未來(lái)的主流方向，并不是“大魚吃小魚”，而是“小魚讓大魚”。

　　這又是一個(gè)關(guān)于登頂?shù)墓适隆?/p>

　　某個(gè)早晨，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮成功登上了位于新疆維吾爾族自治區(qū)阿克陶縣與塔什庫(kù)爾干塔吉克自治縣交界處海拔7546米的慕士塔格峰。

　　郁亮開(kāi)始決定要登山，大概是在2008年。如果說(shuō)，登山是王石對(duì)生命的一種追求，那么于郁亮而言，是鍛煉身體的一種手段。當(dāng)然，郁亮還有自行車、跑步這樣的健身型運(yùn)動(dòng)。

　　“如果有一天不運(yùn)動(dòng)，就會(huì)渾身不舒服。”他在公開(kāi)場(chǎng)合穿T恤、仔褲和板鞋，頻頻出鏡。他甚至給自己定下一個(gè)必須完成的目標(biāo)——五年之內(nèi)要達(dá)到國(guó)家級(jí)健將標(biāo)準(zhǔn)。

　　不過(guò)據(jù)知情人士透露，已成為萬(wàn)科登協(xié)會(huì)長(zhǎng)的郁亮，在登頂慕士塔格峰后，經(jīng)已上了半個(gè)健將的新高度，預(yù)計(jì)今年內(nèi)能變成“整個(gè)的”。

　　最貴CEO

　　在即將成為“國(guó)家級(jí)健將”之前，郁亮已經(jīng)是位A股上市公司最高薪的CEO。

　　根據(jù)福布斯中文版推出“2012年中國(guó)上市公司薪酬榜”顯示，2011年年薪超過(guò)百萬(wàn)元人民幣的A股上市公司CEO達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的294位，他們的薪酬總額達(dá)5.71億元，人均194萬(wàn)元，上榜人數(shù)及薪酬平均數(shù)分別較去年上升27%及1%。

　　其中，薪酬最高的當(dāng)屬萬(wàn)科總裁郁亮，其稅前薪酬達(dá)到1305萬(wàn)元。值得注意的是，這也是萬(wàn)科高管年薪首次突破1000萬(wàn)元。也正因此，郁亮被封為新“打工皇帝”。

　　大家對(duì)于該排名并沒(méi)有太多爭(zhēng)議，畢竟在郁亮的領(lǐng)導(dǎo)之下，萬(wàn)科的版圖不斷擴(kuò)張，并從2010年起已經(jīng)連續(xù)兩年突破千億銷售，持續(xù)保持行業(yè)第一。從目前情況來(lái)看，今年萬(wàn)科保持銷冠的難度也不會(huì)太大。

　　根據(jù)今年上半年房企的銷售排名，萬(wàn)科以625.4億元的銷售金額再度榮登第一。而據(jù)國(guó)泰君安披露，三季度到10月份左右為萬(wàn)科全年推盤高峰，月度銷量可實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)7月份推盤可恢復(fù)到5月份水平，9、10、12月均為月度推盤高峰，銷售額有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

　　申銀萬(wàn)國(guó)更在之后在一份研究報(bào)告指出，下半年萬(wàn)科將進(jìn)入推盤高峰期，而樓市將在七八月份呈現(xiàn)淡季不淡的情況，故上調(diào)萬(wàn)科全年銷售預(yù)測(cè)至1400億元。

　　這更多體現(xiàn)了外界對(duì)于萬(wàn)科的期望。萬(wàn)科董事局主席王石此前曾指出，2014年萬(wàn)科銷售額可達(dá)2000億元。

　　在今年年初，傳出萬(wàn)科今年全年內(nèi)部控制銷售目標(biāo)為1480億的說(shuō)法，不過(guò)該說(shuō)法后被郁亮否認(rèn)。萬(wàn)科不止一次重申，公司并無(wú)銷售目標(biāo)，一直都是順勢(shì)而為。

　　危與機(jī)

　　重新回望這半年，雖然依舊交出了一份相對(duì)靚麗的成績(jī)單，由郁亮帶領(lǐng)的新一代萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)，依然面對(duì)著各種困難，諸如“地板門”、“離職潮”、“紙板門”、“質(zhì)量門”等等。

