2012年第2季度，亞太區(qū)商用房地產(chǎn)直接投資總額達(dá)到274億美元，比第1季度微升0.3%。然而亞太區(qū)整體表現(xiàn)未見(jiàn)突出，主要是受到中國(guó)大陸投資額按季下跌多達(dá)22%所影響。

　　香港/新加坡：DTZ戴德梁行，UGL有限公司旗下UGL Services的成員，今日(2012年7月26日)發(fā)表2012年第2季度亞太區(qū)商用房地產(chǎn)投資市場(chǎng)報(bào)告，重點(diǎn)如下：

　　本季中國(guó)大陸商用房地產(chǎn)投資總額較上季進(jìn)一步下降22%，但澳大利亞丶日本及新加坡投資市場(chǎng)回暖，抵銷(xiāo)了中國(guó)的跌幅；

　　第2季度亞太區(qū)商用物業(yè)投資總額達(dá)274億美元，比第1季度輕微上升0.3%；

　　跨境投資繼續(xù)活躍市場(chǎng)；

　　鑒于全球經(jīng)濟(jì)仍充斥不明朗因素，預(yù)期2012年全年亞太區(qū)商用房地產(chǎn)投資總額將比2011年下跌16%至1,300億美元。

　　2012年第2季度，亞太區(qū)商用房地產(chǎn)直接投資總額達(dá)到274億美元，比第1季度微升0.3%。然而亞太區(qū)整體表現(xiàn)未見(jiàn)突出，主要是受到中國(guó)大陸投資額按季下跌多達(dá)22%所影響。

　　由于中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)增速放緩，加上房地產(chǎn)政策調(diào)控并未放松，中國(guó)商用地產(chǎn)投資額已經(jīng)連續(xù)三個(gè)季度下跌。一直以來(lái)，中國(guó)土地成交占亞太區(qū)投資總額的比率非常高，因此土地市場(chǎng)的疲軟對(duì)亞太區(qū)成交總額影響甚大。具體來(lái)說(shuō)，高峰期間(2011年第3季度)，中國(guó)投資額占亞太區(qū)總額的三分之二，而今年第2季度卻只占區(qū)域總額的三分之一。DTZ戴德梁行大中華區(qū)研究部主管紀(jì)言迅先生指出：“中國(guó)第2季度的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值進(jìn)一步下降至7.6%，是三年來(lái)的最低水平。由于房地產(chǎn)調(diào)控政策未見(jiàn)松懈，而利率水平直至第2季度後期才下降，因此，許多投資者在今年上半年采取觀望態(tài)度，致令投資總額在低水平徘徊。”

　　另一方面，雖然香港的物業(yè)投資回報(bào)率相對(duì)于亞太區(qū)其他市場(chǎng)來(lái)說(shuō)較低，對(duì)外國(guó)投資者的吸引力較弱，但本地和中國(guó)大陸的投資者卻對(duì)香港物業(yè)資本的增值潛力信心十足。第2季度中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行就以6.29億美元購(gòu)入香港中環(huán)一幢寫(xiě)字樓，成為季內(nèi)香港市場(chǎng)最受注目的成交之一。除開(kāi)中資收購(gòu)行為，香港商用地產(chǎn)投資量與上季度大致持平。

　　若撇開(kāi)土地成交來(lái)看，亞太區(qū)物業(yè)投資額在本季仍然錄得強(qiáng)勁的升幅，按季增長(zhǎng)15.5%至177億美元，高于過(guò)去五年的平均水平(139億美元)，這主要得益于澳大利亞丶日本及新加坡投資市場(chǎng)的不俗表現(xiàn)。

　　日本整體投資量按季上升8%，主要由房地產(chǎn)信托投資基金Activia Property Investment上市所帶動(dòng)，該基金涵蓋18棟零售及寫(xiě)字樓類(lèi)型物業(yè)，其上市涉及資金占了本季日本投資總額的59%。雖然投資信心漸漸復(fù)蘇，但由于日本市場(chǎng)可售物業(yè)有限，限制了其投資市場(chǎng)的活躍度。目前日本寫(xiě)字樓租金已經(jīng)結(jié)束超過(guò)兩年的下滑并開(kāi)始回升，預(yù)料明年日本的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)可望恢復(fù)增長(zhǎng)勢(shì)頭。

