149家上市房企在6月末持有貨幣資金2793.37億元，與年初相比增加17.14%。銷售回款增長迅猛，上半年房企收到銷售回款2792.11億元，同比增長11%?！?/h3>

　　截至8月31日，按照申銀萬國分類的149家滬深上市房企已經全部公布2012年上半年年報。在調控政策持續(xù)深入的上半年，房地產企業(yè)的經營情況成為市場關注焦點。上半年滬深上市房企營收增長明顯，但是受困于成本費用增長，凈利潤的增速遠低于營收增速，利潤率下滑。從庫存來看，上半年房企謹慎拿地和以價換量的策略取得明顯效果，下半年雖然降價結束，但是漲價動力依然不足。受益于上半年銷售額及其帶來的銷售回款的迅猛增長，上半年末房企持有現(xiàn)金增速明顯，償債能力同比提高，地產行業(yè)難關已過。

　　成本費用增長迅猛，房企利潤率下滑

　　據(jù)鏈家地產市場研究部統(tǒng)計，149家上市房企上半年營收1934.96億元，同比上漲17.82%。實現(xiàn)利潤255.45億元，同比上漲5.12%。成本方面，代表地價和建安成本的營業(yè)成本合計1625.20億元，同比上漲20.87%，財務，管理和銷售費用合計237.57億元，同比上漲25.43%。另外，隨著進入結算的合作項目占比升高，少數(shù)股東權益合計達31.14億元，同比增長48.62%。

　　鏈家地產市場研究部常清認為，上市房企利潤增速低于營收增速，一方面是由于調控以來的降價項目進入了結算，另外一方面也是由于房企的成本和費用大增，侵蝕利潤。從結算周期估計，隨著未來更多的降價項目進入結算，再加上各種成本和費用的剛性增長，房企的毛利率和凈利潤率下滑還遠沒結束。

　　暫緩拿地加以價換量，房企去庫存效果初現(xiàn)

　　據(jù)鏈家地產市場研究部統(tǒng)計，149家上市房企在6月末存貨為14044.70億元，與年初相比增加998億元。同期，149家上市房企6月末預收款項為5201.30億元，與年初相比增長852.4億元。

　　常清認為，由于預售制度使得房企在銷售和交付物業(yè)之間存在時間差，對于已經銷售但是尚未交付的物業(yè)價值，在房企的資產負債表中同時認定為資產中的存貨和負債中的預收款項，這部分物業(yè)并未對房企形成真實的庫存壓力。所以目前的房企庫存與年初相比僅為微增，上半年謹慎拿地，以價換量成為了房企共識，去庫存效果初現(xiàn)。雖然下半年開始部分房企收回優(yōu)惠和折扣，部分項目出現(xiàn)了漲價現(xiàn)象，但是目前的庫存依然在處在高位，價格上漲的動力和空間有限，下半年的房價依然會以穩(wěn)為主。

　　銷售回款增速明顯，短期償債能大增

　　據(jù)鏈家地產市場研究部統(tǒng)計，149家上市房企在6月末持有貨幣資金2793.37億元，與年初相比增加17.14%。銷售回款增長迅猛，上半年房企收到銷售回款2792.11億元，同比增長11%。債務方面，短期借款和一年內到期的長期借款合計2780.73億元，與年初相比增長5.87%。

　　常清認為，二季度末，貨幣資金持有超過一年內到期債務(短期幾款和一年內到期長期借款)，房企的短期償債能力明顯增加，尤其是大型房企，財務狀況遠遠小于中小房企。而短期償債能力的提升主要得益于上半年銷售回款的增加，如果只考慮二季度，銷售回款的增加和短期償債能力的提升將會更加明顯。從目前的市場來看，三季度的市場基本上延續(xù)了二季度的熱度，且有所升溫，隨著銷售的進一步好轉，房企的短期償債能力還會進一步提升。

　　常清認為，滬深上市房企的經營情況具有很強的代表性，基本反映了整體房地產行業(yè)的情況。2012年上半年，整個房地產行業(yè)加速去庫存后回籠了大量的資金，同時國家信貸政策也有所放松，可以說房企在資金上最困難的時期已經過去，而去庫存也初現(xiàn)成效。但是目前的政策背景下，房企價格上漲的空間依然有限，毛利率和凈利率還會出現(xiàn)進一步下滑。不排除部分銷售較好的房企繼續(xù)擴張規(guī)模，增加土地儲備，來彌補毛利率和凈利率下滑帶來的損失。不過，如今調控未松的情況下企業(yè)也要權衡好擴張與風險之間的關系。