城市綜合體在未來兩年內(nèi)會是花樣年開發(fā)的重點，并且會進軍一線核心城市。

       隨著房地產(chǎn)調(diào)控不放松的持續(xù)，在不確定的市場環(huán)境中，采取穩(wěn)健保守的姿態(tài)去應(yīng)對隨時變化的市場也不失為一種策略。

　　花樣年副總裁馮輝明對觀點新媒體表示，公司今年的目標是72億元，定這個目標的基調(diào)主要是花樣年對今年市場形勢并不樂觀，因此從穩(wěn)健偏保守的角度來確定銷售目標。

　　花樣年集團總裁潘軍也曾不止一次強調(diào)，對完成該目標很有信心。

　　以下是觀點新媒體對花樣年控股集團有限公司執(zhí)行董事、副總裁馮輝明的采訪實錄：

　　觀點新媒體：從何時開始，花樣年開始布局二三線？今后是否主要還是以二三線為主？

　　馮輝明：花樣年項目分布主要集中于珠三角、長三角，京津唐、大西南這四大區(qū)域。

　　現(xiàn)在的核心產(chǎn)品主要是綜合體，一個是城市綜合體，一個是文化旅游綜合體。文化旅游綜合體就是把更多與旅游有關(guān)的元素和產(chǎn)業(yè)放進去，花樣年希望能夠做成一個建立在多元產(chǎn)業(yè)平臺基礎(chǔ)上的、有持續(xù)經(jīng)營能力的復合型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。

　　對于大理和桂林這兩個城市是比較有代表性的旅游城市，可能只是三線城市，但由于其具有全國性旅游城市影響，花樣年會結(jié)合城市特性、地塊特性以及文化旅游綜合體的持續(xù)運營要求做一些深度規(guī)劃和開發(fā)。

　　不過，從目前整個基調(diào)來看，尤其是在調(diào)控之后，一、二線城市由于在經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)方面的領(lǐng)先優(yōu)勢，市場容量足夠大，一、二線城市發(fā)展機會反而會更大一些。

　　我們一直在尋求機會進入北京，但是進入北京的資本門檻會相對比較高。所以，花樣年一直在保持戰(zhàn)略性關(guān)注，今年有可能會進入北京，目前也在北京洽談的一個項目。

　　未來，花樣年會加強對一二線城市的深耕，并以一二線城市為依托，形成對周邊核心城市群的覆蓋，以提升花樣年在核心城市群的綜合影響力。

　　觀點新媒體：很多開發(fā)商也進入二、三線城市，存在有一定的競爭壓力，在這方面，花樣年有什么樣的銷售策略？

　　馮輝明：整個中國市場都存在競爭，不過總體來講，這個市場是一個增長的市場，是一個超過5萬億以上的市場，超過5萬億的行業(yè)并不多；在市場下跌的時候就主要是看產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品定位、營銷策略定位以及對客戶的綜合服務(wù)能力。

　　花樣年的定位是什么？目前主要是在二三線城市，找一些區(qū)位好的、適宜花樣年優(yōu)勢產(chǎn)品的項目，但未來我們會更多地進入一二線城市，并以一二線城市為依托，向周邊核心城市群拓展。除了文化旅游綜合體和城市綜合體之外，也進行一些郊區(qū)大盤的開發(fā)，主打是剛需產(chǎn)品，不僅有地價成本的優(yōu)勢，同時在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計上也不斷進行改良提升，從而為客戶提供更具性價比優(yōu)勢的產(chǎn)品。

　　對于不同區(qū)域，我們均會深入分析當?shù)厥袌?，進行差異化產(chǎn)品定位，使得區(qū)位、產(chǎn)品和公司品牌等綜合優(yōu)勢可以更好地體現(xiàn)出來。

　　觀點新媒體：公司對綜合體產(chǎn)品方面的定位是怎樣的？是否今后大部分的項目都是這種模式？

　　馮輝明：未來幾年，花樣年綜合體在整個產(chǎn)品中還是會占較高比重。花樣年城市綜合體預計會繼續(xù)占到40%到50%的比重，目前銷售比重超過50%。

　　一二線城市寫字樓和商業(yè)購買需求非常強大，這與一二線城市經(jīng)濟和服務(wù)業(yè)的高度發(fā)展有關(guān)系。因此，一二線城市寫字樓和商業(yè)都很活躍，整個市場容量較高，所以現(xiàn)在花樣年傾向在一、二線城市開展業(yè)務(wù)，三、四線城市在比較好的地段可以適當?shù)淖鲆恍┮嗌桃嘧〉墓⑹睫k公樓。

　　總而言之，將來花樣年城市綜合體的定位主要會集中在一、二線城市，適當會拓展到三線城市比較好的核心區(qū)域。

　　花樣年在三四線城市也在探討新的城市綜合體模式，比如桂林花樣廣場，在產(chǎn)品與業(yè)態(tài)定位及組合上會與一二線城市有所不同。

　　觀點新媒體：之前花樣年首個自營品牌有園酒店開業(yè)，現(xiàn)在的經(jīng)營情況是怎樣的？花樣年從07年就開始涉足酒店，目前這方面的發(fā)展狀況如何？

