8月28日，合生創(chuàng)展副主席張懿于香港業(yè)績(jī)會(huì)上正式回應(yīng)，其稱不存在珠江或是合生退出這樣的事件。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳澤佳 梁嘉欣 就在幾天前，越演越烈的珠江投資退出房地產(chǎn)行業(yè)傳言紛紛擾擾，與其同一個(gè)老板的合生創(chuàng)展躺著也中槍，被指稱為珠江投資是其母公司，目前正在計(jì)劃終止物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)及繼續(xù)進(jìn)行大規(guī)模裁員。

　　8月28日，合生創(chuàng)展副主席張懿于香港中期業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)此做一個(gè)正式回應(yīng)，其稱不存在珠江或是合生退出這樣的事件，同時(shí)也不存在合生與珠投的合并的事情。

　　珠江投資被退出被裁員風(fēng)波的掀起，與其業(yè)績(jī)的衰落有著莫大的關(guān)系，而這樣的衰落也同樣表現(xiàn)在合生創(chuàng)展身上。

　　今年上半年，合生創(chuàng)展錄得合同銷售額為71.6億港元，同比上升13%；合同銷售面積35.8萬平方米，與去年同期基本持平；而集團(tuán)實(shí)際確認(rèn)收入為51.2億港元，交付建筑面積為25萬平方米，另外還有預(yù)約合約額181億港元。

　　公告顯示，公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)為35億港元，利息、稅后折扣攤前的利潤(rùn)為17億港元，而實(shí)現(xiàn)凈利為26億港元，如果剔除售賣可供出售的財(cái)務(wù)資產(chǎn)收益和重估盈利以后的核心利潤(rùn)為8億港元，而銷售毛利潤(rùn)為22.86億港元。

　　對(duì)此，張懿表示，毛利率下降主要原因是期內(nèi)確認(rèn)銷售產(chǎn)品及結(jié)構(gòu)，價(jià)格較低產(chǎn)品的比重有所增加，整體售價(jià)有所下降。

　　針對(duì)上半年取得的51.23億港元的銷售成績(jī)，張懿并不是很滿意。他表示，這個(gè)數(shù)字距離年度目標(biāo)150億還有一定的差距，故對(duì)年度目標(biāo)做一些調(diào)整，調(diào)到120-150億之間。

　　不過，張懿還是對(duì)下半年充滿信心，“下半年如果把一些項(xiàng)目都賣掉，我們?nèi)匀挥袡C(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)超過150億的可能。”

　　隨著金九銀十的到來，下半年合生創(chuàng)展會(huì)繼續(xù)加大推貨力度。張懿透露，下半年公司將會(huì)新推4-5個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)下半年銷售會(huì)超過上半年，有信心達(dá)到全年銷售目標(biāo)。

　　在加強(qiáng)銷售住宅項(xiàng)目的同時(shí)，合生創(chuàng)展也在加快商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的步伐。“集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展仍然堅(jiān)持以住宅地產(chǎn)為主，以商業(yè)地產(chǎn)為輔?；诠粳F(xiàn)金流情況，加大商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)力度”，張懿如是說。

　　他續(xù)稱，商業(yè)項(xiàng)目需要有長(zhǎng)期的投入和逐漸產(chǎn)出的過程，集團(tuán)在未來幾年達(dá)成商業(yè)地產(chǎn)的貢獻(xiàn)為20%的收益目標(biāo)。

　　在業(yè)績(jī)會(huì)上，除了合生創(chuàng)展副主席張懿，執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁朱桔榕、執(zhí)行董事兼副總裁廖若清先生以及財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)中心總監(jiān)李永紅一起出席合生創(chuàng)展2012年中期業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。

　　以下是現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄整理：

　　媒體提問：合生創(chuàng)展和珠江投資，因?yàn)槎际侵烀弦烂碌墓?，多年關(guān)聯(lián)性關(guān)系也不少，那么作為合生創(chuàng)展有沒有一些計(jì)劃，怎樣把業(yè)務(wù)分清楚？或者會(huì)調(diào)整公司的業(yè)務(wù)關(guān)系？

