商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該在有足夠消費(fèi)力的城市當(dāng)中，選擇最好的地段，用最好的設(shè)計(jì)，做最好的商場和寫字樓。

　　在經(jīng)營上海兩個(gè)項(xiàng)目多年之后，恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地其他城市的項(xiàng)目以每年一個(gè)的速度陸續(xù)開業(yè)。

　　隨著恒隆廣場的增多，帶來的不僅僅是與內(nèi)地完全不同的商業(yè)建筑形態(tài)、商業(yè)物業(yè)模式，恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗的“商業(yè)理念”也被越來越多人關(guān)注。

　　在商業(yè)地產(chǎn)熱異乎洶涌的當(dāng)下，來自香港的成功案例是國內(nèi)企業(yè)值得參考和學(xué)習(xí)的對象。

　　其中，房地產(chǎn)最為基礎(chǔ)的就是購地，而這也是陳啟宗在過去這一年多最常提及的話題。

　　恒隆已經(jīng)連續(xù)10年沒有在香港買地開發(fā)，僅僅是隔一段時(shí)間便看市場走勢小批出售此前開發(fā)的豪宅。“很簡單，2000年以后，香港地產(chǎn)界就沒有‘大茶飯’吃了”，陳啟宗這樣解釋恒隆的發(fā)展策略。

　　即使香港政府這兩年大量增加土地供應(yīng)，陳啟宗還是表示，現(xiàn)時(shí)有太多發(fā)展商爭購?fù)恋兀猿疤焐?xì)，向來不喜歡與人爭。

　　陳啟宗稱，政府以往10年沒有賣地，市場供應(yīng)少，使得樓價(jià)飛升，市民難以置業(yè)，才會(huì)走上復(fù)建居屋之路。

　　“從1997年金融危機(jī)到現(xiàn)在，恒隆的回報(bào)都很高，如果不買東西可以做到這么高的回報(bào)，那么手發(fā)癢買錯(cuò)了不是更麻煩？”

　　陳啟宗還表示，雖然在土地市場上沒有太大動(dòng)作，但這不代表恒隆沒有做別的事情。比如當(dāng)時(shí)恒隆有賣樓，也有用長債取代短債，調(diào)整了財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)才使得公司在1997年金融危機(jī)的時(shí)候可以安然度過。

　　雖然已經(jīng)很久不在香港拿地，但這并不代表恒隆停止了購地的步伐，只不過交易場所從香港轉(zhuǎn)移到了內(nèi)地。

　　1992年，就任恒隆主席第二年的陳啟宗便正式率恒隆地產(chǎn)進(jìn)入內(nèi)地，且一開始便遠(yuǎn)離港商聚集的廣東，而是在當(dāng)時(shí)一幢高級寫字樓也沒有的上海大舉拿地。

　　恒隆在上海發(fā)展的兩個(gè)項(xiàng)目，不僅僅是其在內(nèi)地的代表作品，也成為內(nèi)地最為知名的兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

　　但在上海兩個(gè)項(xiàng)目建成運(yùn)營之后，恒隆在很長一段時(shí)間內(nèi)沒有在內(nèi)地繼續(xù)拿地。

　　或許是認(rèn)為已經(jīng)很好適應(yīng)了在內(nèi)地發(fā)展的模式，或許是認(rèn)為購地時(shí)機(jī)到了。2005年前后，恒隆開始在內(nèi)地展開新一輪的買地行為，而從那時(shí)到2011年，恒隆在內(nèi)地多個(gè)二三線城市尋得了多塊好地，遍布沈陽、天津、無錫、青島、昆明等。

　　對于拿地，陳啟宗曾有一個(gè)頗為獨(dú)特的解讀方式，其認(rèn)為，地價(jià)高的地不叫“地王”，應(yīng)該是位置好，價(jià)格又合理的土地才叫“地王”，而這樣的土地才是值得獲取的。

　　陳啟宗堅(jiān)持，恒隆不會(huì)高價(jià)拿地，而土地位置一定要獨(dú)一無二，如果不合適，寧可不拿。

　　除了對土地的堅(jiān)持之外，陳啟宗另一個(gè)頗為自豪的是恒隆廣場的回報(bào)率。

　　陳啟宗在多個(gè)場所都曾表示，恒隆的商業(yè)回報(bào)率是最高的，內(nèi)地企業(yè)無人可及。

　　“我曾經(jīng)跟人打賭，如果在中國內(nèi)地找到一個(gè)不太小的公司，他們商業(yè)房地產(chǎn)靠租金收入，他們回報(bào)率有恒隆一半的話，我請你吃飯，紅酒你選。但是你要是在一年之內(nèi)找不到一家達(dá)到恒隆一半回報(bào)率的話，你請我吃飯，紅酒我選，我知道這么叫你很痛苦。甚至于最近我還加了一句，我說要是你找到一家達(dá)到了恒隆回報(bào)率1/3的，我請你吃飯，白酒你選，如果一年之內(nèi)找不到，你請我吃飯，紅酒我選兩支。”

　　或許這只是陳啟宗一時(shí)的戲言，但透露了其對恒隆回報(bào)率的自信及自豪。

　　據(jù)陳啟宗透露，其在內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的初始回報(bào)可能為4%，相較國際一流地產(chǎn)商在世界其他城市初始回報(bào)7%的水平還有距離，但項(xiàng)目成熟之后的回報(bào)率可以高達(dá)37%，而國際同等商場成熟后回報(bào)率僅為12%。

　　事實(shí)上，恒隆的高回報(bào)率與陳啟宗堅(jiān)持的商業(yè)地產(chǎn)邏輯有不可分隔的關(guān)系。

　　一直以來，陳啟宗都表示，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該在有足夠消費(fèi)力的城市當(dāng)中，選擇最好的地段，用最好的設(shè)計(jì)，做最好的商場和寫字樓。

　　此種經(jīng)營理念之下，陳啟宗打造出了上海港匯廣場和恒隆廣場，現(xiàn)在這兩個(gè)綜合體項(xiàng)目每年為恒隆帶來超過20億元的租金收入，且還在以超過10%的速度增長。

　　而另一方面，如此高的回報(bào)率及租金收入也為恒隆的發(fā)展提供了雄厚的資金。有分析人士曾表示，如仔細(xì)研究，可發(fā)現(xiàn)恒隆每年購地或開發(fā)的資金投入量，與其每年的租金收入正是相當(dāng)。