資金緊張、出售項目股權(quán)是蘭海在這筆交易中折射出來的尷尬處境，這也是目前海南整個旅游地產(chǎn)的縮影。

　　觀點網(wǎng) 曹萍 “弱肉強食”從來都是自然界的生存法則，在看不見硝煙的商場上，這一規(guī)則以另外的形式演繹著不同的驚心動魄的場面。

　　方興地產(chǎn)1.5億收購海南蘭海集團項目公司51%股權(quán)或許就是一起典型的例子。

　　目標(biāo)崖州項目股權(quán)

　　“我們崖州項目沒有什么新的進展，目前只是在等著跟政府及合作方蘭海簽具體的投資開發(fā)協(xié)議”，在8月23日召開的中期業(yè)績會上，就此前收購的海南三亞項目，方興地產(chǎn)董事長羅東江如此回應(yīng)。

　　“該項目今年不會產(chǎn)生一級土地開發(fā)的收入”，方興地產(chǎn)首席財務(wù)官江南補充道。

　　根據(jù)先前的約定，項目所涉1500畝地塊將在今年年底掛出。方興方面稱，未來雙方會依據(jù)在項目公司的股權(quán)比例出資，在項目團隊建設(shè)上，雙方將共同派出高管來組成。

　　雖然說公司對該地塊尚未形成投資，但仔細(xì)閱讀當(dāng)日方興與海南蘭海所簽協(xié)議，細(xì)心的人就會發(fā)現(xiàn)，對方興而言，無論最終能否成功獲得該地塊，這都是一筆穩(wěn)贏的投資。

　　4月26日，方興公布以1.5億元收購海南蘭海集團旗下一項目公司51%的股權(quán)，擬通過項目公司取得海南三亞一幅土地的一級開發(fā)權(quán)。

　　目標(biāo)地塊位于海南省三亞市崖城鎮(zhèn)鹽灶河岸，占地面積1500畝，在位置上鄰近三亞市中心、三亞機場及數(shù)條高速公路。

　　項目公司三亞崖州灣經(jīng)濟發(fā)展有限公司，是蘭海集團今年3月13日為了土地開發(fā)項目而成立的，自注冊成立以來并無進行任何業(yè)務(wù)營運或錄得任何溢利或虧損。注資完成后，項目公司將成為方興地產(chǎn)的非全資附屬公司，注冊資本為1.6億元，其中，方興地產(chǎn)與蘭海集團分別擁有其51%及49%的股本權(quán)益。

　　根據(jù)蘭海集團與三亞市政府的若干先前安排，在土地開發(fā)項目完成后，項目公司有權(quán)分享土地銷售所產(chǎn)生的部分收益。而目前，項目公司亦就訂立土地開發(fā)協(xié)議與三亞市政府進行協(xié)商，以期取得土地的獨家一級開發(fā)權(quán)。

　　再次進入海南市場的方興，則對此次收購充滿了想象的空間。方興認(rèn)為，此番收購及合作有利于公司進一步拓展在三亞的據(jù)點，有助于獲取機會參與土地的二級開發(fā)及三亞的其他項目。

　　據(jù)悉，在收購蘭海項目公司51%的股權(quán)外，方興還計劃在項目對面區(qū)域填海建島，相關(guān)申請正等待政府審批。若獲批，方興在海南或又將增加1500-2000畝的土地面積。

　　“海南島是中國唯一的亞熱帶旅游海島，也是國際旅游島，所以看好三亞的旅游前景。”方興地產(chǎn)投資者關(guān)系鄭秋平在接受觀點新媒體采訪時表示。

　　苛刻的投資條款

　　事情發(fā)展到此本不為奇，但此筆收購中關(guān)于資金的一些附加條件，卻讓外界更多地窺見了方興在此次交易中所扮演的角色。

　　公告稱，在注資協(xié)議簽署后的10個工作日內(nèi)，方興的1.5億元的注冊資金須以現(xiàn)金形式付款。

　　雙方預(yù)計，該土地開發(fā)項目將仍需投入7.659億元。據(jù)悉，若在該金額范圍之內(nèi)的所需資金將由項目公司自行申請銀行貸款，如果所需資金超過這7.659億元，方興可提供的股東貸款，但利率水平為央行利率上浮50%。

　　“一般而言，股東對項目公司的貸款都是免息貸款，中石油、中石化也不例外，利率也大多都是同期央行基準(zhǔn)利率，將利率上調(diào)50%，方興有點太苛刻了”，有地產(chǎn)分析師指出。

