我們要檢討、反思，如何確保國家穩(wěn)增長的政策能夠在房地產(chǎn)業(yè)得到落實(shí)。

　　編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點(diǎn)再一次回到海南，一個(gè)放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展 可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。

　　2012是保障房風(fēng)生水起的一年，但對于保障房建設(shè)最早提議人之一孟曉蘇，這是遲來的課題。

　　1998年開始的房改，當(dāng)時(shí)中房集團(tuán)總裁孟曉蘇擔(dān)任了《關(guān)于住房分配體制改革的政策建議》課題組組長。他組織提出的房改方案第三部分明確要完善住房供應(yīng)體系，包括建設(shè)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房三大類，特別提出由政府負(fù)責(zé)保障房，而由市場提供商品房，所以在最初的房改方案中，其實(shí)早已提出要建立“雙軌制”。

　　“房改初期，為了推動(dòng)出售公房，建設(shè)了一批經(jīng)適房作為銷售基價(jià)，同時(shí)廉租房停建了兩年，但后來一停就停了十年之久。”孟曉蘇說。

　　他也因此擁有“保障房情結(jié)”。在孟曉蘇看來，這套方案整整被漠視了12年，“當(dāng)時(shí)不是沒有雙軌制方案，而是主管部門就把廉租房這事忘了。”

　　隨著2010年明確提出“逐步形成符合中國國情的保障房體系和商品房體系”，中國政府決定：在未來5年里，建設(shè)并提供3600萬套保障房?，F(xiàn)在，他很高興看到調(diào)控取得了成果，這兩年，保障房的產(chǎn)出在陸陸續(xù)續(xù)增加。

　　孟曉蘇認(rèn)為，要解決住房問題既要考慮它的商品性，又要考慮它的居住保障性。要實(shí)現(xiàn)人人都有一套實(shí)用住房這個(gè)目的，國外并不是沒有成熟的可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

　　與此同時(shí)，孟曉蘇把眼光放在如何建立保障房可持續(xù)發(fā)展模式上。他認(rèn)為，“現(xiàn)在保障房是木桶原理中的短板。商品房不是長板，也是短板，不然就不會發(fā)生商品房價(jià)過快上漲的情況?，F(xiàn)在錢是長板——把錢引向保障房建設(shè)是目前最重要的方向，并且需要引進(jìn)適用的金融工具，包括股權(quán)投資基金PE我們要檢討、反思，如何確保國家穩(wěn)增長的政策能夠在房地產(chǎn)業(yè)得到落實(shí)。和持有租賃型保障房的REITs。”

　　據(jù)估算，3600萬套保障房大約需要7萬億建設(shè)資金。這項(xiàng)重任對大多數(shù)地方政府來說是有心無力，缺錢是最大的困擾。孟曉蘇一直倡導(dǎo)的REITs以及他創(chuàng)建的匯力基金，也許是破解這個(gè)瓶頸的最佳模式。

　　他說，歸根結(jié)底，“我們要為一部分人建保障房，讓他們在整個(gè)房價(jià)上漲的過程中不受損害。”而樓市最合理的狀況是——總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對中房集團(tuán)理事長孟曉蘇先生的專訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：中國上半年GDP同比增長7.8%，宏觀政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長，房地產(chǎn)行業(yè)在其中會受到哪些影響？

　　孟曉蘇：不是房地產(chǎn)業(yè)受影響，GDP的下滑是房地產(chǎn)拖了后腿。由于房地產(chǎn)滯銷，造成眾多產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品不好賣。

　　首先是去年下半年到今年年初鋼鐵、建材的下滑，現(xiàn)在越來越嚴(yán)重；還有瓷磚、裝飾材料等，這些在去年已經(jīng)顯現(xiàn)出來，今年一二季度更明顯。

　　今年兩會期間，一些鋼鐵業(yè)的代表說要養(yǎng)豬去，后來又看到焦煤場也要改成沙鍋行業(yè)了。

　　看看央企的數(shù)據(jù)，一向盈利的央企最近效益大幅下滑，受影響最大的是鋼鐵、建材、物流這些行業(yè)。

　　為什么會出現(xiàn)這么大幅度的下滑？按照國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人的話說：除了出口不暢，國外經(jīng)濟(jì)形勢不好以外，國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控對這些行業(yè)下滑產(chǎn)生了一定的影響。

　　限購本來是解決需求過旺、供應(yīng)不足的措施，長期化以后就變成了在行政干預(yù)下的供過于求。供過于求對房價(jià)有影響，降的是銷售額，銷售額后面卻是企業(yè)效益大幅度下滑。

　　適當(dāng)時(shí)候我們要檢討、反思，如何確保國家穩(wěn)增長的政策能夠在房地產(chǎn)業(yè)得到落實(shí)，或者使房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)成為穩(wěn)增長的動(dòng)力，而不是拖后腿。

