根據(jù)合富輝煌市場部監(jiān)測，預(yù)計十一黃金月期間(9月1日-10月7日)，全市十區(qū)在售貨量約5.3萬套，成為歷年最高。

　　近期市場情況

　　"淡季不淡"，發(fā)展商推貨熱情高，持續(xù)高供應(yīng)量

　　在經(jīng)歷了傳統(tǒng)樓市旺季黃金月后，市場依舊保持熱情，持續(xù)大量推貨。7、8月廣州市十區(qū)商品住宅新增供應(yīng)分別達到62.7萬㎡和84.8萬㎡，同比上年同期上升84%和71%。2012年1-8月廣州市十區(qū)商品住宅新增供應(yīng)446.6萬㎡，同比增加26%

　　持續(xù)良好銷售量，十區(qū)整體價格平穩(wěn)

　　7、8月依舊延續(xù)了五一黃金月的良好態(tài)勢，成交量分別達到79.7萬㎡、72萬㎡。1-8月，廣州十區(qū)商品住宅面積達444.85萬㎡同比增長14%

　　銷售價格整體相對平穩(wěn)，1-8月成交均價13765元/㎡，同比小幅上升3.5%

　　市中心近期不少項目價格上漲明顯，但銷售相比前期放緩，熱銷項目以外圍中小戶型、低單價項目居多，自住剛需依舊是樓市支撐。

　　改善型項目表現(xiàn)較弱。中大戶型項目銷售表現(xiàn)，明顯弱于大市表現(xiàn)。僅中?；ǔ菫澈椭需F荔灣國際銷售良好，其他項目開盤消化情況表現(xiàn)一般

　　一方面這些項目，尤其是市中心項目，普遍定價較高，在限購限制下，普通改善型需求釋放始中受到限制。

　　存量快速攀升的態(tài)勢得到遏制，但依舊保持高位

　　廣州十區(qū)商品住宅存量在今年4月達到高位，隨著市場的好轉(zhuǎn)，其快速上升的態(tài)勢有所轉(zhuǎn)變。但截至2012年8月底735萬㎡，十區(qū)存量依舊高達，尤其是外圍區(qū)域。市場狀況依舊不宜過分樂觀。

　　番禺、花都表現(xiàn)強勁，成交量占十區(qū)半壁江山

　　2012年1-8月，中心四區(qū)總成交量僅占20%，南沙區(qū)成交占比日漸擴大，與白云區(qū)接近，番禺、花都是市場兩大主力區(qū)域。

　　市橋板塊明顯回暖，帶動番禺取代花都，成為全市成交量第一區(qū)域。市橋板塊價格自2011年底開始回調(diào)，2012年持續(xù)價格調(diào)整，2011年12月保利香檳以12500元/㎡精裝開盤，重新樹立了市橋價格指標，銷售良好，錦官城（北區(qū)）、城南源著等樓盤降價/低開，10500元/㎡毛坯售價極大刺激銷量。2012年成交持續(xù)回暖，發(fā)展商推貨積極，保利香檳、錦官城（北區(qū)）已全部推售完。城南源者共21棟，5月開盤，將全部在10月前推售完。

　　花都部分低價盤入市，帶動部分投資需求?；ǘ紖^(qū)7-8月成交主要靠優(yōu)質(zhì)個盤大賣保持成交。如保利花城、富力金港城、保利高爾夫郡及雅居樂錦城等，滿足剛需自住需求，尚品雅居、雋悅豪庭、獅峰公館三個項目以6000左右的低價入市，受到投資客戶的追捧。開盤均獲得熱銷。

　　十一"黃金月"商品住宅供應(yīng)預(yù)測：

　　整體貨量充足，近半新貨來自番禺、花都

　　滿足自住剛需的中小戶型產(chǎn)品占六成

　　預(yù)計十一新貨約14600套；售貨量約5.3萬套，為歷年最高。根據(jù)合富輝煌市場部監(jiān)測，預(yù)計十一黃金月期間（9月1日-10月7日），全市十區(qū)在售貨量約5.3萬套，成為歷年最高。其中新貨約14600套，與今年五一相比貨量成倍增加；余貨近4萬套。

