上半年土地成交集中在城市外圍，產(chǎn)品供應(yīng)將以剛需為主，因此2012年下半年量升價(jià)穩(wěn)的市場(chǎng)格局仍將延續(xù)。

　　前言：2012年上半年濟(jì)南住宅共成交105.95萬㎡，成交量呈逐月上升趨勢(shì)。但是價(jià)格出現(xiàn)明顯下降，上半年成交均價(jià)約7950元/㎡，同比下降12.8%。

　　雖然成交量不斷增加，但商品房住宅市場(chǎng)存量依舊處于較高水平，消化壓力依舊較大。為去化存量，預(yù)計(jì)開發(fā)商預(yù)計(jì)仍將采取大量促銷方式。同時(shí)上半年土地成交集中在城市外圍，產(chǎn)品供應(yīng)將以剛需為主，因此2012年下半年量升價(jià)穩(wěn)的市場(chǎng)格局仍將延續(xù)。

　　第一部分：2012年上半年濟(jì)南市土地市場(chǎng)分析

　　一、公告土地市場(chǎng)狀況

　　土地供應(yīng)面積增幅明顯

　　2012年上半年濟(jì)南共推出土地66宗，土地面積為370.75萬㎡，建筑面積1029.16萬㎡。與2011年上半年相比，分別上漲22.22%、77.47%和78.89%。2012年上半年土地市場(chǎng)相對(duì)活躍，分別在2月份和4月份出現(xiàn)了“井噴”現(xiàn)象。致使上半年土地供應(yīng)大幅增加。

　　公告土地集中在奧體和西客站兩個(gè)新片區(qū)

　　上半年推出土地集中在歷下區(qū)和槐蔭區(qū)，其中歷下區(qū)共推出160.20萬㎡，為各區(qū)之首，占總公告面積的43.21%；其次槐蔭區(qū)推出110.60萬㎡，約占29.83%。若按公共土地宗數(shù)來看，槐蔭區(qū)共32宗，占總數(shù)量的48.48%；歷下區(qū)推出18宗土地，約占27.27%。歷下區(qū)和槐蔭區(qū)出讓土地主要來源為奧體板塊及西客站板塊，這兩個(gè)片區(qū)為濟(jì)南目前重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，大量土地供應(yīng)屬正?，F(xiàn)象。其中西客站片區(qū)異軍突起，自西客站去年通車以來，大量土地經(jīng)過熟化今年進(jìn)入了招拍掛市場(chǎng)。

　　住宅用地為主，住宅與商業(yè)均增幅明顯

　　住宅用地(純居住)40宗，總面積約289.60萬㎡，占總公告面積的78.11%，同比增加81.63%；商服用地(含住宅配套商業(yè))26宗，總面積約81.14萬㎡，同比增加64.04%。今年商業(yè)用地明顯增加原因之一為西客站片區(qū)大量土地中包含了較多的商業(yè)用地，如齊魯之門建設(shè)用地等。

　　二、土地成交市場(chǎng)狀況

　　土地成交量價(jià)齊升

　　2012年上半年共成交土地53宗，總面積約315.81萬㎡，建筑面積862.99萬㎡，土地成交總額為166.41億元。其中成交面積同比增加1.15倍，建筑面積增加1.35倍，成交總額增加86.89%。整體呈現(xiàn)量價(jià)齊升的局面，且增幅明顯，這與上半年供應(yīng)增加有關(guān)，且今年上半年無流拍現(xiàn)象出現(xiàn)。

　　地價(jià)回歸理性

　　2012年上半年整體土地價(jià)格平穩(wěn)，多輪競(jìng)拍現(xiàn)象屈指可數(shù)，多宗土地以底價(jià)成交。上半年成交土地平均樓面地價(jià)為1928.28元/㎡、土地單價(jià)為5269.32元/㎡，同比下降25.52%和14.90%。土地價(jià)格下降究其原因，一是成交土地位于城市新區(qū)，位置稍偏，土地價(jià)格低；二是多數(shù)土地因多種原因在摘牌時(shí)已經(jīng)確定得主，使得土地底價(jià)成交。

