出現(xiàn)下滑的原因是在報告期內(nèi)，集團向業(yè)主交付的總建筑樓面面積比去年同期大幅度下降所造成的結(jié)果。

　　觀點網(wǎng) 李瓊皙 梁嘉欣  8月28日，恒盛地產(chǎn)在香港舉行2012年中期業(yè)績發(fā)布會，董事會副主席丁向陽、執(zhí)行副主席程立雄和首席財務(wù)官姜永進繼續(xù)保持三人隊伍出席會議。

　　今年上半年，恒盛錄得股東應(yīng)占溢利1.3億元，比2011年同期下降67.2%。

　　丁向陽表示，出現(xiàn)下滑的主要原因是去年同期投資物業(yè)公允值數(shù)貢獻比較大，是在報告期內(nèi)，集團向業(yè)主交付的總建筑樓面面積比去年同期大幅度下降所造成的結(jié)果。

　　與此同時，報告期內(nèi)集團實現(xiàn)每股基本盈利0.02元，集團股東應(yīng)占權(quán)益增加1%，到172.3億元。在報告期內(nèi)，集團實現(xiàn)營業(yè)額13.4億元，實現(xiàn)經(jīng)營毛利5.5億元，毛利率為41.2%。

　　丁向陽稱，在這種情況下，集團應(yīng)對市場挑戰(zhàn)，采取了積極靈活的銷售和定價策略，加快庫存去化，以及現(xiàn)有項目的銷售，仍然取得了較為理想的銷售成績。

　　2012年上半年，集團實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額55.8億元，同比下降21.5%。售出的樓面面積達66.8萬平方米，同比下降13.3%，平均銷售價格達到每平方米8349元。

　　在報告期內(nèi)，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)入賬金額13.4億元，結(jié)算入帳面積約8.6萬平方米，入帳均價為每平方米1.6萬元。

　　已經(jīng)實現(xiàn)銷售但是還沒有入帳的金額約130億元，面積約為172萬平方米。在報告期內(nèi)，集團新開工主要住宅項目共3個，新開工住宅面積達到56萬平方米，共有兩個項目部分實現(xiàn)完工交付，完工交付面積約為7.2萬平方米。

　　土地儲備方面，上半年集團在浙江嘉興市新增一個住宅項目，總的可開發(fā)面積達到22萬平方米，平均樓面價為1326元。截止到6月30號，集團在中國內(nèi)地共13個城市擁有土地儲備1808萬平方米，平均樓面價為每平方米1339元，可持續(xù)為集團帶來較高毛利率和穩(wěn)定的增長。

　　2012年上半年，集團在中國內(nèi)地9個城市有十幾個項目實現(xiàn)了銷售。其中，上海地區(qū)，長三角地區(qū)，環(huán)渤海和東北地區(qū)銷售額分別占比45.2%，18.1%，4.4%和32.3%。

　　關(guān)于恒盛自身十分看好發(fā)展前景的東北地區(qū)，近幾年銷售額實現(xiàn)快速增長。而上海區(qū)域以外的城市銷售額和銷售面積分別達到54.8%和72.4%。

　　截止7月底，集團累計獲得新的各項貸款總計41億元，其中大部分為長期貸款。而截止到6月底，集團手上的現(xiàn)金為34.4億，在快速擴張的同時仍然將資本負債比例控制在69.1%的合理水平。

　　對于未來的發(fā)展，丁向陽坦言，“面對宏觀經(jīng)濟的巨大挑戰(zhàn)，預(yù)計政府不會出臺新的更加嚴厲房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要精力將放在落實好已有的調(diào)控措施上。”他認為，“下半年房地產(chǎn)市場總體仍然保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。”

　　以下是恒盛地產(chǎn)2012年中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場實錄：

　　現(xiàn)場提問：請問公司能不能透露下半年推盤量以及是否會采取降價促銷的手段？另外，接下來會不會有拿地的計劃？

　　丁向陽：盡管有宏觀調(diào)控和市場嚴峻的考驗，但是我們上半年已經(jīng)完成43%的目標，下半年還會爭取完成全年目標130億，所以下半年的推盤目標應(yīng)該是在150萬平方米，去化率65%以上，我覺得能夠完成全年的目標。

　　至于拿地的策略，我們是謹慎投資，采取保證現(xiàn)金安全和合理擴張速度、深耕城市的策略，我們會有一些拿地的考慮，但是沒有設(shè)定具體的目標。我們在上半年已經(jīng)拿了浙江嘉興22萬平方米的項目。

　　程立雄：我補充一下，剛才問到下半年還會不會有降價促銷的手段，上半年我們對一些項目做了這樣的調(diào)整，比如說上海的尚海灣。上半年尚海灣取得了比較好的銷售成績，下半年我們會有20個項目在銷售，150萬平方米的貨量，這150萬平方米中大部分是剛需產(chǎn)品，而且前期定價都是比較合理，銷售也比較理性。所以，降價方面的空間不會很大。

　　我們年初也講了，我們今年在拿地方面沒有具體的計劃，從下半年的考慮來說，我們主要還是進一步強化我們的財務(wù)指標，所以在拿地方面我們現(xiàn)在沒有一個具體的計劃，除非有非常好的機會，并且我們的財務(wù)狀況允許。

