7月廣州合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)為1499點，環(huán)比6月上漲1.6%，與去年同期大致相當(dāng)，較去年的價格高點仍有差距。本月廣州二手樓市客流量、新收客戶量、成交量較上月均增加。

　　一、7月廣州二手樓市交投增加，二手樓價上漲1.5%2012年7月合富標(biāo)準(zhǔn)二手住宅價格指數(shù)(廣州)(以下簡稱合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù))為1499點，環(huán)比2012年6月上漲1.6%，同比2011年7月下跌0.4%，較基期2008年1月上漲49.9%(見下表)。7月份廣州二手樓價持續(xù)小幅走高。

　　7月廣州合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)為1499點，環(huán)比6月上漲1.6%，與去年同期大致相當(dāng)，較去年的價格高點仍有差距。本月廣州二手樓市客流量、新收客戶量、成交量較上月均增加。連續(xù)降息，樓市環(huán)境有所轉(zhuǎn)暖，剛需首置買家的入市意愿增強(qiáng)，觀望情緒緩減。部分買家預(yù)期樓價未來穩(wěn)中有升，對價格合理的物業(yè)“相中即入”。本月改善型需求的活躍度有所增加，但限制條件較多，交易節(jié)奏相對緩慢。業(yè)主心態(tài)有所轉(zhuǎn)強(qiáng)，議價空間縮小。部分中心區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的成交價格較上月有所上升，外圍區(qū)域價格大致持平，帶動總體二手樓價小幅走高。本月部分前期入市的投資客獲利了結(jié)，“賣一買一”的房源也有所增多。

　　二、7月廣州二手樓市保持交投活躍，樓價平穩(wěn)回升的態(tài)勢

　　7月份廣州二手樓市總體交投較為活躍，新收客源有所增加，運行態(tài)勢良好。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，2012年7月廣州二手樓市看樓量較上月增加約三成，新收客戶量增加兩成左右，而成交量則較上月增加一成。合富置業(yè)監(jiān)測陽光家緣二手住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2012年7月廣州二手住宅成交2505套，較6月份增加了13%，較去年同期增加六成以上。自去年“新國八條”政策以來，廣州二手樓市經(jīng)歷了“迅速下滑、逐漸筑底、穩(wěn)步回升”的“U”型走勢。樓價方面，合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，7月廣州合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)為1499點，環(huán)比上漲1.6%，與去年同期大致相當(dāng)，但較2011年的價格高點仍有差距?？偟膩碚f，本月廣州二手樓價繼續(xù)保持平穩(wěn)回升的態(tài)勢。自去年第四季度以來，樓價連續(xù)六個月小幅走低，4、5月筑底回穩(wěn)，而6、7月份則隨著交易量的上升，樓價平穩(wěn)緩慢回升。

　　三、市場觀望情緒減緩，買家“相中即入”，部分新客積極入市受連續(xù)降息、市場環(huán)境有所轉(zhuǎn)暖等因素影響，7月二手買家的后市預(yù)期基本以穩(wěn)中有漲為主，看跌的買家持續(xù)減少，市場信心較以往有所恢復(fù)，買家的觀望情緒明顯減緩，入市意愿隨之提高。據(jù)調(diào)查，7月份買家看樓、決策的時間較以往明顯縮短，出手也較果斷，不少買家對市場價物業(yè)“相中即入”，部分買家擔(dān)心樓價上漲，小幅追價入市，整體二手樓市的交易節(jié)奏明顯加快。以車陂天朗明居50㎡左右的小戶型單位為例，4、5月份該單位的叫價為80萬，買家入市有所猶豫，7月業(yè)主上調(diào)放盤價至85萬，且堅決不讓價，買家擔(dān)心樓價仍會上漲，果斷追價入市，最終以85萬的價格成功購入該單位。此外，本月新入場客戶繼續(xù)保持穩(wěn)步增加的態(tài)勢，據(jù)合富置業(yè)統(tǒng)計顯示，7月廣州二手樓市新收客戶量較上月增加兩成左右。與以往新客的交易節(jié)奏通常較緩慢不同，本月新客看樓、入市的積極性明顯提高，新客月內(nèi)即成交的案例有所增多。

