總經(jīng)理傅孝文擔(dān)任總監(jiān)。但據(jù)金科相關(guān)人士透露，海外融資、房地產(chǎn)基金等，只是公司的一個(gè)想法，目前還沒有明確的方案。

　　即便如此，不見底的房地產(chǎn)調(diào)控改變了市場，也打亂了金科的長久計(jì)劃。

　　根據(jù)金科的“大重慶”戰(zhàn)略，其戰(zhàn)略目標(biāo)是成為重慶房地產(chǎn)市場的領(lǐng)跑者(14年?duì)幦∈袌稣加新食^10%)，中國西部地區(qū)的地產(chǎn)龍頭企業(yè)(2014年?duì)幦^(qū)域規(guī)模第一、綜合盈利能力第一)；鞏固、擴(kuò)大長三角、華北、湖南區(qū)域的競爭優(yōu)勢；爭取成為全國10強(qiáng)地產(chǎn)企業(yè)。

　　但就目前情況來看，上半年金科房地產(chǎn)銷售是53.22億元，包括重慶、成都、北京、無錫等，而龍湖僅在重慶上半年的銷售則為57億元。

　　對此，金科董事長黃紅云稱，受調(diào)控影響，金科的五年規(guī)劃也在隨時(shí)調(diào)整。

　　黃紅云曾規(guī)劃金科在2015年實(shí)現(xiàn)1000億元的銷售規(guī)模，“但現(xiàn)在調(diào)控一來，這個(gè)目標(biāo)顯得就很不現(xiàn)實(shí)。去年整個(gè)集團(tuán)完成了140多億元的收入，如果不調(diào)控，可能會(huì)完成200多億元的收入”。

　　但因融資渠道收緊，金科做出一個(gè)比較務(wù)實(shí)的目標(biāo)，年復(fù)合增長率最低要達(dá)到30%-50%，5年之后或許能達(dá)到600億元至700億元。黃紅云透露，但這得取決于政策。

　　根據(jù)金科“622”策略，以重慶為中心的中西部城市發(fā)展規(guī)模占比將達(dá)到60%、而長三角和環(huán)渤海占比分別達(dá)約20%。

　　而在金科“深耕重慶”的前提下，其堅(jiān)持的兩條主線即是中西部和三四線城市。

　　另外，與其他中小開發(fā)商一樣，金科也在考慮多元化發(fā)展途徑，除了住宅地產(chǎn)外，金科還希望在商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)上加大投入。

　　“現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)占金科總盤子的10%左右，今后我估計(jì)會(huì)提高到30%以上。”黃紅云如是稱。

　　金科投資公司現(xiàn)在也開始做一些資源性項(xiàng)目籌備，比如能源、礦產(chǎn)類項(xiàng)目。此外，在金融方面也去做一些嘗試。還有，金科目前在全國有8個(gè)酒店在建。

　　對于未來，黃紅云充滿期待：“未來也不排除我會(huì)彎道超車，真正意義上跨越發(fā)展，迅速進(jìn)入全國十強(qiáng)，這要取決于我后面的布局和運(yùn)作。房地產(chǎn)在十年內(nèi)還會(huì)有大發(fā)展，這十年做好了企業(yè)快起來，三五年就沖上去了。”