　　第二部分：2012年上半年濟(jì)南商品房住宅市場(chǎng)分析

　　一、濟(jì)南市商品住宅市場(chǎng)狀況

　　供需量與去年相比雙雙下降，年內(nèi)來看跌入谷底后回升明顯

　　2012年上半年普通住宅供應(yīng)量為133.67萬㎡，成交量為105.95萬㎡，同比分別下降了18.21%和7.22%。調(diào)控的結(jié)果初步顯現(xiàn)，尤其在今年初部分項(xiàng)目推遲入市時(shí)間、客戶持幣觀望氣氛濃重，市場(chǎng)一度進(jìn)入寒冬。

　　從各個(gè)月來看，成交量回升明顯，迎來市場(chǎng)小陽春。成交量在1月份跌入谷底之后回升明顯，從(圖1)可見雖有小幅波動(dòng)，但整體回升趨勢(shì)明顯。1月份濟(jì)南整體成交量為1.89萬㎡，而至6月升至24.10萬㎡。這與年前冷清市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比，部分項(xiàng)目為扭轉(zhuǎn)營銷局面或在入市時(shí)贏得市場(chǎng)先機(jī)，選擇了特價(jià)房營銷或低價(jià)入市的策略，是促成成交量快速漲幅重要原因之一。

　　雖成交量有了明顯增加，但市場(chǎng)存量依舊處于高位約54.14萬㎡，仍比去年同期高9.29萬㎡，市場(chǎng)環(huán)境仍不容樂觀。

　　圖1：2012年上半年住宅各月成交面積

　　價(jià)格較去年同期，已經(jīng)出現(xiàn)下降

　　圖2：2011-2012年上半年住宅各月成交均價(jià)變化

　　價(jià)格明顯下降，上半年住宅成交均價(jià)約7950元/㎡，同比下降12.8%。從2011年下半年開始價(jià)格一直呈下降趨勢(shì)，今年1月份整市房價(jià)跌入8000元區(qū)間，至2012年2約跌至最低點(diǎn)約7485元/㎡，之后價(jià)格雖有所回升，至6月份回升到8160元/㎡，但仍未能回升到去年同期水平。

　　二、2012年各區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)

　　老城區(qū)內(nèi)項(xiàng)目份額減少，剛需項(xiàng)目占據(jù)市場(chǎng)主力

　　從各區(qū)的熱點(diǎn)項(xiàng)目來看，基本分布在老城區(qū)以外，如槐蔭區(qū)綠地國際花都、外海中央花園；天橋區(qū)綠地梵爾賽公館；歷城區(qū)萬象新天、恒生伴山；市中區(qū)中海國際社區(qū)、魯能領(lǐng)秀城；歷下區(qū)奧龍觀邸等。此部分項(xiàng)目以低單價(jià)、低總價(jià)吸引中心城區(qū)外溢剛性需求，去化速度較快。此外，老城區(qū)內(nèi)土地逐漸稀缺，項(xiàng)目逐漸減少，也導(dǎo)致成交結(jié)構(gòu)向剛需產(chǎn)品傾斜。

　　第三部分：2012年上半年濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)分析

　　供應(yīng)小幅增加，但供給量仍處于歷史低位水平

　　2012年上半年濟(jì)南寫字樓總供應(yīng)量為14.49萬㎡，同比增加9.28%。供應(yīng)量增加主要由于上半年玉蘭廣場(chǎng)與名泉中心的入市，帶來大量房源。市場(chǎng)中除這兩個(gè)項(xiàng)目加推之外，其他仍以去化存量房源為主，并沒有出現(xiàn)以往寫字樓接踵出現(xiàn)的現(xiàn)象。

　　投資信心下降影響寫字樓產(chǎn)品成交量

　　2012年上半年寫字樓成交量為10.23萬㎡，同比減少14.79%。在供應(yīng)量增加的情況下，成交量卻進(jìn)一步萎縮，上半年寫字樓市場(chǎng)狀況可見一斑。上半年成交量集中于玉蘭廣場(chǎng)與名泉中心兩個(gè)新增項(xiàng)目。自去年下半年開始，投資型物業(yè)不被市場(chǎng)看好，投資信心下降對(duì)寫字樓市場(chǎng)影響較大。