　   但傳聞?wù)畬⒖刂撇糠指邇r盤的新增預(yù)售，以控制成交均價大幅上漲。這一措施或?qū)?dǎo)致實際貨量少于預(yù)測貨量。

　　十一新推貨量集中在花都、番禺，荔灣區(qū)新推貨量增加，是市區(qū)新貨最多的區(qū)域。預(yù)計外圍四區(qū)新推約9000套，外圍四區(qū)占總貨量的61%。主要的貨量集中在花都、番禺、南沙、荔灣、白云5區(qū)；其中荔灣區(qū)的貨量有所增加。預(yù)計別墅十一期間新推貨量較少，僅有白云保利西海岸；南沙印月翠谷；蘿崗御湖名邸四項目推新，約200套。

        據(jù)預(yù)測，中心六區(qū)的白云區(qū)城西-金沙洲板塊、黃埔中心區(qū)板塊、荔灣區(qū)原芳村板塊、將與南沙濱海板塊、南沙中心區(qū)板塊、番禺區(qū)廣州新城板塊、市橋板塊、花都汽車城板塊、西城板塊、廣花路板塊成為十一新推前十板塊，總貨量均超400套，而且主要貨量將集中在外圍四區(qū)。其中花都汽車城板塊預(yù)計新推貨量最多，約2100套。

　　十一新推貨量結(jié)構(gòu)與近期市場成交結(jié)構(gòu)彌合，以剛需產(chǎn)品為主。預(yù)計十一期間新推貨量中剛需產(chǎn)品（90㎡以下、90-105㎡的兩房及小三房等）新貨供近萬套，占總貨量的6成。無論是中心抑或外圍都是剛需產(chǎn)品占絕對主力。

　　預(yù)計十一期間全市新推商業(yè)公寓3400套，貨量多來自市中心2100套。市中心供應(yīng)持續(xù)稀缺，公寓的供應(yīng)也為在一定程度上釋放了部分需求。產(chǎn)品集中在30-70㎡的單間和一房戶型。

       國慶樓市預(yù)判：

　　經(jīng)濟回溫乏力，政策面以穩(wěn)為主，剛需產(chǎn)品占主力，預(yù)計市場成交維持高位

　　目前支持剛需的政策已全面落實，預(yù)計下一階段樓市政策以穩(wěn)為主。中央政府將更著重平抑樓市升溫預(yù)期，預(yù)計未來會不間斷釋放各種政策信號以抑制樓市過快上漲。政策收緊范圍可能集中于加強地方督導(dǎo)、加快推進房產(chǎn)稅/強化預(yù)售管理制度等方面，但估計如房產(chǎn)稅等重大政策改革措施年內(nèi)仍以試驗性質(zhì)為主。由于經(jīng)濟面總體較為疲弱，且政策著意抑制樓市預(yù)期，樓價明顯上行可能導(dǎo)致成交量縮減、不利樓市保溫。

　　市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)迎合當前主力需求。十一黃金月預(yù)計貨量充足，剛需產(chǎn)品占絕對主力（占6成），適應(yīng)當前主流需求。供應(yīng)大區(qū)番禺、花都保持良好成交，是十一市場表現(xiàn)的關(guān)鍵（預(yù)計在出貨要求下價格整體平穩(wěn)，預(yù)計依然保持良好銷售）。中心區(qū)及黃埔、蘿崗：貨量少，關(guān)注熱點

　　預(yù)計自五一以后的成交勢頭將持續(xù)，整體對十一市場表示樂觀。預(yù)計成交量繼續(xù)保持在65-75萬㎡的高成交量。番禺、花都繼續(xù)領(lǐng)跑全市。市中心物業(yè)的稀缺性決定了其價格上揚態(tài)勢持續(xù)。但在外圍成交為絕對主力的情況下，全市價格整體依舊趨穩(wěn)，部分熱銷項目價格小幅上漲。