　　第二，前段時(shí)間有報(bào)道稱珠江旗下在裁員，合計(jì)要退出房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)，是不是表示有計(jì)劃把珠江旗下的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)到合生創(chuàng)展上面？

　　第三，剛才有提到合生創(chuàng)展今年到期的債務(wù)很多，其中有一批美元債券今年會(huì)到期，公司在財(cái)務(wù)方面怎么做融資的準(zhǔn)備？

　　第四，朱女士到了公司以后，給公司帶來什么變化？最近公司管理層變化很大，你們?cè)趺淳S持公司的正常運(yùn)作？

　　張懿：關(guān)聯(lián)交易是經(jīng)過董事會(huì)進(jìn)行認(rèn)定，我們也給了一定的額度。關(guān)聯(lián)交易中，我們是按照市場(chǎng)原則確保與相關(guān)的關(guān)聯(lián)人士進(jìn)行交易，這種關(guān)聯(lián)交易是按照上市公司原則進(jìn)行的，所以是符合上市公司的條例，并經(jīng)過獨(dú)立董事和董事會(huì)的認(rèn)真審核。

　　至于珠江投資退出房地產(chǎn)，沒有這一回事，合生創(chuàng)展也已發(fā)公告作澄清，也不存在珠投的項(xiàng)目轉(zhuǎn)劃入合生中。

　　關(guān)于美元債務(wù)到期的情況，公司已經(jīng)做了認(rèn)真安排，會(huì)通過加強(qiáng)銷售，出售一些項(xiàng)目以獲得現(xiàn)金流，也可以通過在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間里以新債換舊債等多種方式來確保財(cái)務(wù)安全。這就包括在今年3月份到5月份時(shí)公司出售部分金隅股份，確保11月7日即將到期的美元還款。

　　另外，朱桔榕女士出任集團(tuán)的常務(wù)副總裁，現(xiàn)在也是協(xié)助我一起分管財(cái)務(wù)，也包括一些綜合管理、人事計(jì)劃等綜合性工作。

　　朱女士通過在集團(tuán)幾年的鍛煉，特別是在人事管理方面，在計(jì)劃管理中提出了一些獨(dú)到的見解，管理層都對(duì)她都很認(rèn)可。而且，她虛心好學(xué)，尊重同事，相互交流，認(rèn)真仔細(xì)研究房地產(chǎn)的發(fā)展，雖然比較年輕，不過進(jìn)步非常神速。所以，我相信經(jīng)過不斷的實(shí)踐和鍛煉，她將來會(huì)更加成熟，為集團(tuán)做出更大的貢獻(xiàn)。

　　媒體提問：請(qǐng)問朱女士，您進(jìn)入以后對(duì)公司的發(fā)展有沒有什么想法，最近管理層的流失方面您是怎么看，如何維持公司的正常運(yùn)營(yíng)？

　　朱桔榕：最近并沒有管理層的流失，設(shè)計(jì)和銷售方面的高管也沒有離職。

　　媒體提問：您對(duì)公司的發(fā)展有什么影響？

　　朱桔榕：進(jìn)入公司三到四年，這幾年的時(shí)間都是跟在主席身邊學(xué)習(xí)，同時(shí)也跟各個(gè)部門專業(yè)管理人員學(xué)習(xí)交流，學(xué)到很多。

　　媒體提問：合生創(chuàng)展賣掉了金隅的股份，還有一些重估的價(jià)值，公司今年只有8.2億的純利，比同期跌了兩成，是不是賣樓方面有點(diǎn)不太順利？

　　第二，上半年公司錄得71億港幣，但全年目標(biāo)是150億，那現(xiàn)在是否會(huì)調(diào)整或改變目標(biāo)？

　　第三，公司有106億是已經(jīng)銷售還未入帳的款項(xiàng)，你們是說會(huì)在下半年入帳，下半年入帳的大概是多少？

　　張懿：今年銷售純利實(shí)際上并沒有下降很多，去年全年是14億的利潤(rùn)，從這個(gè)角度來講，核心利潤(rùn)基本上跟去年持平的。特別是在下半年，公司交樓會(huì)更多，所以相信今年全年的利潤(rùn)會(huì)比去年有所增長(zhǎng)，包括核心利潤(rùn)。