　　現(xiàn)場提問：我有三個問題，第一個，剛才丁總說下半年一共有150萬可售貨量，預(yù)期去化率是65%，這樣的水平很高，你們何以有信心能夠達成目標？第二，因為上半年交付的面積比較少，只有8萬多平方米，為什么交付的面積這么少？全年100萬平方米現(xiàn)在已經(jīng)交付了多少？第三，公司是不是現(xiàn)在也準備做一些銀行貸款，或者發(fā)一些中期票據(jù)？

　　程立雄：上半年我們交付的面積比較少，新的項目只有兩個，這是按照我們公司的計劃在推進的。公司從今年整個完工計劃來講，我們?nèi)晖旯っ娣e是的150萬平方米，絕大部分都是在下半年完成的。而且，目前這些工程的進展正常，都在按照我們的計劃進行當(dāng)中。

　　公司從年初開始短債比較多，到目前來說有比較好的進展和改善。截止到8月中旬，1到6月份的到期債務(wù)是99億，8月中旬已經(jīng)降低到86億。

　　姜永進：年初是93億，到8月底我們預(yù)計一年期債務(wù)可以降到40億。再加上明年上半年到期的還有20億左右，所以一年期到8月底基本上不到80億，年底到期的債務(wù)是40億，這40億現(xiàn)在我們正在安排中，我們基本上是兩年以上的貸款。所以，我們希望到年底財務(wù)結(jié)構(gòu)有比較好的改善。這其中有開發(fā)貸，也有銀行貸款。

　　現(xiàn)場提問：今年七月份完成的合約銷售大概是67億，下半年入帳大概有多少？目標數(shù)字會維持在130億水平嗎？為什么七月份比六月份銷售下降了百分之十幾？

　　程立雄：全年的目標還是維持130億。到目前為止，公司已經(jīng)銷售沒有入帳的金額是130億，其中大部分都會在今年下半年入帳。

　　另外，七月份比六月份銷售額有所下降，原因是七月份以后銷售進入到淡季，包括八月份。從我們公司的銷售策略來說，在銷售淡季的推盤量也會相應(yīng)的做一些調(diào)整。

　　現(xiàn)場提問：你們上半年凈利潤率大概是多少？觀察發(fā)現(xiàn)，上半年公司項目毛利增加了，但是毛利率跌了，而下半年你們的項目可能比較小，毛利率大概會維持在什么水平？

　　姜永進：我們今年上半年凈利潤率是12%，毛利率是41.2%，比我們?nèi)ツ晖诮盗?.3%?？傮w來說，在40%的毛利率水平還是比較滿意的，因為整個行業(yè)的毛利是呈現(xiàn)下降的趨勢，現(xiàn)在已經(jīng)公布業(yè)績的，毛利率在40%的不是很多。

　　此外，我們上半年尚海灣這個項目毛利率比較高，所以它在整個營業(yè)額中所占的比例是下降的，去年大概是50%，今年大概42%。所以主要還是結(jié)構(gòu)的問題。我相信全年的毛利率還能夠維持在40%水平以上，長期來講應(yīng)該是在30%到40%之間，因為整個行業(yè)是這樣的一個趨勢。

　　現(xiàn)場提問：為什么你們那么有信心完成130億的全年目標？你們下半年有20個項目，平均售價會不會有下降的空間，幅度大概會是多少？剛才說沒有進一步的買地計劃，但是你們非上海區(qū)域占比越來越多，剛才提到上海的毛利率比較高，預(yù)計未來的毛利率會進一步下降嗎？

　　丁向陽：為什么說有信心，我們剛才說了有20個項目，150萬平方米，均價是8000多元，這些項目都已經(jīng)進入可售階段。

　　去年也是8月份開中期業(yè)績推介會的時候，中央宏觀調(diào)控對內(nèi)地的房地產(chǎn)市場帶來的影響是一年到一年半，現(xiàn)在8月份是一年，到明年3月份是一年半。當(dāng)時我沒有講具體的原因，大家可能也猜得到，類似中國政府的換屆，以及中央政府對前段時間的限購和限貸政策，對調(diào)控效果造成了實際的影響，這里有一個政策滯后的過程。

　　所以，從二季度能夠看到房地產(chǎn)市場交易量有一點上升，但是大家不愿意看到價格過快反彈，所以價格是在降中求穩(wěn)。這樣，這個市場從交易的角度來說已經(jīng)到了一個非常低的水平，隨著剛需的滿足，以及政府對剛需的支持，房地產(chǎn)的銷售會反彈。

　　第二，我們已經(jīng)有150萬平方米的開發(fā)量，同時有8000的均價支持。另外，我們應(yīng)對這樣一個市場變化采取的是比較靈活，快速反應(yīng)的銷售定價策略。我們這些樓盤銷售的價格已經(jīng)比較接近市場的價格，而且是非常合理的狀態(tài)。