　　以上問(wèn)題的集中爆發(fā)，再度讓人對(duì)這位年輕總裁的能力產(chǎn)生疑問(wèn)，在媒體聚焦下，郁亮與王石之間的管理“沖突”亦被放大化。2012年，王石哈佛游學(xué)歸來(lái)，在談及與郁亮觀點(diǎn)沖突時(shí)，“該怎么做，郁亮說(shuō)了算。”王石如是說(shuō)。

　　實(shí)際上，此時(shí)再去討論“到底是誰(shuí)說(shuō)了算”已經(jīng)意義不大，倒不如把目光聚焦在郁亮未來(lái)如何帶領(lǐng)萬(wàn)科前進(jìn)之上。

　　商業(yè)地產(chǎn)、15平米小戶型、養(yǎng)老房、第五食堂等等，這些新名詞近期頻頻與萬(wàn)科掛上鉤，而這些都是萬(wàn)科在調(diào)控的環(huán)境下，為了更好地做好住宅所做的努力。

　　同時(shí)，萬(wàn)科的國(guó)際化探索也有進(jìn)一步的突破。今年5月中旬，萬(wàn)科對(duì)外公布，計(jì)劃通過(guò)以10.79億港元收購(gòu)港股南聯(lián)地產(chǎn)73.91%股份。

　　萬(wàn)科董事會(huì)秘書譚華杰則表示，此次收購(gòu)主要目的是進(jìn)行國(guó)際化嘗試。國(guó)際化是萬(wàn)科需要思考的長(zhǎng)期發(fā)展方向之一，本次收購(gòu)屬于鋪墊工作的一部分。

　　萬(wàn)科在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)透露，重組后的南聯(lián)地產(chǎn)，主要業(yè)務(wù)是在香港持有物業(yè)出租。公司所涉足的商業(yè)，大多是與住宅項(xiàng)目相配套的物業(yè)類型，持有型物業(yè)的比例很低。目前還沒(méi)有為此開(kāi)辟專門資金渠道的必要性。

　　之后不久，郁亮在一次與西安萬(wàn)科員工會(huì)面時(shí)表示，下半年萬(wàn)科將設(shè)立海外事業(yè)部，總部設(shè)在香港，會(huì)首先考慮投資美國(guó)等發(fā)達(dá)市場(chǎng)。

　　“洗澡論”

　　近期，郁亮所拋出的“洗澡論”，在業(yè)內(nèi)討論相當(dāng)熱烈。

　　郁亮在一個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合提出：“本來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)在2008年的時(shí)候完成這個(gè)調(diào)整的，就像洗澡一樣，洗到一半突然把我們拉起來(lái)了，拉起來(lái)之后過(guò)兩年再洗一次澡，我真希望讓我們一次洗完算了。”郁亮上述所言，是基于近期樓市出現(xiàn)回暖跡象的市場(chǎng)環(huán)境。雖說(shuō)眼下萬(wàn)科表現(xiàn)出較強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，然而對(duì)于后市，郁亮并不如其它開(kāi)發(fā)商所表現(xiàn)出來(lái)的那樣樂(lè)觀。

　　郁亮更直言，較早前樓市成交活躍只是開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”的結(jié)果，當(dāng)前房企的商品房庫(kù)存量仍然十分驚人，后市并沒(méi)有看上去那樣樂(lè)觀。

　　從萬(wàn)科的統(tǒng)計(jì)看，北京、上海、深圳、廣州在內(nèi)，現(xiàn)在庫(kù)存的商品房還有1.14億平方米。“按照5月份的銷售數(shù)，大概夠這些城市賣上11個(gè)月左右的時(shí)間。”

　　同時(shí)，郁亮還呼吁，希望金融改革的春風(fēng)能夠吹到地產(chǎn)領(lǐng)域，銀行利率能再優(yōu)惠一些。“銀行利率以前是7折，現(xiàn)在回到基準(zhǔn)利率，差不多要抵消發(fā)展商20%的降價(jià)幅度。”