　　上半年公司實(shí)現(xiàn)銷售是58.2億，比去年同期有所增長(zhǎng)，盡管在嚴(yán)峻的宏觀調(diào)控下，公司本著穩(wěn)步發(fā)展的原則發(fā)展。

　　當(dāng)然，上半年的這個(gè)數(shù)字確實(shí)離年初提出150億的目標(biāo)有一定的差距，因此，公司在全年目標(biāo)做了一些調(diào)整，調(diào)到120-150億之間。不過，下半年如果把一些項(xiàng)目都賣掉，我們?nèi)匀挥袡C(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)超過150億的可能。下半年能夠入賬的數(shù)額大概是60億。

　　媒體提問：今年公司的凈負(fù)債比例降了幾個(gè)點(diǎn)，到了60%。但是，財(cái)務(wù)成本增加了一些利息，你們有沒有具體的方法去借一些比較便宜的錢？另外，你們上半年為什么借這么貴的錢？

　　張懿：公司的財(cái)務(wù)成本并不是非常貴，平均利息在8.4%左右。事實(shí)上，前兩年公司的財(cái)務(wù)成本還是在房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均水平之下，而今年會(huì)有所上升是因?yàn)槿嗣胥y行的降息今年才剛剛開始，再加上去年債務(wù)有一定的上升，所以在今年也產(chǎn)生了一些影響，不過，這也是個(gè)時(shí)間上的問題。

　　隨著公司業(yè)務(wù)的發(fā)展，我們會(huì)合理控制債務(wù)總比例，保持財(cái)務(wù)成本支出維持在一個(gè)合理的水平之內(nèi)。

　　媒體提問：直到現(xiàn)在，合生總裁一直是空缺，現(xiàn)在有沒有合適的人選安排？另外，公司也提到今年會(huì)有大量的商業(yè)項(xiàng)目推出，但上半年以來都沒有看到有太多的動(dòng)作，下半年會(huì)不會(huì)有新的項(xiàng)目不斷推出？

　　張懿：我們會(huì)非常認(rèn)真選擇新總裁，在沒有合適的總裁到位之前，暫時(shí)由我來行使這方面的權(quán)利和工作。而今天在座的四位管理層，有三位是執(zhí)行董事，廖若清在開發(fā)和管理上是集團(tuán)的元老，有豐富的經(jīng)驗(yàn)；而朱桔榕經(jīng)過在公司的磨練也在不斷進(jìn)步發(fā)展，其他的幾位副總裁也是多年從事房地產(chǎn)，有豐富的經(jīng)驗(yàn)，我們有信心相信依靠集體的力量可以更好地做好工作，今年從各方面的指標(biāo)來看都比去年同期有所改善。

　　關(guān)于商業(yè)方面，商業(yè)項(xiàng)目需要有長(zhǎng)期的投入和逐漸產(chǎn)出的過程。上半年商業(yè)項(xiàng)目的成績(jī)也開始逐漸顯現(xiàn)，有三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目得到了明顯提升，分別是上海的合生國(guó)際廣場(chǎng)，廣州的御悅?cè)A，杭州的科華。這三個(gè)項(xiàng)目的招租情況有明顯上升，到今年年底，上海項(xiàng)目將達(dá)到滿租，廣州項(xiàng)目也將達(dá)到八九成，而杭州則七成左右。另外，商業(yè)項(xiàng)目一般前期有免租期三到四個(gè)月左右，故租金收入則會(huì)在下半年或明年初才體現(xiàn)。

　　在未來幾年中，集團(tuán)的戰(zhàn)略，一方面要繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展住宅地產(chǎn)，另一方面要加大商業(yè)地產(chǎn)的投入，相信到2013-2015年，特別是2014年以后商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有大的豐收，比如五角場(chǎng)項(xiàng)目、時(shí)代帝景項(xiàng)目等，這些項(xiàng)目竣工落成招商完成之后會(huì)給公司的商業(yè)收益帶來非常可觀的數(shù)字。

