雖是傳統(tǒng)的銷售淡季，但今年的七月卻是“淡季不淡”，十區(qū)成交量達(dá)73.63萬(wàn)㎡，突破今年5月的高位，超過(guò)11年1月因限購(gòu)前搶購(gòu)?fù)聘叩某山涣?，更是直?0年樓市反彈后的9月成交。　　

　　【熱點(diǎn)評(píng)論】7月市場(chǎng)

　　我們的觀點(diǎn)

　　經(jīng)緯：7月成交創(chuàng)近兩年新高，高端需求釋放支撐房?jī)r(jià)

　　文/經(jīng)緯行研究中心

　　總體供應(yīng)：新貨多，中大戶型產(chǎn)品比重上升

　　據(jù)經(jīng)緯行研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2012年7月廣州十區(qū)兩市盤共有30個(gè)盤推出新貨，總推貨量達(dá)4603套，本月雖比前兩個(gè)月有所下降，但供貨量仍超過(guò)4000套。從供應(yīng)的結(jié)構(gòu)來(lái)看，依然是低總價(jià)、中小戶型的產(chǎn)品大行其道，但中大戶戶型的產(chǎn)品也在逐步增多，本月主力供應(yīng)戶型在120㎡以上的項(xiàng)目達(dá)9個(gè)，總貨量為764套，且不乏豪宅產(chǎn)品。其中玖瓏湖本月于7月1日推出全新洋房組團(tuán)“悅沐”，均為250㎡以上戶型，均價(jià)高達(dá)16000元/㎡；雅居樂(lè)劍橋郡則于本月推出全新“天幕”組團(tuán)，均為420-425㎡的復(fù)式，折后毛坯均價(jià)達(dá)22000元/㎡；而珠江新城板塊的高端豪宅頤德公館則推出了全新T1棟，為185-200㎡四房，戶型相比T3、T4棟小，單價(jià)相比之前產(chǎn)品也降低了兩三千元每平，為44000-46000元/㎡。從新貨報(bào)價(jià)來(lái)看，多與前期產(chǎn)品持平，但也有部分新價(jià)格略有上揚(yáng)，包括保利公園九里、保利高爾夫郡、碧桂園鳳凰城等。

　　總體成交：創(chuàng)新高，高端需求逐步釋放

　　成交方面，據(jù)經(jīng)緯行研究中心監(jiān)測(cè)顯示，7月廣州十區(qū)簽約6573套，計(jì)73.63萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲10.64%，同比上漲89.42%，簽約均價(jià)為14331元/㎡，環(huán)比微跌0.85%，同比上漲10.19%；十區(qū)兩市簽約8588套，計(jì)98.41萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲6.64%，同比上漲63.52%，簽約均價(jià)為12564元/㎡，環(huán)比上漲1.51%，同比上漲14.16%。

　　雖是傳統(tǒng)的銷售淡季，但今年的七月卻是“淡季不淡”，十區(qū)成交量達(dá)73.63萬(wàn)㎡，突破今年5月的高位，超過(guò)11年1月因限購(gòu)前搶購(gòu)?fù)聘叩某山涣浚侵北?0年樓市反彈后的9月成交?？梢?jiàn)隨著市場(chǎng)的持續(xù)回暖以及6、7月的兩度降息，消費(fèi)者觀望的心理已明顯消除，除了首置剛需客戶入市積極外，不少改善型買家也進(jìn)一步跟進(jìn)。此外，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的改變、恐漲心理的滋生也使得不少剛需客戶加快了入市的腳步，進(jìn)而推動(dòng)了本月成交量的上揚(yáng)。

　　價(jià)格方面，本月十區(qū)成交價(jià)格雖有小幅回落，但依然處于高位，主要是由于中心區(qū)多個(gè)高價(jià)盤成交的回暖，在一定程度上支撐了全市價(jià)格的高企，包括頤德公館、東方文德廣場(chǎng)、嘉裕公館、中海花城灣、匯景新城、東方新世界和君華天匯等，這些項(xiàng)目成交均價(jià)均超過(guò)28000元/㎡，且多個(gè)項(xiàng)目成交量相比6月卻有明顯的回升，其中東方新世界、東方文德廣場(chǎng)及中?；ǔ菫潮驹鲁山涣扛浅^(guò)50套?？梢?jiàn)隨著前一波首置、普通改善型客戶的釋放，高端豪宅買家的需求也正在逐步跟上。

　　一、推廣：全市推廣費(fèi)用有所下滑，多個(gè)新盤蓄勢(shì)8月

　　據(jù)經(jīng)緯行研究中心監(jiān)測(cè)顯示，2012年7月十區(qū)樓盤廣告見(jiàn)報(bào)個(gè)數(shù)為49個(gè)，與上月持平，廣告費(fèi)用為4804萬(wàn)元，環(huán)比下跌24.12%；十區(qū)兩市樓盤廣告見(jiàn)報(bào)個(gè)數(shù)為56個(gè)，亦與上月持平，廣告費(fèi)用為5565萬(wàn)元，環(huán)比下跌26.40%。

　　本月因無(wú)重要銷售節(jié)點(diǎn)支撐，除了本月有新貨推出的樓盤外，其他項(xiàng)目的廣告投入普遍不多，因此全市推廣費(fèi)用有所下滑。而見(jiàn)報(bào)個(gè)數(shù)卻與上月持平，主要是不少有新貨推的項(xiàng)目或是全新盤將于8月上市，但提前在7月公開(kāi)亮相，提高項(xiàng)目知名度及吸引人氣，以爭(zhēng)取在正式面市時(shí)取得較好的銷售業(yè)績(jī)，其中推廣較為積極的全新盤包括星河丹堤、路勁·雋悅豪庭、方圓E時(shí)光、蘭亭薈、可逸陽(yáng)光、可逸江畔等。