　　郁亮表示，宏觀調(diào)控的本意是讓房地產(chǎn)行業(yè)回到一個(gè)健康發(fā)展的軌道上來(lái)，盡管房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度特別大，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有影響，但這是行業(yè)應(yīng)該付出和度過(guò)的一個(gè)陣痛。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)萬(wàn)科的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：萬(wàn)科今年面臨壓力也不小，是否有作出一些調(diào)整以幫助銷售業(yè)績(jī)提高？

　　萬(wàn)科：市場(chǎng)調(diào)整期，面向基本自住需求的產(chǎn)品受影響程度較小。今年1-5月，萬(wàn)科144平米以下的戶型銷售占比從去年的88%進(jìn)一步提高到90%，公司前五月銷售量與推盤量基本持平，可售庫(kù)存量保持在較低水平。

　　觀點(diǎn)新媒體：萬(wàn)科對(duì)于土地市場(chǎng)現(xiàn)狀是怎么看的？接下來(lái)在土地支出方面計(jì)劃如何？

　　萬(wàn)科：今年一季度時(shí)，主要城市的土地成交面積為近三年來(lái)最低。最近三個(gè)季度，企業(yè)在投資方面普遍比較謹(jǐn)慎，土地基本都是底價(jià)成交。

　　萬(wàn)科目前的資金比較充裕，土地市場(chǎng)如果出現(xiàn)機(jī)會(huì)，公司可以靈活把握。不過(guò)，公司在拓展新項(xiàng)目時(shí)仍然會(huì)堅(jiān)持嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)把項(xiàng)目的盈利預(yù)測(cè)建立在過(guò)于樂(lè)觀的預(yù)期上。

　　觀點(diǎn)新媒體：萬(wàn)科收購(gòu)港股南聯(lián)地產(chǎn)目的是什么？通過(guò)哪些資金渠道以保證商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需要？

　　萬(wàn)科：這一收購(gòu)還沒(méi)有最終完成。重組后的南聯(lián)地產(chǎn)，其資產(chǎn)規(guī)模不到萬(wàn)科的1%。談不上通過(guò)這一收購(gòu)，實(shí)現(xiàn)萬(wàn)科的香港上市。

　　重組后的南聯(lián)地產(chǎn)，主要業(yè)務(wù)是在香港持有物業(yè)出租。香港屬于國(guó)際化市場(chǎng)的一部分，租金收益率較高，金融產(chǎn)品豐富，在香港進(jìn)行持有物業(yè)的相關(guān)探索，確實(shí)有更好的條件。萬(wàn)科所涉足的商業(yè)，大多是與住宅項(xiàng)目相配套的物業(yè)類型，持有型物業(yè)的比例很低。目前還沒(méi)有為此開(kāi)辟專門資金渠道的必要性。

　　觀點(diǎn)新媒體：能否介紹一下萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展思路？

　　萬(wàn)科：萬(wàn)科發(fā)展非住宅類業(yè)務(wù)的目的非常明確，是為了更好地做住宅；公司在非住宅業(yè)務(wù)領(lǐng)域的探索方向，也主要集中于那些符合城市發(fā)展趨勢(shì)、能夠與住宅相配套的物業(yè)類型。

　　發(fā)展非住宅業(yè)務(wù)是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)能力培養(yǎng)，也需要在持續(xù)的探索中實(shí)現(xiàn)。“萬(wàn)科廣場(chǎng)”、“萬(wàn)科大廈”、“萬(wàn)科紅”、“萬(wàn)科2049”是各地的一線公司根據(jù)自身的項(xiàng)目情況所進(jìn)行的嘗試，并不是集團(tuán)統(tǒng)一進(jìn)行的產(chǎn)品線規(guī)劃。在各地探索的基礎(chǔ)上，公司會(huì)不斷地積累經(jīng)驗(yàn)，打造和鞏固在這些領(lǐng)域的專業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　觀點(diǎn)新媒體：萬(wàn)科對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸融資前景是怎么看？

　　萬(wàn)科：最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的融資難度在加大。從全國(guó)房地產(chǎn)貸款增量占金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款增量的比例來(lái)看，前年是26.9%，去年是17.5%，今年1季度只有10.2%。存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)之后，預(yù)計(jì)社會(huì)整體的資金環(huán)境會(huì)更寬松一些，但房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境能否相應(yīng)改善還有不確定性。

