萬(wàn)柳地塊出讓幾經(jīng)波折，設(shè)置回購(gòu)房、延期之后，央企又統(tǒng)統(tǒng)“被出局”，主要原因還是處于調(diào)控的敏感時(shí)期。

　　隨著萬(wàn)柳地王的誕生，宋丹丹著實(shí)又“火”了一把，不過(guò)這次顯得有些無(wú)辜。

　　7月10日，萬(wàn)眾矚目的北京萬(wàn)柳地塊終于出讓?zhuān)?jīng)過(guò)46輪的激烈競(jìng)拍以及200多輪的配建回購(gòu)房面積比拼，中赫置地以26.3億、1.64萬(wàn)平方米回購(gòu)房面積摘得北京萬(wàn)柳地塊。

　　中赫勝出引得業(yè)界聯(lián)想起宋丹丹丈夫趙玉吉任中赫董事長(zhǎng)的往事，從而又勾連出去年宋丹丹炮轟潘石屹的風(fēng)波。

　　但相比萬(wàn)柳地塊掛牌以來(lái)引發(fā)的諸多風(fēng)波，這僅僅是冰山一角。

　　萬(wàn)柳爭(zhēng)奪戰(zhàn)

　　截至7月10日下午15時(shí)15分，到場(chǎng)參與競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商共計(jì)10家，包括方興、中赫、中建九龍倉(cāng)聯(lián)合體、中冶、龍湖、懋源、融創(chuàng)、萬(wàn)科、招商以及華僑城。

　　15點(diǎn)50分許競(jìng)價(jià)正式開(kāi)始，融創(chuàng)首先舉牌，叫價(jià)19.66億元，在經(jīng)46輪報(bào)價(jià)之后，懋源出價(jià)26.3億元使價(jià)格達(dá)到上限，在此過(guò)程中，萬(wàn)科0舉牌。

　　16點(diǎn)26分起，進(jìn)入回購(gòu)房面積競(jìng)拍階段：起始面積100平方米。經(jīng)202輪競(jìng)拍，融創(chuàng)報(bào)出10000平方米。彼時(shí)，拼搶主要集中在融創(chuàng)和中赫之間，數(shù)輪較量后，中赫以16400平方米競(jìng)得，其中，龍湖止步于7150平方米。

　　對(duì)于這次萬(wàn)柳土地拍賣(mài)，各個(gè)企業(yè)都有自己不同的心態(tài)和看法。

　　招商方面就表示，參與競(jìng)拍主要是基于公司對(duì)于北京區(qū)域的青睞，今年上半年也已在北京拿了來(lái)廣營(yíng)項(xiàng)目，一直認(rèn)為北京是公司的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。但是，在價(jià)格方面，招商是經(jīng)過(guò)嚴(yán)格測(cè)算的。“我們測(cè)算價(jià)格低于成交價(jià)格，所以招商沒(méi)有拿到。”招商相關(guān)負(fù)責(zé)人如是表示。

　　華僑城方面則稱(chēng)，北京公司只是去看看，買(mǎi)了門(mén)票也要示意一下，所以有幾次舉牌。

　　融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌則在拍賣(mài)結(jié)束通過(guò)微博表示：“我們喜歡這塊地，但我們從來(lái)沒(méi)有志在必得的地塊，合適就拿不合適就不拿，我們有我們的上限，我們有我們的紀(jì)律，必須遵守。市場(chǎng)有很大的不確定性，每個(gè)人必須自己做判斷，自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。”

　　而作為此次競(jìng)拍的獲勝者，中赫置地CEO孫鵬表示，萬(wàn)柳地塊的價(jià)格并不能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體情況，只是北京區(qū)域市場(chǎng)的個(gè)別案例而已。

　　央企被退出

　　相比開(kāi)拍前保利的一則退出公告，萬(wàn)柳地塊激烈的拼搶顯得更加合乎常理。

　　7月10日下午14點(diǎn)42分，保利地產(chǎn)突然發(fā)布公告宣布，接保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司大股東中國(guó)保利集團(tuán)通知，由于目前正值房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵時(shí)期，根據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，考慮到北京萬(wàn)柳地塊的情況，保利地產(chǎn)正式退出與融創(chuàng)地產(chǎn)組成的聯(lián)合體，不再參加北京萬(wàn)柳地塊土地拍賣(mài)。