　　現(xiàn)在公司的收入結(jié)構(gòu)中90%是來自住宅銷售，未來這些商業(yè)項(xiàng)目落成之后將會(huì)給集團(tuán)帶來很大的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)。同時(shí)，為了提高商業(yè)各方面的盈利能力，包括一些商業(yè)品牌及運(yùn)營(yíng)方面加大投入，也在提高物業(yè)管理水平。相信到明年商業(yè)這一塊的收入會(huì)有一定的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2014年商業(yè)收入占總收入的20%。

　　媒體提問：上半年合生創(chuàng)展的合同銷售跟其他的發(fā)展商對(duì)比算是比較低，原因是是什么？是否是銷售策略的問題？或者是為了確保毛利率和利潤(rùn)，沒有以價(jià)換量？

　　另外，合同均價(jià)有所上升，這是因?yàn)槭袌?chǎng)升溫，還是沒有以價(jià)換量的原因，預(yù)計(jì)下半年價(jià)格有什么樣的變化？

　　張懿：今年的銷售跟去年相比，還是有明顯的增長(zhǎng)的。這兩年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行合理調(diào)控，在這樣的背景下，我們?nèi)匀槐３窒鄬?duì)合理穩(wěn)定的增長(zhǎng)。

　　在銷售方面，跟同業(yè)比我們的銷售額確實(shí)還存在有提升的空間。不過，沒有盲目的降價(jià)，或者以降價(jià)來?yè)Q量，還是堅(jiān)持提高產(chǎn)品附加值，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來加大銷售能力。

　　從整個(gè)集團(tuán)對(duì)股東的回報(bào)來看，公司的凈資產(chǎn)也有所增長(zhǎng)，這兩年在土地、房?jī)r(jià)都保持平穩(wěn)的情況下，公司的毛利率也保持在平穩(wěn)的水平，這也是基于我們要為股東做貢獻(xiàn)考慮的。

　　所以，我們會(huì)不斷改善各種產(chǎn)品，提升附加值，以這樣的方式來得到消費(fèi)者的認(rèn)同。

　　在價(jià)格上，下半年會(huì)比較謹(jǐn)慎，絕對(duì)不會(huì)用以價(jià)換量來銷售，這是合生創(chuàng)展一貫的做法。下半年公司會(huì)按照整體戰(zhàn)略來進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，不是采取簡(jiǎn)單的以價(jià)換量做法，而是按照一貫穩(wěn)健的做法去提升產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品附加值，針對(duì)消費(fèi)者的需求和市場(chǎng)發(fā)展來研究銷售策略。

　　從去年開始，我們就不斷在改善銷售團(tuán)隊(duì)，銷售不是簡(jiǎn)單地看銷售數(shù)字，而是從開發(fā)開始，到報(bào)建、產(chǎn)品的定位，以及到整個(gè)工程的質(zhì)量，最后到銷售的定位，售后的服務(wù)，這是一連串整體的概念，而不是單一的降價(jià)。

　　媒體提問：今年上半年入帳金額增加了，但是為什么核心利潤(rùn)會(huì)降低，是不是哪方面出了問題？另外，公司上半年的銷售比下半年多，上半年銷售才50多億，那么下半年要銷售70多億，策略改變的原因是什么？

　　你們有什么樣的信心能夠確保今年銷售下半年會(huì)比上半年多？還有，合生創(chuàng)展跟珠江投資有一個(gè)分工問題，你們?cè)趺捶止?，怎么避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)？

　　張懿：公司今年竣工跟去年交樓結(jié)構(gòu)有差異，比如說去年北京銷售比較多，因此單價(jià)就比較高，實(shí)際上這跟入帳產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)。而并不是說公司哪一方面出現(xiàn)問題，今年主要是剛需產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比例比去年多，而去年則是中高端項(xiàng)目比較多。

　　另外，去年上半年實(shí)際上受宏觀調(diào)控的影響會(huì)比較小，因?yàn)橄拶?gòu)令才陸陸續(xù)續(xù)推出來，但隨著政策的不斷推進(jìn)，對(duì)市場(chǎng)與銷售的影響也逐漸凸顯加大，去年下半年，房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，則影響就越來越大了。不過，今年政策還是相對(duì)比較平穩(wěn)，下半年的銷售還是有所提升的。