　　觀點(diǎn)新媒體：宏觀政策既要穩(wěn)增長，又要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，這將會加大調(diào)控的難度，應(yīng)如何平衡穩(wěn)增長與穩(wěn)調(diào)控之間的關(guān)系？

　　孟曉蘇：我一直認(rèn)為調(diào)控取得了巨大成果。

　　首先，在供應(yīng)量方面，調(diào)控政策里面有三條講了要增加供應(yīng)量，尤其是增加土地供應(yīng)，這樣能夠減少地王。

　　第二，增加商品房的投入和產(chǎn)出，這兩條要求很明確，但是在這方面一些地方也出現(xiàn)了一些問題。

　　第三，加快建設(shè)住房保障體系，現(xiàn)在保障房方面做得很好。

　　第四，在商品房和保障房一時(shí)不能產(chǎn)出的時(shí)候采取臨時(shí)性的措施抑制需求，抑制過旺的房屋購買，保護(hù)自住性需求，在這個(gè)階段要適度抑制投資和投機(jī)性的需求。

　　中央文件再三表示，這是在一定時(shí)期內(nèi)采取的一種暫時(shí)性措施，但是這個(gè)暫時(shí)時(shí)間太長了?，F(xiàn)在人們誤以為調(diào)控就是限購，限購就是調(diào)控，這是對整個(gè)調(diào)控政策完整性的一個(gè)曲解。

　　調(diào)控是希望房地產(chǎn)市場進(jìn)入長期穩(wěn)健發(fā)展的正確的調(diào)控，正確的調(diào)控也就是2009年我們所呼吁的要增加供應(yīng)量，用增加供應(yīng)量的方式解決房價(jià)上漲過快，解決低收入家庭沒有保障房的問題。

　　另一方面，抑制性的調(diào)控也產(chǎn)生了一些副作用，這個(gè)副作用在于商品房投資的減退。我們看到今年上半年房地產(chǎn)商品房投資增幅明顯減退，為什么減退？限購給了開發(fā)企業(yè)一個(gè)信號，就是開發(fā)企業(yè)要減少投資，這是一個(gè)主觀上的信號?？陀^上的約束是，開發(fā)企業(yè)沒有足夠的資金周轉(zhuǎn)，就沒可能多拿地、多開發(fā)。主客觀兩種因素就造成了最近開發(fā)投資增幅的減退、開發(fā)面積增幅的減退、竣工量的減退。

　　雖然整體還是增長，但是稍微減少一點(diǎn)就影響到相關(guān)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟(jì)的支柱作用這就顯現(xiàn)出來了，這是經(jīng)過實(shí)踐檢驗(yàn)的，是一種客觀存在。

　　房地產(chǎn)從2000年以后逐漸成為支柱產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)了五、六十個(gè)產(chǎn)業(yè)。100億的商品房投資能夠拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)286億的產(chǎn)出，拉動(dòng)力系數(shù)是1：2.86。

　　去年全國房地產(chǎn)新房銷售5.9萬億，占了GDP總量的12.5%，再乘以1：2.86的拉動(dòng)系數(shù)，拉動(dòng)了35%左右GDP總量。12.5%加上35%，這樣就占了48%，國民經(jīng)濟(jì)有半壁江山是靠房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)。

　　老百姓買了房子就要一起買走鋼材、水泥、有色金屬、玻璃、陶瓷、裝修。買了房子以后還要買家電，沒有房子老百姓就沒有動(dòng)力買家電。

　　老百姓按揭買房就拉動(dòng)了金融和其他服務(wù)業(yè)，還有物業(yè)管理、家政服務(wù)，這又拉動(dòng)了一些服務(wù)。

　　現(xiàn)在的需求是衣食住行，房子是衣食住行里面最重要的環(huán)節(jié)，是現(xiàn)在老百姓需要花最大資金購買，而且要長期進(jìn)行的。所以，房地產(chǎn)的拉動(dòng)力是長期的、持續(xù)的。

　　房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)有五成的影響力，要是一旦出現(xiàn)毛病，市場一旦下滑，相關(guān)產(chǎn)業(yè)就要受影響。由此也可以看到，限購時(shí)間太長了不光是限制了房地產(chǎn)業(yè)，而且也限制了若干相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了簡單限制房價(jià)，什么才是真正最需要解決的問題？

　　孟曉蘇：因?yàn)樽罱鼛啄杲y(tǒng)計(jì)局已經(jīng)不發(fā)布房價(jià)上漲的數(shù)據(jù)，只發(fā)布每個(gè)城市的數(shù)據(jù)，讓全國的數(shù)據(jù)連不起來，難以去計(jì)算。

　　在統(tǒng)計(jì)局發(fā)布房價(jià)上漲和下跌數(shù)據(jù)之前，是由建設(shè)部在做這個(gè)統(tǒng)計(jì)，原先中房也參與了這個(gè)統(tǒng)計(jì)，在1987年開始有這數(shù)據(jù)。