　　事實上，根據(jù)雙方的合作條件，方興除了要注資項目公司外，還須為蘭海集團提供總額不超過3億元的貸款。

　　其中，第一筆貸款1億元要在注資完成1個月內(nèi)提供，而另外2億元的貸款則將在簽訂項目開發(fā)協(xié)議后，根據(jù)蘭海集團的需求來確定。

　　不過，即便是給合作伙伴蘭海的借款，方興對其也有著嚴(yán)格的要求。首先，貸款期限不超過3年，作為蘭海貸款的擔(dān)保，蘭海還需質(zhì)押項目公司49%的股權(quán)及另外一棟實體酒店為抵押；另外，貸款利率將在同期央行基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上浮40%。

　　當(dāng)然，如此苛刻的條件仍然只能發(fā)生在“能成功在2012年12月31日與三亞市政府訂立開發(fā)協(xié)議”的前提下。一旦項目公司未能成功獲取該地塊，方興地產(chǎn)將在其后2個月內(nèi)要求蘭海集團按1.5億元扣減項目公司所產(chǎn)生的若干開支，贖回在方興在項目公司的股本權(quán)益。

　　不過據(jù)稱，基于蘭海集團在海南多年的經(jīng)驗，加上項目本身又受到地方政府的大力支持，方興目前對該項目充滿了信心。其計劃繼續(xù)在在二級市場獲取該項目，并在此建立一個包括酒店、住宅物業(yè)、商用物業(yè)及企業(yè)總部的綜合區(qū)，而土地開發(fā)項目方興預(yù)計將在2014年底前完成。

　　據(jù)悉，現(xiàn)在方興已經(jīng)著手為三亞項目招聘工程總監(jiān)、規(guī)劃設(shè)計經(jīng)理及財務(wù)經(jīng)理。

　　有海南當(dāng)?shù)厝耸糠Q，方興此次海南的收購是一筆穩(wěn)賺不賠的買賣。若獲得一級土地開發(fā)權(quán)，除了獲得一定的土地收益外，而且資本投資上回報頗為豐厚，同時二期開發(fā)的收益尚未計入；如果未能獲取地塊，方興則會安全撤回投資，也不會有什么損失。

　　海南地產(chǎn)尷尬縮影

　　資金緊張、出售項目股權(quán)是蘭海集團在這筆交易中折射出來的尷尬處境，而這也是目前海南整個旅游地產(chǎn)市場的縮影。

　　有海南業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時指出，目前的海南房地產(chǎn)市場已經(jīng)是“一塌糊涂”。雖說旅游地產(chǎn)利潤高，但風(fēng)險也更大。受資金鏈的影響，現(xiàn)在已經(jīng)有很多項目停工、很多項目停止銷售。所以，現(xiàn)在是有資金實力的開發(fā)商進行兼并收購的好機會。

　　“原來賣2億多的項目，現(xiàn)在1億多就賣出去了”，這樣的事例背后卻是映射海南樓市的蕭條。

　　據(jù)其透露，在海南，目前除了方興外，龍湖、萬科、海航等大型房企都在籌劃收購兼并事宜，以期在行業(yè)低谷期進入海南市場或加大布局。

　　但無法忽略的是，盡管大開發(fā)商已看準(zhǔn)這次抄底接盤的機會，目前整個海南旅游地產(chǎn)市場仍處于急速冷凍回落過程之中。僅以著名的雅居樂海南清水灣項目為例，該項目2010年的銷售達(dá)百億，占整個公司業(yè)績的1/3，但在今年上半年，其確認(rèn)銷售額僅15.43億元，同比降72.9%。

　　海南清水灣且如此，其他中小開發(fā)商更不用提。

　　海南業(yè)內(nèi)人士蔡先生介紹，10月到來年二月是海南旅游旺季，這也是海南旅游地產(chǎn)市場活躍的階段。限購、本地需求不旺，加上七八月是海南旅游淡季，這直接導(dǎo)致目前整個海南的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量價齊跌的態(tài)勢。

　　顯然，作為一個外地投資客占比超七成的市場，在全國其他城市樓市成交回暖的時候，海南的房地產(chǎn)市場明顯慢了一拍。

　　不過，雖然目前樓市并不見好，但海南業(yè)內(nèi)對于未來的前景還是并不悲觀。上述人士預(yù)計，明年下半年市場將會出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，“未來五年，海南的旅游地產(chǎn)市場的前景還是比較好的”。

　　至于方興收購蘭海所獲得的項目未來前景，多位業(yè)內(nèi)人士則表示尚無法判斷，“現(xiàn)在還無法看清其未來幾年的發(fā)展”。