　　四、銀行降息，首次置業(yè)者受惠較大，入市積極性增加，但一次性付款比例回落6、7月份銀行連續(xù)兩次下調(diào)了貸款利率，此舉措對二手樓市也產(chǎn)生了較直接的影響。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，銀行連翻降息，對業(yè)主以及不同類型客戶所產(chǎn)生的影響有所不同。對于業(yè)主來說，降息在一定程度上加強(qiáng)了業(yè)主對后市的信心，為業(yè)主的強(qiáng)硬心態(tài)提供更堅實的支撐。7月份月業(yè)主返價、提價現(xiàn)象有所抬頭，也與銀行連續(xù)降息有較大關(guān)系。連翻降息主要旨在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，但房地產(chǎn)市場也間接受益，買家的實際房貸負(fù)擔(dān)有所減輕。據(jù)合富置業(yè)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，兩次降息后，買家的實際房貸月供大約減少了4%—10%之間，其中首次置業(yè)者的受惠幅度更大。以商業(yè)貸款100萬，等額本息還款20年為例，首套和二套房貸在連翻降息前后的月供和利息總額對比情況如下表：

　　由上表可得，首次置業(yè)者在兩次降息后，實際月供減少了約8.7%，利息支付總額減少近兩成，而改善型買家僅減少了4%，利息支付總額減少不足一成。首置買家的受惠幅度高于改善型買家。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，降息除一定程度上減輕購房的負(fù)擔(dān)外，對整體樓市也產(chǎn)生了較積極的心理影響，市場主流預(yù)期逐漸偏向于后市企穩(wěn)。不少買家認(rèn)為目前已是入市的良機(jī)，因此觀望情緒進(jìn)一步減退，交易節(jié)奏有所加快，二手客流量也較此前有所增加。尤其是受惠較多的首次置業(yè)者，看樓入市的活躍度明顯提高，部分精明的買家甚至擔(dān)心一段時期后，樓價的漲幅會超過降息的優(yōu)惠，出手更果斷。據(jù)合富置業(yè)監(jiān)測顯示，銀行降息后，部分首置買家集中的板塊，客流量、成交量較降息前有一定幅度增加，如白云區(qū)的新市和黃石板塊、番禺祈福新村、大石洛溪板塊以及海珠區(qū)的南洲板塊、工業(yè)大道板塊以及原芳村區(qū)板塊等，受此影響，7月首次置業(yè)占比也再度回升至七成以上。據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2012年7月廣州首次置業(yè)的二手買家占比為71.5%，較6月份的68.8%略有增加。

　　佛山：二手樓市平穩(wěn)活躍，樓價穩(wěn)中略升一、7月佛山二手樓市交投量與上月相當(dāng)，二手樓價上漲0.5%2012年7月合富標(biāo)準(zhǔn)二手住宅價格指數(shù)(佛山)(以下簡稱合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù))為849點，環(huán)比2012年6月份上漲0.5%，同比2011年7月份下跌6.8%，較基期2008年1月上漲38.7%(見表1)。本月佛山二手樓價降幅繼續(xù)收窄。

　　本月佛山二手樓市總體表現(xiàn)平穩(wěn)活躍，看樓量、交投量、新收客戶量大致與上月相當(dāng)。受連續(xù)降息影響，剛需首置買家的觀望情緒有所減淡，入市意愿明顯增加，對價格合適的物業(yè)大多果斷出手，交易節(jié)奏較以往有所加快。改善型需求活躍度有所提升，但受一手新盤分流影響較大。此外，仍有部分買家擔(dān)心政策反復(fù)，入市仍略顯猶豫。業(yè)主心態(tài)較平穩(wěn)，議價空間有所縮小，總體二手樓價較平穩(wěn)。

　　二、剛需入市意愿增加，價格穩(wěn)中略升，總體二手樓市保持良好本月佛山二手樓市總體表現(xiàn)良好，人氣較充足，交投保持較活躍的態(tài)勢。佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年7月佛山成交二手住宅1861套，較上月增加21.1%，其中禪城、南海的增幅在兩成以上。受整體市場環(huán)境好轉(zhuǎn)以及連續(xù)降息等因素影響，買家觀望情緒有所減淡，入市意愿增強(qiáng)，部分剛需首置買家預(yù)期樓市見底，對價格合適的物業(yè)大多出手果斷，交易節(jié)奏有所加快。樓價方面，佛山合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)顯示，2012年7月佛山二手樓價小幅回升，較上年同期的降幅繼續(xù)收窄，總體呈穩(wěn)中略升的態(tài)勢。