　　而1987年的數(shù)據(jù)在整個(gè)國家統(tǒng)計(jì)局里面沒有，那個(gè)時(shí)候有的就是占全國20%開發(fā)量的中房集團(tuán)數(shù)據(jù)。后來我們就根據(jù)這些數(shù)據(jù)倒推，算出中國房地產(chǎn)發(fā)展的周期和規(guī)律。

　　國家統(tǒng)計(jì)局說2009年房價(jià)上漲是1.5%，但是全國人民感覺不是那么回事。當(dāng)時(shí)全國工商聯(lián)認(rèn)為房價(jià)上漲了18%，因?yàn)榇蠹腋杏X房價(jià)大幅上漲，特別是一線城市房價(jià)大幅上漲。如果認(rèn)可國家統(tǒng)計(jì)局當(dāng)年發(fā)布的1.5%的數(shù)據(jù)是正確，就不能解釋國務(wù)院的文件，因?yàn)閲鴦?wù)院2010年就發(fā)文件，要堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲。如果全國1.5%，怎么會出現(xiàn)房價(jià)過快上漲的說法呢？

　　去年年底我計(jì)算的結(jié)果是去年比前一年的房價(jià)上漲了6.87%多，這個(gè)結(jié)果是低于GDP增長，低于人均收入的增長，包括算上物價(jià)指數(shù)以后的人均收入仍然是大大高于去年的房價(jià)上漲。

　　雖然今年限購更加厲害，銷售量下滑，房價(jià)仍然還是在上漲。所以，房價(jià)上漲是一個(gè)必然的趨勢，因?yàn)楦黜?xiàng)成本都在上漲，土地成本上漲更加顯性，人工成本上漲也更加顯性，這些都不是壞事。

　　人工成本上漲就使得更多勞動(dòng)階層、施工單位、農(nóng)民工能夠過上更好的日子，他們的收入水平上漲應(yīng)該高于房價(jià)上漲，而人民的收入水平也在高于這個(gè)上漲的幅度。

　　地價(jià)上漲又包括了拆遷，拆遷戶能拿更多錢買更大的房子。

　　為什么我們不考慮這種因素呢？因?yàn)檫@么漲，所以房價(jià)肯定普遍要漲。

　　我認(rèn)為把降房價(jià)這樣一個(gè)不可能完成的任務(wù)交給國家、交給政府去實(shí)施，這是不公平的。政府要承攬降房價(jià)的責(zé)任，這也是不可能做到的。

　　觀點(diǎn)新媒體：老百姓居住的需求應(yīng)該要從保障房方面開始，在這個(gè)問題上采取措施？

　　孟曉蘇：保障房體系更多是一種福利性政府行為，在一定意義上有一點(diǎn)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的特色。

　　買保障房的人買不起商品房，能買得起商品房的人群不應(yīng)該去分享低收入家庭的保障房。這中間要有一個(gè)替代，就要想辦法，一部分補(bǔ)貼在商品房方面，這就會出現(xiàn)限價(jià)房。

　　最近我很著急，看到一打壓房價(jià)就變成打壓供應(yīng)量，銀行向開發(fā)企業(yè)限款，開發(fā)企業(yè)由于資金周轉(zhuǎn)不靈，就不愿意再投入更多資金開發(fā)，這些就造成房屋供應(yīng)量的惡性增加或者減少，這不是把調(diào)控調(diào)反了嗎？

　　2006年的調(diào)控，我就提出調(diào)反了。那個(gè)時(shí)候提出雙緊，緊縮銀根等等，通過減少房屋供應(yīng)量的辦法抑制高漲的房價(jià)。結(jié)果大家看到了，越限制、越調(diào)控，房價(jià)越上漲，這次調(diào)控千萬不要走到這條路上來。

　　現(xiàn)在我們也看到了投資量的減少，開發(fā)貸的減少使得開發(fā)企業(yè)減少投資，這樣就不能增加供應(yīng)量，反而會出現(xiàn)供應(yīng)量的減少。

　　但是總不能永遠(yuǎn)限制下去，總要讓它走上正規(guī)的體系，一旦放開，它就會反彈。

　　現(xiàn)在有人說這樣是為了防止反彈，就要長期限制下去。這是不符合市場經(jīng)濟(jì)，也不符合國務(wù)院當(dāng)時(shí)文件規(guī)定的，是在一定時(shí)期內(nèi)限制，不是說長期限制。還有人提出要把限購變成長期政策，這是不同的概念，本質(zhì)不同。

　　所以，現(xiàn)在的情況也讓我們多年建保障房的人擔(dān)心，如果商品房這塊跟不上，事后又會出現(xiàn)歷史上多次出現(xiàn)的問題，不能把原來國務(wù)院確定增加供應(yīng)量的調(diào)控要求理解反了，變成減少供應(yīng)量。

　　有的時(shí)候，調(diào)控在執(zhí)行過程中容易走樣，所以我們現(xiàn)在不斷的提醒全社會需要關(guān)注商品房的供應(yīng)量，而這是當(dāng)初調(diào)控的要求。