　　2012年下半年濟(jì)南寫字樓預(yù)計(jì)將出現(xiàn)供應(yīng)高潮，奧體片區(qū)、西客站片區(qū)的寫字樓將陸續(xù)供應(yīng)，中心城區(qū)的普利中心、華強(qiáng)國際等項(xiàng)目也將入市。而隨著市場(chǎng)高端寫字樓新品的逐步面市，寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭進(jìn)入了新的階段，競(jìng)爭將加劇。

　　第四部分：2012年上半年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　一、2012年上半年濟(jì)南商業(yè)整體供應(yīng)情況

　　純商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量占據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)的主力

　　根據(jù)我司市場(chǎng)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)類物業(yè)總供應(yīng)量約為8萬㎡，月度在售貨量平均在7萬㎡左右。整體來看，純商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量占據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)的主力，基本上保持60%以上的比例。

　　商業(yè)物業(yè)以中部和東部區(qū)域?yàn)楣?yīng)主力

　　2012年上半年，濟(jì)南市場(chǎng)上商業(yè)物業(yè)依舊是以中部和東部區(qū)域?yàn)楣?yīng)主力。尤其是泉城旺角、泰府廣場(chǎng)、中泉新都匯等純商業(yè)項(xiàng)目，以及中東部部分項(xiàng)目底商物業(yè)，每月均能保障一定出貨量，成為市場(chǎng)供應(yīng)主力。

　　二、2012年上半年整體去化情況分析

　　上半年投資市場(chǎng)不被看好的情況下，純商業(yè)不再是投資熱點(diǎn)，而價(jià)格相對(duì)較低的底商則受到客戶青睞

　　2012年上半年濟(jì)南市場(chǎng)上商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，含純商業(yè)項(xiàng)目及社區(qū)、寫字樓底商類項(xiàng)目，總成交量不足1.5萬㎡，占到總供應(yīng)量的18.7%左右，去化率較低。

　　整體來看，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成交價(jià)格區(qū)間跨度較大，在1.5-12萬元/㎡之間。依據(jù)不同物業(yè)類別及商業(yè)展示面、樓層等因素，價(jià)格差異較大。底商產(chǎn)品市場(chǎng)整體均價(jià)在29000元/㎡左右。其中，中部區(qū)域作為濟(jì)南市商業(yè)的核心區(qū)域，銷售價(jià)格最高，新推貨項(xiàng)目價(jià)格約在31000元/㎡。東部和南部底商價(jià)格仍保持在25000元/㎡之上。西部和北部區(qū)域底商價(jià)格相對(duì)較低，約在18000元/㎡左右。其價(jià)格相對(duì)合適，且擁有相對(duì)穩(wěn)定消費(fèi)群和相對(duì)低總價(jià)的社區(qū)底商物業(yè)大量面市并受到投資客追捧。

　　純商業(yè)物業(yè)一般位置較好，多處于中心區(qū)域，單價(jià)普遍較高，如泉城新時(shí)代二期，首層價(jià)格最高達(dá)到12萬元/平米，五層最低價(jià)也在2萬元/平米左右。但受市場(chǎng)大環(huán)境影響下，客戶投資熱情和投資實(shí)力降低，加之部分純商業(yè)的產(chǎn)品規(guī)劃水平不高，造成多數(shù)投資客望而卻步。相反，社區(qū)底商類物業(yè)因總價(jià)低、產(chǎn)權(quán)明晰等因素成交狀況相對(duì)良好。

　　第六部分：2012年上半年公寓市場(chǎng)分析

　　公寓市場(chǎng)受整體環(huán)境影響，公寓市場(chǎng)投資熱情驟冷

　　在2011年尤其在去年下半年開盤項(xiàng)目寥寥無幾，致供應(yīng)量增幅有限。轉(zhuǎn)入2012年，供應(yīng)大幅增加，上半年濟(jì)南公寓市場(chǎng)總供應(yīng)面積為20.6萬㎡，基本達(dá)到去年一整年的供應(yīng)水平，如匯東國際、金光卡夫卡和卓越時(shí)代廣場(chǎng)大量房源入市。