　　兩個(gè)星期前才傳出融創(chuàng)和保利地產(chǎn)組成聯(lián)合體競(jìng)標(biāo)北京萬(wàn)柳地塊的消息，保利在開(kāi)拍前最后一刻退出，著實(shí)令人意外。

　　據(jù)可靠人士透露，國(guó)資委和央企已有電話(huà)溝通，要求不參與萬(wàn)柳地塊的出讓。“嚴(yán)格上講，這是政府要求的。就是今天上午的事兒，今天上午全叫停了。”

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，政府如此明確給出指向，央企如此明確公告退出尚屬首次。“保利此次公告退出萬(wàn)柳地塊的競(jìng)拍在某種意義上來(lái)看，表態(tài)大于實(shí)際。”

　　上述人士還指出，萬(wàn)柳地塊出讓幾經(jīng)波折，在限價(jià)、設(shè)置回購(gòu)房、延期之后，央企又統(tǒng)統(tǒng)“被出局”，主要原因還是處于調(diào)控的敏感時(shí)期，而政府又在此時(shí)把這塊地拿出來(lái)，這也是地方政府與中央政府之間的博弈。

　　“地方政府沒(méi)錢(qián)，要賣(mài)這個(gè)地，而中央又不希望出地王，希望調(diào)控，使地價(jià)降下來(lái)，這本身就是博弈的過(guò)程。”該人士如是說(shuō)。

　　地王的代價(jià)

　　去掉16400平方米的保障房面積，萬(wàn)柳地塊最終折合樓面價(jià)達(dá)4.29萬(wàn)元/平方米，成為北京市有記錄以來(lái)的“單價(jià)地王”。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，預(yù)計(jì)未來(lái)該地的房屋開(kāi)發(fā)總成本在5.3萬(wàn)元左右，預(yù)計(jì)最終售價(jià)大約在7-10萬(wàn)元/平米。

　　在胡景暉看來(lái)，萬(wàn)柳地塊位置稀缺，區(qū)域高端社區(qū)氛圍成熟，周邊普通二手房均價(jià)已達(dá)5-6萬(wàn)元/平米，中高檔社區(qū)均價(jià)已高達(dá)8-9萬(wàn)元/平米，所以，如果沒(méi)有政府干預(yù)，完全按照市場(chǎng)化流程運(yùn)作，即使每平米5-6萬(wàn)的樓面地價(jià)，7-10萬(wàn)的最終售價(jià)，也一點(diǎn)不離譜，開(kāi)發(fā)商不僅不愁賣(mài)不出去，而且仍有較可觀的利潤(rùn)空間。

　　一位不愿具名的資深業(yè)內(nèi)人士則給出了不同的觀點(diǎn)。該人士指出，16800平方米的回購(gòu)房面積是很要命的。

　　“政府回購(gòu)其實(shí)是政府隨便挑的，它想要哪套就可以定哪套。與此同時(shí)，這塊地的容積率不高，大部分會(huì)建成5層或7層的類(lèi)洋房產(chǎn)品。”該人士續(xù)指，這也就意味著，它的溢價(jià)空間主要在于1樓帶地下室的和頂樓帶露臺(tái)的部分。

　　“如果真是政府以1萬(wàn)/平方米的價(jià)格挑走1樓和頂樓的，那這開(kāi)發(fā)商還怎么做？根本做不了。”該人士強(qiáng)調(diào)，這是萬(wàn)柳地王的硬傷，壓力不小。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅亦表示，萬(wàn)柳地塊的體量過(guò)小，77739平方米的規(guī)劃建筑面積，在扣除回購(gòu)面積外，用于開(kāi)發(fā)商品住宅的面積僅剩61339平方米，如此小的體量對(duì)于一般開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，本是難以體現(xiàn)一個(gè)豪宅應(yīng)有的尺度感的。

　　郭毅還指出，該地塊的稀缺位置、高成本決定著開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的高端定位，高端項(xiàng)目則意味著購(gòu)房客群的稀少，以及在現(xiàn)有政策框架下，購(gòu)房者不具備購(gòu)房資格的難題。如果1-2年后，萬(wàn)柳地塊完成前期開(kāi)發(fā)推向市場(chǎng)時(shí)限購(gòu)仍未見(jiàn)松動(dòng)，那么該項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度將會(huì)極為緩慢，加劇開(kāi)發(fā)商資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。