　　二、區(qū)域：中心區(qū)多區(qū)成交增幅明顯，部分區(qū)域因結(jié)構(gòu)性成交漲跌幅較大

　　從各區(qū)成交量來(lái)看，本月成交環(huán)比增長(zhǎng)較為明顯的區(qū)域主要集中在中心六區(qū)，包括天河、越秀和白云，其中天河區(qū)和越秀區(qū)除了新貨集中成交支撐外，區(qū)域中高端項(xiàng)目在本月成交明顯回暖也對(duì)區(qū)域的成交做了一定的貢獻(xiàn)；白云區(qū)本月主力支撐樓盤為嶺南新世界、保利西海岸、星匯金沙和御金沙，前兩者本月均有新貨推，且屬于持續(xù)熱銷樓盤，星匯金沙和御金沙雖無(wú)新貨推，但由于目前中心區(qū)多盤價(jià)格基本持穩(wěn)，部分甚至略有上調(diào)，使得金沙洲板塊的項(xiàng)目性價(jià)比更為凸顯，進(jìn)而促進(jìn)了這些項(xiàng)目的成交。

　　從各區(qū)價(jià)格來(lái)看，本月漲幅較大的是荔灣區(qū)，雖然該區(qū)本月依然是以外圍板塊的項(xiàng)目成交為主，但老城區(qū)余貨在售的幾個(gè)中高價(jià)盤成交均有所回升，在一定程度上拉升了區(qū)域的均價(jià)。而跌幅較大的是花都區(qū)和黃埔區(qū)，其中花都區(qū)上月因假日半島別墅集中成交出現(xiàn)了較大的拉升，但本月又集中退房，據(jù)媒體求證是屬于“辦理抵押時(shí)誤操作”，剔除這筆退房記錄，本月區(qū)域價(jià)格其實(shí)是回歸到日常水平；黃埔區(qū)則因在售項(xiàng)目有限，區(qū)域價(jià)格受成交主力樓盤的影響出現(xiàn)較大波動(dòng)。其他區(qū)域漲跌幅均在10%以內(nèi)。從目前來(lái)看，多區(qū)價(jià)格仍保持穩(wěn)定，并未現(xiàn)區(qū)域樓盤集體漲價(jià)情形，但由于市場(chǎng)的回暖，前期的價(jià)格折扣已有所收窄或是基本取消，另，增城以及南沙部分在售樓盤從之前的裝修/毛坯齊發(fā)售改為了帶裝修發(fā)售，對(duì)區(qū)域價(jià)格也有一定的影響。

　　三、個(gè)盤：番禺白云品牌項(xiàng)目成交占優(yōu)勢(shì)，多盤價(jià)格持穩(wěn)

　　本月入圍前20名樓盤中，番禺區(qū)樓盤占了8個(gè)，包括雅居樂(lè)劍橋郡、錦繡半島、亞運(yùn)城、金山谷、諾德中心城、雅居樂(lè)錦官城、星匯文翰和雅居樂(lè)城南源著，其中前兩個(gè)樓盤本月有推新貨，其余項(xiàng)目均是余貨在售，且單盤成交量均超過(guò)140套。而白云區(qū)則有四個(gè)盤入榜，包括嶺南新世界、星匯金沙、保利西海岸和御金沙?？梢?jiàn)在目前房?jī)r(jià)僵持的情況，白云區(qū)周邊區(qū)域及番禺區(qū)作為中心區(qū)需求外溢的重點(diǎn)片區(qū)，無(wú)論是區(qū)位、產(chǎn)品和價(jià)格均具有一定的優(yōu)勢(shì)，符合多數(shù)剛需的置業(yè)預(yù)期，而品牌發(fā)展商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，則成為了置業(yè)的首選，因此成交也相對(duì)較為突出。

　　而從入圍樓盤的價(jià)格來(lái)看，漲幅最大的是雅居樂(lè)劍橋郡，該盤本月主力在售的是“悅”組團(tuán)，據(jù)了解是該項(xiàng)目最后一批中小戶型產(chǎn)品，因此吸引了不少客戶搶購(gòu)，而之前持續(xù)旺銷的態(tài)勢(shì)也使得該盤取消了之前的一口價(jià)優(yōu)惠活動(dòng)，價(jià)格回歸一萬(wàn)五元每平方的水平。跌幅最大的是金山谷和星匯金沙，因這兩個(gè)盤是包含洋房和別墅兩種不同價(jià)位的產(chǎn)品，本月成交主導(dǎo)變?yōu)檠蠓?，因此?xiàng)目?jī)r(jià)格有明顯下調(diào)。其他樓盤則價(jià)格相對(duì)較穩(wěn)。

　　四、發(fā)展商：雅居樂(lè)簽約居首，敏捷和城建分列二三

　　本月雅居樂(lè)以893套仍居榜首，其主力支撐樓盤為雅居樂(lè)劍橋郡、雅居樂(lè)御賓府、雅居樂(lè)錦官城和雅居樂(lè)城南源著，其中前兩個(gè)樓盤均有新貨推，成交保持相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，入圍全市前三甲。敏捷地產(chǎn)憑錦繡半島、錦繡御景國(guó)際、錦繡半山御景和敏捷萊茵花園位居第二。城建排名第三，代表樓盤依然是星匯文瀚、星匯金沙等，星匯文瀚雖供應(yīng)戶型是97-151㎡三房，但相對(duì)大學(xué)城板塊在售項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，仍屬于中小戶型，價(jià)格也相對(duì)較為實(shí)惠，因此五月面市以來(lái)一直保持著持續(xù)旺銷的態(tài)勢(shì)。

　　經(jīng)緯地產(chǎn)：7月28日-8月3日樓市周評(píng)