　　供應(yīng)量大幅增加，但成交量卻不容樂觀。上半年成交量共2.45萬㎡，去化率僅11.89%。市場(chǎng)信心下滑導(dǎo)致投資產(chǎn)品不受市場(chǎng)青睞，因此公寓雖不屬限購范圍，但各項(xiàng)目的開盤成績也表現(xiàn)一般，市場(chǎng)依舊延續(xù)著2011年下半年的冷淡局面。

　　2012年上半年公寓成交均價(jià)約11000元/㎡，整體平穩(wěn)，并沒有出現(xiàn)下滑。對(duì)于個(gè)盤來說，因地段、品質(zhì)、產(chǎn)品屬性及開發(fā)商品牌等因素影響，價(jià)格相差較大。城市熱點(diǎn)區(qū)域公寓均突破萬元大關(guān)，部分產(chǎn)品達(dá)到17000元/㎡；而非公寓傳統(tǒng)區(qū)域價(jià)格則相對(duì)較低，約6000-8500元/㎡。

　　第七部分：2012年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

　　以價(jià)換量市場(chǎng)格局仍將繼續(xù)，價(jià)格趨于平穩(wěn)，成交量會(huì)進(jìn)一步回升

　　經(jīng)過上半年市場(chǎng)調(diào)節(jié)，以價(jià)換量的市場(chǎng)格局已經(jīng)被市場(chǎng)客戶認(rèn)可，低價(jià)快銷的策略也成為市場(chǎng)常見手段。在此環(huán)境下，貿(mào)然漲價(jià)或高價(jià)入市，將不被客戶認(rèn)可。且預(yù)計(jì)下半年入市的房源中，剛需樓盤占據(jù)主力，如西客站片區(qū)、高新區(qū)、雪山片區(qū)等有大量剛需項(xiàng)目房源待售。產(chǎn)品迎合市場(chǎng)主力需求，成交量預(yù)計(jì)進(jìn)一步增加。價(jià)格則因成交結(jié)構(gòu)中以剛需盤為主，繼續(xù)保持平穩(wěn)。

　　開發(fā)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移，2012年下半年供應(yīng)、成交熱點(diǎn)由東部轉(zhuǎn)為西部

　　西客站片區(qū)作為濟(jì)南新門戶，成為繼東部奧體中心片區(qū)后又一個(gè)大范圍的新區(qū)開發(fā)工程，開發(fā)進(jìn)度不斷加快，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善。今年上半年西客站土地已開閘放水，有大量土地供應(yīng)成交，恒大、綠地、中建等一線房企均已經(jīng)進(jìn)入該區(qū)域，預(yù)計(jì)其項(xiàng)目會(huì)在今年下半年入市，競(jìng)爭較為激烈，成為房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域之一。

　　政策明朗背景下，剛需產(chǎn)品將重新回歸市場(chǎng)，投資需求將進(jìn)一步退出；而投資性商業(yè)物業(yè)預(yù)計(jì)有所扭轉(zhuǎn)

　　2012年下半年房地產(chǎn)仍然將延續(xù)打壓投資客，對(duì)剛需抱著支持態(tài)度。在保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的前提下，一方面抑制投資、投機(jī)群體入市，防止進(jìn)一步抬高房價(jià)；另一方面鼓勵(lì)剛需自住群體購房，為樓市困局適當(dāng)松綁。部分開發(fā)商采取了適當(dāng)?shù)牟呗裕邉傂栊詢r(jià)比路線，將進(jìn)一步促進(jìn)剛需回歸。

　　對(duì)于商業(yè)性質(zhì)物業(yè)而言，投資客是購買主力。上半年整體實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，且如股市等投資渠道變窄，而商業(yè)地產(chǎn)并未出現(xiàn)跳水現(xiàn)象。預(yù)計(jì)下半年投資性商業(yè)物業(yè)在后市供應(yīng)規(guī)模漸增的背景下，將較上半年慘淡的局面有所扭轉(zhuǎn)。