前期市場的持續(xù)回暖，使得開發(fā)商資金鏈情況大為改善，且去庫存時間縮短，開發(fā)商降價促銷的動力減弱。

　　受外圍經(jīng)濟低迷及內(nèi)需疲軟的影響，我國經(jīng)濟仍處在下行通道之中。伴隨通脹回落，政策放松的空間增大，為了緩解當前資金面偏緊的局面，同時穩(wěn)定預期，短期內(nèi)央行采用滾動逆回購操作代替降準釋放流動性。從長期來看，下半年降息降準仍然可期。前期得益于降準降息以及開發(fā)商降價促銷等因素的影響，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)持續(xù)回暖的態(tài)勢，樓市回暖使得開發(fā)商緊張的資金鏈得到緩解，隨著庫存不斷下降，去化時間加速，房價上漲的壓力隱現(xiàn)，這也引起市場對政策收緊的擔憂。下半年，樓市調(diào)控仍將以抑制投資性需求、鼓勵合理自住需求為主。而經(jīng)濟下行壓力下，我們認為貨幣政策收緊的概率不高。

　　房地產(chǎn)市場--流火未央，淡季不淡

　　雖然7月8月是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售淡季，但樓市仍延續(xù)著5月、6月的銷售態(tài)勢，成交量好于往年同期水平。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，7月銷售面積同比上升13.3%，銷量數(shù)據(jù)扭轉(zhuǎn)11年10月來單月增速連續(xù)為負的狀態(tài)。銷售金額同比大幅增長26.3%。成交量的上漲也帶動了房價小幅上漲。與6月份相比，7月份70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有9個，持平的11個，上漲的50個，上漲城市個數(shù)比6月同期數(shù)據(jù)翻了一番。這些城市房價出現(xiàn)恢復性上漲，主要是由于成交量上漲支撐價格企穩(wěn)，同時面向改善性需求的中高端產(chǎn)品成交上升也帶來了房價的結(jié)構(gòu)性上漲。與7月相比，雖然8月成交量有所回落，但仍維持在高位運行，7、8月呈現(xiàn)淡季不淡的格局。究其原因，主要是因為房地產(chǎn)行業(yè)跟政策緊密相關(guān)，而政策又會改變購房者的心理預期。此前的降準降息、地方政府樓市微調(diào)等政策環(huán)境的改善，使積壓的剛需得到釋放，支持樓市成交量持續(xù)回升。

　　成交數(shù)據(jù)的攀升，也帶來了各城市去化不斷加速。從跟蹤的數(shù)據(jù)來看，部分城市的去化時間已經(jīng)下降至10月以下，價格上漲壓力隱現(xiàn)。一線城市中，深圳去化時間持續(xù)低于10個月，已經(jīng)回落至往年比較正常的水平，而北京、廣州和上海等一線城市去化也在加快。重慶、蘇州、濟南和廈門等二線城市去化時間均低于10個月，市場趨勢明顯好轉(zhuǎn)，而以惠州、臨沂、泉州等為代表的三線城市去化速度也在加快，銷售不斷向好。伴隨著成交量的好轉(zhuǎn)，土地市場也日漸火熱，7月份大型房企拿地動作不斷。數(shù)據(jù)顯示，7月至今，萬科、龍湖、中海以及保利這4大房企共拿地19次，總計拿地支出金額達200多億元。近期北京、上海、廣州等多個城市均出現(xiàn)了地王，這也在一定程度上帶動了市場預期的升溫。從7月份房地產(chǎn)市場并購金額大幅攀升來看，房企拿地的意愿在上升。

世聯(lián)研究認為，前期房地產(chǎn)市場的持續(xù)回暖，使得開發(fā)商資金鏈情況大為改善，且去庫存時間快速縮短，開發(fā)商降價促銷的動力減弱，同時房價回升也使得政策調(diào)控預期增強。