　　融資緊縮會(huì)使企業(yè)的投資能力進(jìn)一步下滑，加大未來(lái)供應(yīng)減少的風(fēng)險(xiǎn)。年初決策層也提出，要“繼續(xù)采取有效措施，增加普通商品住房供應(yīng)”。改善行業(yè)的融資狀況，對(duì)于增加普通商品房的供應(yīng)相信將起到積極的作用。

　　觀點(diǎn)新媒體：企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何較好地實(shí)現(xiàn)對(duì)資金鏈安全性的把控？

　　萬(wàn)科：不同企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式不同，在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)的做法也不同，很難說(shuō)有什么通用的策略。但有一點(diǎn)很明顯，行業(yè)的波動(dòng)性在加劇，企業(yè)應(yīng)該提高對(duì)經(jīng)營(yíng)安全的重視程度，過(guò)于激進(jìn)的策略會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，在經(jīng)營(yíng)中預(yù)留一定的空間是很有必要的。

　　觀點(diǎn)新媒體：不少分析認(rèn)為，下半年是調(diào)控兩年以來(lái)最為艱難時(shí)刻，萬(wàn)科如何看？

　　萬(wàn)科：行業(yè)的資金環(huán)境確實(shí)會(huì)讓一部分企業(yè)感到有壓力。但經(jīng)過(guò)上一輪調(diào)整后，企業(yè)普遍有了應(yīng)對(duì)經(jīng)驗(yàn)。目前來(lái)看，資金緊張是事實(shí)，但資金鏈斷裂的還不多見(jiàn)。小企業(yè)雖然資金實(shí)力比較弱，但他們收縮經(jīng)營(yíng)之后，也能夠堅(jiān)持很長(zhǎng)時(shí)間，大規(guī)模倒掉的情況不太可能發(fā)生，只是一段時(shí)間內(nèi)房屋供應(yīng)、投資、就業(yè)會(huì)受到一定影響。

　　觀點(diǎn)新媒體：并購(gòu)、合作是否將成為接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)主流方向？

　　萬(wàn)科：合作和并購(gòu)一直都在發(fā)生，比較常見(jiàn)的是項(xiàng)目層面的合作。目前行業(yè)的集中度很低，未來(lái)應(yīng)該會(huì)有所提升，但主要方式是小企業(yè)完成開(kāi)發(fā)后退出市場(chǎng)，為大企業(yè)騰出市場(chǎng)空間。未來(lái)的主流方向，并不是“大魚吃小魚”，而是“小魚讓大魚”。

　　觀點(diǎn)新媒體：宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)在其中會(huì)受到哪些影響？企業(yè)在此形勢(shì)下如何應(yīng)對(duì)？

　　萬(wàn)科：政策在轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長(zhǎng)的同時(shí)，仍然強(qiáng)調(diào)要“穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該把精力放在經(jīng)營(yíng)上，不能寄希望于政策的突然轉(zhuǎn)向。

　　今年以來(lái)，首次置業(yè)者的信貸環(huán)境已經(jīng)在改善，這有助于自住需求的釋放，對(duì)于順應(yīng)了政策和市場(chǎng)導(dǎo)向的企業(yè)來(lái)說(shuō)是件好事。

　　觀點(diǎn)新媒體：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)可持續(xù)發(fā)展道路是什么？

　　萬(wàn)科：在高速城市化的背景下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很快，迅速成為全球最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是，不能說(shuō)這個(gè)市場(chǎng)就非常成熟了。這個(gè)行業(yè)和其中的企業(yè)都還很年輕，需要學(xué)習(xí)的東西還很多。

　　可持續(xù)發(fā)展，其實(shí)就是與自然和諧相處，與社會(huì)和諧相處。節(jié)約資源，尊重各類相關(guān)群體，承擔(dān)更多社會(huì)責(zé)任，行業(yè)和企業(yè)才能走得更遠(yuǎn)。我們一直在這個(gè)方向上努力，我們也欣慰地看到，越來(lái)越多的同行正在選擇與我們接近的道路。