　　馮輝明：有園酒店的經(jīng)營狀況還可以，入住率在不斷上升。今年才開始正式營業(yè)，現(xiàn)在每個月的營收都在往上走。

　　這個酒店并不是很大，才一萬多平方米，大概兩百多個房間，實行差異化精品定位，價格大概在400-600元的區(qū)間。

　　關(guān)于酒店發(fā)展方面，公司規(guī)模較大的酒店會跟知名酒店管理公司進行合作，如跟喜達屋等知名品牌進行合作，學習他們成熟的管理經(jīng)驗，并慢慢積累經(jīng)驗與模式。我們最終希望構(gòu)建起花樣年自身獨特品牌定位的酒店管理公司。

　　而規(guī)模比較小的精品酒店，會由自己來經(jīng)營，這也是基于業(yè)務(wù)發(fā)展需求以成本與利潤等方面的綜合考慮。

　　所以，花樣年和國際知名酒店合作，前期主要是學習經(jīng)驗，比如會花十年或者更長的時間去向他們學習搭建一個國際化酒店管理平臺方面的知識，最終讓花樣年也站在一個國際化的酒店管理的高端地位。

　　觀點新媒體：除了酒店方面之外，花樣年還涉及寫字樓領(lǐng)域，寫字樓是持有還是出售？公司之前也提及到了養(yǎng)老地產(chǎn)，目前這方面的進展是怎樣？

　　馮輝明：這跟企業(yè)發(fā)展階段有關(guān)系，現(xiàn)階段花樣年的寫字樓主要以出售為主。

　　花樣年在未來3-5年里，主要還是以開發(fā)銷售為主，在推動公司銷售規(guī)模不斷增長的同時，也會逐漸增加持有物業(yè)的面積。

　　花樣年在發(fā)展過程中，想做一些面向未來的產(chǎn)業(yè)，就是長期性的產(chǎn)業(yè)。比如花樣年提出的“1+n”發(fā)展模式，即：地產(chǎn)是1，n是指在地產(chǎn)基礎(chǔ)上構(gòu)建養(yǎng)生、養(yǎng)老、文化旅游以及包括寫樓和酒店等長期持有性產(chǎn)業(yè)，形成地產(chǎn)開發(fā)+N個服務(wù)的平臺。

　　地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)正變成一個周期性管理的行業(yè)，需要充分兼顧長期和短期的關(guān)系。短期是需要考慮資本市場的估值，資本市場對你的看法是按照傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)?；慨a(chǎn)模式來看待你的，但長期來講，不能單指靠房地產(chǎn)開發(fā)來生活獲得永續(xù)發(fā)展，在中國的城市化達到一定程度之后，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將逐漸舒緩下來，那時地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將隨著市場的逐漸縮小而必須轉(zhuǎn)型，因此，我們在現(xiàn)在必須考慮建立長期經(jīng)營性產(chǎn)業(yè)來提高項目的附加值和長期經(jīng)營收益，比如依靠商業(yè)經(jīng)營、酒店經(jīng)營、養(yǎng)生養(yǎng)老、文化旅游產(chǎn)業(yè)來賺錢。

　　另外，對于地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)和服務(wù)行業(yè)，資本市場給予不同的估值，我們目前的PE才3-4倍，而服務(wù)業(yè)的估值可以達到20多倍，地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)隨著利潤的下移，在行業(yè)價值鏈中正不斷下移，而在中國從投資拉動向消費轉(zhuǎn)型的過程中，服務(wù)業(yè)的價值正在不斷提升，因此，向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型也是公司估值提升的必然要求。

　　正是基于上述考慮，現(xiàn)階段寫字樓還是會大量出售，以保證公司發(fā)展的規(guī)模、增長速度和短期收益，不過將來在公司達到一定業(yè)務(wù)規(guī)模和資本之后，也會持有一些寫字樓和其他優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以不斷提高公司的業(yè)務(wù)持續(xù)性和平滑地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)波動的風險。在公司沒有達到一定規(guī)模的銷售額之前，寫字樓以及其他持有物業(yè)的比重，我們會控制在10%至30%之間。

　　觀點新媒體：僅僅看銷售額，如果不看手中現(xiàn)金流持有狀況應(yīng)該也是有問題的？

　　馮輝明：公司的估值，也會影響公司的融資能力。當公司擁有強大的融資能力時，公司資本實力也會必然會變強，那時花樣年就可以拿出更多的錢去發(fā)展項目，以及保留更多的持有型物業(yè)。

　　現(xiàn)階段花樣年在寫字樓發(fā)展方面，主要以銷售為主，等發(fā)展到一定規(guī)模后，會投入更多的資本發(fā)展商業(yè)、酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生、文化旅游等長期服務(wù)型產(chǎn)業(yè)。