　　三、7月份一、二手樓市基本實現(xiàn)了較良好的互動效應(yīng)7月佛山一手樓市總體表現(xiàn)較活躍，據(jù)佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局?jǐn)?shù)據(jù)，7月佛山一手住宅成交68.5萬平方米，與6月份大致相當(dāng)。不過，據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，7月一手住宅新增供應(yīng)較上月有一定幅度減少，開發(fā)商逐漸將注意力放在金九銀十。由于新貨供應(yīng)減少，尤其禪桂區(qū)域新貨不足，選擇的余地不大，轉(zhuǎn)投二手樓市的中高端買家逐漸增多，保利花園、麗日玫瑰、萬科金色家園、天湖酈都、頤景園等地段優(yōu)越、素質(zhì)較高的二手盤受到這部分買家青睞，這也是7月份禪桂板塊高端改善買家入市增多的重要原因。價格方面，7月佛山一手樓價以平穩(wěn)為主，禪城片區(qū)集中在8000—10000元/㎡之間，桂城集中在10000—12000元/㎡之間。據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)，禪桂板塊優(yōu)質(zhì)次新二手物業(yè)的價格在8500—11000元/㎡之間。由此可見，禪桂部分優(yōu)質(zhì)二手物業(yè)的價格與一手新盤差距不大，加上業(yè)主議價空間縮小、部分新盤加大促銷的力度等因素，部分中高端二手買家被一手新盤分流的現(xiàn)象仍持續(xù)，也有部分買家一、二手物業(yè)相互比較，搖擺不定，個別甚至繼續(xù)持幣觀望。由成交數(shù)據(jù)看，由一手樓市轉(zhuǎn)投的高端買家，需求以9000元/㎡以上的中高端物業(yè)居多；而原來的二手舊客，有不少仍青睞8000元/㎡以下的“上車盤”。

　　總的來說，7月份一、二手樓市基本實現(xiàn)了較良好的互動效應(yīng)，部分高端一手買家轉(zhuǎn)投二手樓市，也有部分二手買家被一手新盤分流。

　　東莞：二手樓市量穩(wěn)價略升

　　一、7月東莞二手樓市保持較平穩(wěn)，二手樓價上漲0.8%2012年7月合富標(biāo)準(zhǔn)二手住宅價格指數(shù)(東莞)(以下簡稱合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù))為636點，環(huán)比2012年6份上漲0.8%，與去年2011年7月份大致相當(dāng)，較基期2008年1月上漲19%。(見表1)本月東莞二手樓價穩(wěn)中略升。表1 2012年7月東莞合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)同比、環(huán)比情況2012年7月2012年6月環(huán)比(%)同比(%)較基期(%)6366310.8-0.219.0

　　本月東莞二手樓市總體較平穩(wěn)，交投量、客流量較上月有所減少，但總體仍較正常。買家以需求迫切的首置剛需為主，改善型需求有所增加。受連續(xù)降息影響，部分買家購房意愿增強(qiáng)，不過，仍有部分買家擔(dān)心政策反復(fù)或價格期望值大，信心略顯不足，入市較猶豫，部分買家一定幅度還價。本月一手新貨供應(yīng)較上月增加，部分改善型買家被新盤分流。業(yè)主心態(tài)總體較平穩(wěn)，議價空間縮小，總體二手樓價較平穩(wěn)。

　　二、7月東莞二手樓市總體表現(xiàn)平穩(wěn)正常，樓價略漲7月份東莞二手樓市的人氣、交投量較上月有所減少。據(jù)合富置業(yè)監(jiān)測二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2012年7月東莞二手住宅成交2824套，環(huán)比減少約一成，同比減少5.3%。7月的總體交投量與較活躍的月成交量3000套以上相比仍有一定差距，但與去年的月均成交量2918套大致相當(dāng)?？傮w判斷，7月東莞二手樓市仍處于較平穩(wěn)的正常運行態(tài)勢。樓價方面，東莞合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)顯示，2012年7月東莞二手樓價穩(wěn)中略漲，主要受降息以及全國房地產(chǎn)環(huán)境有所好轉(zhuǎn)的影響，業(yè)主議價空間縮小。