　　澳大利亞第2季度投資額升幅亮麗，較第1季度大增80%。澳大利亞物業(yè)市場(chǎng)的高回報(bào)率，以及健康的市場(chǎng)基調(diào)，令其一直受到外國(guó)投資者的青睞，這從第2季度澳大利亞的房地產(chǎn)投資宗數(shù)按季上升25%中可見(jiàn)一斑?？缇惩顿Y者在本季強(qiáng)勢(shì)回歸，最大的投資包括Charter Hall Office REIT (CQO)的私有化，涉及金額12億美元，收購(gòu)方是新加坡主權(quán)財(cái)富基金“新加坡政府投資公司”(GIC)，以及加拿大公共部門(mén)退休金投資局。

　　新加坡物業(yè)投資總額按季回升42%至29億美元，主要是由于數(shù)幢大型寫(xiě)字樓(Keypoint, Tower Fifteen)及購(gòu)物商場(chǎng)(Hougang Plaza, Compass Point)在本季度成交所致。

　　亞太區(qū)中以馬來(lái)西亞和臺(tái)灣的投資額錄得最大的增幅。馬來(lái)西亞投資市場(chǎng)在第1季度十分淡靜，第2季度則有一幢大金額的寫(xiě)字樓成交，推高本季的投資額升幅。在臺(tái)灣，本土壽險(xiǎn)公司如去年一樣積極參與物業(yè)買(mǎi)賣(mài)，季內(nèi)收購(gòu)總額達(dá)到5.88億美元的物業(yè)。在市場(chǎng)融資相對(duì)困難的情況下，臺(tái)灣壽險(xiǎn)公司相對(duì)有較多閑置資金用于投資，并積極尋找有穩(wěn)定現(xiàn)金流的商用樓宇作投資之用。

　　非上市地產(chǎn)商在第2季度仍然是亞太區(qū)物業(yè)的主要買(mǎi)家，可是他們的市場(chǎng)份額已是連續(xù)第二個(gè)季度減少，本季為58億美元。這和中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在過(guò)去數(shù)季買(mǎi)地趨向?qū)徤鞯默F(xiàn)象一致。

　　各地市場(chǎng)的成交仍以本土投資者參與為主，但跨境投資(包括亞太區(qū)投資者于區(qū)內(nèi)其他市場(chǎng)，以及歐美等其他地區(qū)投資者于亞太區(qū)市場(chǎng)的跨區(qū)買(mǎi)賣(mài))繼續(xù)活躍，不僅在比例上有所增加，實(shí)際金額也較第1季度上漲，達(dá)到41億美元，占亞太區(qū)總成交額的15%。如單看歐美等其他地區(qū)投資者參與亞太區(qū)物業(yè)市場(chǎng)的跨區(qū)投資活動(dòng)，本季其金額達(dá)到22億美元，是自2008年全球金融危機(jī)以來(lái)的第二個(gè)季度高峰。

　　DTZ戴德梁行亞太區(qū)研究部主管蔡楚芬評(píng)論道：“亞太區(qū)丶美洲丶?xì)W洲丶中東及非洲之間的跨境投資活動(dòng)持續(xù)增加，反映了在不明朗的市況下，投資者分散投資以減低風(fēng)險(xiǎn)并尋求更佳的回報(bào)。澳大利亞一直被投資者視為避風(fēng)港，而本季度澳大利亞跨境投資量的飆升正好反映這一觀點(diǎn)。國(guó)際投資者，包括黑石丶MGPA丶LaSalle和Pramerica本季度在澳大利亞投資市場(chǎng)都見(jiàn)蹤影，其中私募基金黑石在亞太區(qū)表現(xiàn)活躍，不但在澳大利亞有成交，更首次直接投資在新加坡和日本商用地產(chǎn)市場(chǎng)。”

　　DTZ戴德梁行亞太區(qū)預(yù)測(cè)主管白麗琪補(bǔ)充道：“展望未來(lái)，我們預(yù)計(jì)跨境投資進(jìn)亞太區(qū)會(huì)繼續(xù)增加，而亞太區(qū)內(nèi)較成熟的市場(chǎng)會(huì)直接受惠于海外投資的增長(zhǎng)。總體來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)不確定因素增加，以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩的背景下，投資者心態(tài)保持審慎。雖然中國(guó)大陸的投資總額在下半年料將有適度反彈，但也不足以改變整體亞太區(qū)市場(chǎng)放緩的態(tài)勢(shì)，因此，預(yù)計(jì)亞太區(qū)今年全年的投資總額將下滑15%至1,300億美元。”

　　圖1

亞太區(qū)各市場(chǎng)的商用房地產(chǎn)投資額在過(guò)去一年來(lái)的變化(2011年第2季度至2012年第2季度)

　　圖2

亞太區(qū)各市場(chǎng)中本土及海外投資的占比(2012年第2季度)