　　經(jīng)濟基本面--緩慢觸底,靜候反彈

　　當前外需疲弱仍在繼續(xù)，內(nèi)需尚未明顯回暖，通脹壓力仍在回落，經(jīng)濟仍處在緩慢觸底的通道中。歐元區(qū)PMI仍然處于榮枯線下，顯示持續(xù)收縮態(tài)勢，而"財政懸崖"也將使美國面臨經(jīng)濟下行風險。匯豐PMI8月初值大幅下滑，從上月終值49.3跌至47.8，創(chuàng)下9個月來新低，顯示中國制造業(yè)經(jīng)營活動仍然低迷不振，經(jīng)濟復蘇依然乏力。在外圍經(jīng)濟環(huán)境沒有明顯改善的情況下，未來出口可能會進一步下跌。加之消費需求不足，以及房地產(chǎn)和制造業(yè)投資疲軟，將使得經(jīng)濟面臨進一步下行的風險，鋼材、水泥、煤炭等上游行業(yè)價格已處于歷史周期的絕對底部。但CPI增長幅度收窄以及PPI收縮幅度加深為穩(wěn)增長政策的落實和寬松政策出臺創(chuàng)造了條件。目前中國經(jīng)濟處于逐步轉(zhuǎn)型的階段，這是個長期的過程。就短期而言，投資拉動經(jīng)濟依然是穩(wěn)增長最快見到效果的方法，核心在于基建和房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)滯后指標土地購置面積等有望在三季度觸底。另外，我們看到，為達到穩(wěn)增長目標，7月地方產(chǎn)業(yè)規(guī)劃密集出臺，涉及投資額上萬億元，宣告由地方政府主導的新一輪投資潮來臨。

　　從7月的各類金融數(shù)據(jù)來看，信貸需求不足，資金面仍然偏緊，貨幣政策需要進一步放松。7月新增貸款僅為5401億元，增量創(chuàng)出10個月來新低，表明當前有效需求不足。目前投資增速企穩(wěn)和房地產(chǎn)市場回暖對信貸需求的拉動作用尚不夠顯著。而外需的疲弱和人民幣貶值預期的加強，導致外匯占款增量持續(xù)低迷，7月銀行間同業(yè)拆借加權(quán)平均利率和債券質(zhì)押式回購加權(quán)平均利率上升顯示資金面保持穩(wěn)中偏緊態(tài)勢。如果8月份外匯占款繼續(xù)減少，且經(jīng)濟下行趨勢沒有明顯扭轉(zhuǎn)，央行仍需要繼續(xù)轉(zhuǎn)向政策寬松。而短期內(nèi)，央行通過連續(xù)逆回購的方式，補充流動性，緩解了市場資金緊張的局面，同時降低了人們對降準的預期。央行采取公開市場操作，而不是降準降息，主要還是為了穩(wěn)定市場預期。但逆回購是短期操作，無法解決長期資金面緊張狀況，下半年降準可能性仍然較大。周小川近期也表示，央行不會排除使用任何形式的貨幣政策工具，包括降準降息。

　　房地產(chǎn)預判--調(diào)控不變，審慎樂觀

　　現(xiàn)階段的房地產(chǎn)調(diào)控政策思路是"增供給、壓投機、保剛需"，預計未來政策將在以下幾個方面進行微調(diào)：啟動地方房價問責；加強預售資金的監(jiān)管力度；隔空喊話，延續(xù)最直接的臨時性表態(tài)，扭轉(zhuǎn)漲價預期；在限購政策不變的前提下啟動房產(chǎn)稅征收試點等。而從近期房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)調(diào)控效果還不夠顯著。降準降息使得貨幣政策寬松，導致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)局部反彈。房價上漲也令政策調(diào)整的風險進一步上升，而政策調(diào)控預期的增強也將成為制約房地產(chǎn)成交量的重要因素。從國務(wù)院督查組近期表態(tài)來看，下半年限購限貸政策會嚴格執(zhí)行，且近日房產(chǎn)稅擴容也在籌劃準備當中，房地產(chǎn)去投資化愈加明顯，中央反復強調(diào)要嚴格執(zhí)行各項調(diào)控政策，而各部委也是持續(xù)三令五申。若房價出現(xiàn)明顯異動，不排除進一步出臺強化市場調(diào)控的政策措施。

　　世聯(lián)研究認為，前期房地產(chǎn)市場的持續(xù)回暖，使得開發(fā)商資金鏈情況大為改善，且去庫存時間快速縮短，開發(fā)商降價促銷的動力減弱，同時房價回升也使得政策調(diào)控預期增強。雖然開發(fā)商銷售策略和調(diào)控政策將在一定程度上對未來房地產(chǎn)市場成交量造成影響，但我們對后市房地產(chǎn)成交量仍然保持審慎樂觀：1、上門量具備較為明顯的先行性，可以看做成交量的一項先行指標。世聯(lián)監(jiān)測的8月份的上門量仍處于高位，預示著接下來市場成交情況依然良好；2、從世聯(lián)重點監(jiān)測的20個城市推盤統(tǒng)計情況來看，雖然開發(fā)商降價促銷意愿下降，但推盤力度不改，9月份仍是推盤高峰期。供應(yīng)的增加將會帶動成交量進一步上行；3、雖然當前政策仍以管理預期為主，經(jīng)濟下行壓力將使貨幣政策無法收緊，有利于房地產(chǎn)市場。