　　所以，如果有150萬平方米的推盤量，同時我們根據(jù)不同項目所在區(qū)域的市場特點制訂靈活的銷售策略，達到65%以上的去化率還是有信心完成的。

　　另外，我們非上海區(qū)域土地儲備比例在增加，上海的比例會下降，這也是我們在兩三年前對中國房地產(chǎn)市場的判斷。在二、三線城市進行布局，而且當(dāng)時我們也覺得恒盛不完全依靠一個區(qū)域，同時更不能依靠一個項目，比如說上海和上海灣。

　　但是，在這個過程中我們也會感覺到我們的毛利率在比較高的水平階段隨著時間的推移也會稍微下降一些，在后續(xù)的兩三年時間里面大概會降一些。

　　但是，在這個過程中，我們還會維持比較高的毛利率水平，以及謹慎拿地的策略。根據(jù)以往拿地的經(jīng)驗盡量拿一些高毛利率的項目，比如說一些一線城市，或者我們項目已經(jīng)存在的城市，所以我們提出深耕城市。

　　可以通過降低管理成本，通過對市場的了解，開發(fā)更加符合市場的產(chǎn)品，提升我們的毛利。所以，我們現(xiàn)在也不父親任何一個我們已經(jīng)浸入13個城市的任何拿地機會，我們會考慮公司的現(xiàn)金流和資金安全，以及在合理范圍內(nèi)決定拿地的機會。

　　現(xiàn)場提問：你們剛才提到未來可能會集中開發(fā)一些毛利比較高的項目在一線城市，是不是代表你們未來會減少在二、三線城市的投資。但是，中央調(diào)控在一線城市調(diào)控力度比較大，不擔(dān)心銷售的情況嗎？

　　丁向陽：因為我們是一個中高端的房地產(chǎn)開發(fā)商，但是也要根據(jù)政策的變化和市場的需要發(fā)展，圍繞毛利率的角度來說，無論政策怎么調(diào)整，它都是周期性的，一線城市一定是毛利率非常高的項目。

　　我們現(xiàn)在可以看到很多開發(fā)商去了三線城市，或者原來就是從三線城市開始做的，在剛性需求得到滿足，得到政府支持的時候，它的開盤量和銷售金額比較大。但是，從毛利率的角度來說，一線城市和二線城市會比較高。

　　但是，我們?yōu)槭裁匆ゲ季侄⑷€城市，我們中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場不是全部集中在一線城市。因為，40%的城市化還達到發(fā)達國家的城市化率水平，所以一定會產(chǎn)生三線城市的布局。

　　三線城市也不是說毛利率一定會低，我們就不考慮這些項目。在具體看項目的時候還會根據(jù)項目所處的地段，項目所處的區(qū)域，以及掛牌競爭的激烈程度，以及推地的時間等因素考慮這個項目的毛利率是怎樣的。

　　所以，從恒盛謹慎投資的角度來說，我們會關(guān)注一線城市，但是更多是從毛利率的角度來看。但是，隨著掛牌拿地的形式，以及我們?nèi)〉猛恋胤绞礁鄰膾炫浦蝎@得，實際上毛利率無論在一、二、三線都有所下降。所以，整個行業(yè)的水平到最后就是在30%左右。但是，在這個過程中都會盡量考慮毛利率高的一些項目。

　　現(xiàn)場提問：關(guān)于張總上次被SEC質(zhì)疑，請問這件事對公司有沒有什么影響？主席會不會因為這件事辭職？

　　丁向陽：公司在7月30號已經(jīng)做了一個公告，媒體上的報道也是張總個人的行為，跟公司沒有關(guān)系。當(dāng)然，媒體朋友也會非常關(guān)心SEC對張總的質(zhì)疑，對恒盛的運營和發(fā)展有沒有什么影響。

　　第一，恒盛通過十幾年的發(fā)展，無論是上市之前還是上市之后都形成了自身發(fā)展的策略和經(jīng)營的特點。尤其是在上市以后，我覺得公司管理目標和策略的發(fā)展都是通過董事會形成年度的計劃，包括長期的發(fā)展戰(zhàn)略，然后由我們專業(yè)管理團隊嚴格執(zhí)行這樣一個策略。所以，在過去兩三年里面，大家都會從恒盛作為一個上市公司的表現(xiàn)中看到。

　　張總作為一個大股東，在董事會中所起的作用，我想通過我們半年中期業(yè)績披露和年報的披露中都會看到主要還是寄托在我們這個專業(yè)的管理層身上。

　　最近的公司運營，包括債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，我們都在按照計劃有條不紊的推進。無論是國內(nèi)的銀行，包括同行業(yè)對恒盛運營都表示支持。我們也在不斷按照董事會所制訂的目標加快我們的庫存去化，以及資金的快速回籠，還有融資手段和融資產(chǎn)品方面的優(yōu)化，改善公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)。所以，從公司的角度來說應(yīng)該沒有什么受到什么影響。

　　而關(guān)于辭職問題，是張總個人的事情，跟上市公司沒有關(guān)系，而且這個公司是由董事會集體決策，由管理層管理，所以對公司沒有什么影響。

　　至于你剛才說的責(zé)任的問題，整個事件和SEC的指控都在程序之中。所以，我們不會做更多的評論。