　　因此，下半年我們?nèi)杂行判耐瓿?0億的目標(biāo)，因?yàn)橄掳肽陼?huì)推出了比較多的樓盤，同時(shí)也采取各種銷售策略和措施?，F(xiàn)在手上可售貨量大概有400億左右，貨量是非常充足的，下半年還要新推四五個(gè)項(xiàng)目，再加上其他的項(xiàng)目的加推，相信下半年一定會(huì)超過上半年的總銷售量，所以，下半年的銷售應(yīng)該會(huì)比上半年略有增長(zhǎng)。

　　關(guān)于與珠江投資的關(guān)系，我們跟珠江投資不存在分工的情況，這是兩個(gè)公司，只是這兩個(gè)公司有一些關(guān)聯(lián)交易。但是，這個(gè)關(guān)聯(lián)交易是按照市場(chǎng)的原則、股東大會(huì)批準(zhǔn)的角度、市場(chǎng)公平合理的價(jià)值而進(jìn)行。同時(shí)，合生創(chuàng)展與珠江投資也不存在兩家相互競(jìng)爭(zhēng)的情況，因?yàn)楸舜耸峭耆煌墓芾韴F(tuán)隊(duì)在按照市場(chǎng)化的原則進(jìn)行市場(chǎng)的發(fā)展，兩家公司相互學(xué)習(xí)與交流，各自遵循自己的戰(zhàn)略發(fā)展，不存在相互分工的問題。

　　媒體提問：公司下半年到期的債務(wù)大概是多少？?jī)斶€的資金來源是怎樣的？是否需要繼續(xù)拋售手中的金融資產(chǎn)和項(xiàng)目，或者有其他的融資安排？

　　張懿：公司下半年在境外的債務(wù)是3.5億美元，境內(nèi)是20、30億元的還貸量，境內(nèi)還貸到期主要集中在上半年，目前也已基本上安排妥當(dāng)。

　　另外，銀行對(duì)我們也是充分信任，所以給了很多額度空間，包括工行和中行都加大了授信力度，還有建行、農(nóng)行、招商等銀行也增加了授信，所以融資空間很大。第二，公司也不排除會(huì)出售一些項(xiàng)目來獲取資金。

　　總而言之，下半年公司在資金的安排方面已經(jīng)做了充分的安排，主要考慮幾點(diǎn)：第一，加大銷售力度；第二，合理安排好銀行融資；第三，考慮出售一些項(xiàng)目或物業(yè)，確?，F(xiàn)金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　媒體提問：主要還是會(huì)通過銀行貸款完成？

　　張懿：我們不會(huì)單一做一件事情，一般是一個(gè)組合，既要做項(xiàng)目融資，也可能會(huì)出售一些物業(yè)，還會(huì)加強(qiáng)業(yè)務(wù)銷售力度。下半年雖然目標(biāo)調(diào)低一點(diǎn)，但是我們目標(biāo)還是要在120億以上，所以也不排除出售一些項(xiàng)目和物業(yè)。

　　至于金融資產(chǎn)的出售下半年公司應(yīng)該不會(huì)再繼續(xù)，因?yàn)樯习肽暌呀?jīng)采取了，所以下半年不會(huì)考慮。

　　媒體提問：境內(nèi)的債務(wù)是多少？

　　張懿：30多億，下半年會(huì)陸陸續(xù)續(xù)到期。合生這兩年比較謹(jǐn)慎，所以土地款的支出比較少，去年到現(xiàn)在基本上沒有買什么土地，所以這方面大幅度省下了資金，對(duì)現(xiàn)金流還是有很大的幫助。

　　另外，公司一直是以銷定產(chǎn)，哪些想買銷售得快就加大工程力度，哪些銷售慢就減低工程速度。所以，境內(nèi)債務(wù)我們有充分的信貸額度，能夠確保30多億的還貸。

（審校：武瑾瑩）