近幾年商業(yè)金融用地的大規(guī)模出讓，寫字樓市場開發(fā)量始終保持在較高水平。

　　一.寫字樓銷售市場銷售遲緩，供過于求趨勢明顯

　　1.市場整體特征

　　1.1供應(yīng)持續(xù)放量，銷售遲緩

　　圖1：成都市寫字樓供需情況(2006-2012年上半年)

　　2012年上半年寫字樓新增供應(yīng)153.90萬平方米，寫字樓供應(yīng)持續(xù)放量。近幾年商業(yè)金融用地的大規(guī)模出讓，寫字樓市場開發(fā)量始終保持在較高水平。2010年限購政策以來，住宅市場倍受打壓，政府加速商業(yè)用地的推地步伐，開發(fā)商也不斷加大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比重，預(yù)計寫字樓市場大規(guī)模放量的情形還將持續(xù)。

　　上半年寫字樓成交面積62.38萬平方米，同比下跌8.7%。2012年以來，國際經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，投資、出口、消費三駕馬車動力不足，實體經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致寫字樓投資熱情降低，而住宅市場觀望情緒向?qū)懽謽鞘袌雎?，中小投資者信心不足，逐漸撤離寫字樓市場，寫字樓銷售進(jìn)度緩慢，成交量出現(xiàn)較大萎縮，市場降溫明顯。

　　1.2供過于求趨勢明顯

　　2012年上半年的供需比為2.47，同比升高297.11%，出現(xiàn)較大攀升。一方面是市場持續(xù)大規(guī)模放量，另一方面寫字樓消化能力有限，眾多項目去化緩慢，庫存量急劇攀升，短期內(nèi)寫字樓供過于求趨勢明顯。

　　2.供應(yīng)特征

　　2.1供應(yīng)高峰提前

　　圖2：成都市寫字樓月度供應(yīng)情況(2011年1月-2012年6月)

　　2012年上半年寫字樓供應(yīng)153.90萬平方米，其中，4月供應(yīng)量達(dá)到58.69萬平方米，創(chuàng)下單月歷史供應(yīng)的新高，6月供應(yīng)持續(xù)保持在較高水平，上半年供應(yīng)的大規(guī)模放量導(dǎo)致寫字樓市場提前迎來供應(yīng)的小高峰。預(yù)計市場的另一個高峰將于9月出現(xiàn)。

　　2.2乙級寫字樓占比上升

　　圖3：成都市寫字樓供應(yīng)類型(2010年上半年-2012年上半年)

　　2012年上半年銷售市場新增甲級寫字樓2.98萬平方米，甲級寫字樓項目通常傾向于在下半年入市，上半年供應(yīng)相對較少。乙級寫字樓新增供應(yīng)97.14萬平方米，供應(yīng)占比為63.12%，依舊是市場的主力產(chǎn)品。商務(wù)公寓供應(yīng)量為53.79萬平方米，占比約34.95%，與去年同期25.92%的供應(yīng)比例相比占比明顯上升。商務(wù)公寓多規(guī)劃為LOFT、SOHO等商住兩用產(chǎn)品，憑借低總價、不限購等優(yōu)勢在市場中依舊占據(jù)著重要的一席之地。并且由于近年商業(yè)用地出讓較多，寫字樓市場壓力較大，商務(wù)公寓仍將在較大范圍內(nèi)存在。

　　2.3供應(yīng)外移趨勢明顯

　　圖4：成都市寫字樓供應(yīng)環(huán)線分析(2010年上半年-2012年上半年)

　　2012年上半年的新增供應(yīng)絕大部分集中在三環(huán)以外，達(dá)到100.04萬平方米，約占整體供應(yīng)的65.00%。市區(qū)三環(huán)內(nèi)寫字樓項目的供應(yīng)較少，三環(huán)外甚至繞城外已經(jīng)成為了寫字樓的主要集中區(qū)域。未來商務(wù)中心外移的趨勢十分明顯，多年來以市中心為核心的商務(wù)辦公格局將逐步打破。

　　2.4城南成為寫字樓供應(yīng)主戰(zhàn)場

　　圖5：成都市寫字樓供應(yīng)方位情況(2010年-2012年上半年)

　　2012年上半年城南新增寫字樓80.60萬平方米，城南尤其是天府新城為寫字樓的主要聚集區(qū)，其他方位的供應(yīng)相對較少。城南是政府重點規(guī)劃打造的商務(wù)辦公區(qū)，近年來城南發(fā)展較快，新增供應(yīng)項目數(shù)量多、體量大，并且未來城南還將有大規(guī)模的項目推出，成為寫字樓的主戰(zhàn)場。隨著市政配套的完善，企業(yè)的入駐，城南寫字樓的集聚效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)。

　　3.需求特征

　　3.1成交量

　　圖6：成都市寫字樓月度銷售情況(2011年1月-2012年6月)

　　2012年上半年寫字樓的銷售情況整體波動不大，月均銷售面積在10萬平方米左右，3月和6月去化量出現(xiàn)峰值，其他月份整體趨于平穩(wěn)。由于住宅市場的限購，部分投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，對于某些總價低，投資性強的寫字樓項目表現(xiàn)較為濃厚的興趣。多個中低端項目銷售強勁，且保持良好的銷量。

　　3.2乙級寫字樓為銷售主力

　　圖7：成都市寫字樓各等級銷售情況分析(2011年上半年-2012年上半年)

　　2012年上半年甲級寫字樓成交面積7.33萬平方米，銷售回落。甲級寫字樓無論是地段還是配置均具有優(yōu)勢，銷售價格較高，對消費者門檻明顯高于其他等級寫字樓，市場銷售壓力趨大。

　　乙級寫字樓項目成交29.35萬平方米，較去年同期持平。作為市場的主流產(chǎn)品，成交量在市場中占據(jù)主導(dǎo)地位。乙級寫字樓主要集中在城南。隨著項目開發(fā)的進(jìn)度，乙級寫字樓項目集中入市，項目同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭頗為激烈。

　　商務(wù)公寓成交面積21.73萬平方米。由于商務(wù)公寓分割面積較小，總價較低，單價具有競爭力，并且沒有購買套數(shù)的限制，十分契合投資者需求，未來銷售或走俏。

　　3.3價格低位波動

　　圖8：成都市寫字樓成交均價(2011-2012年上半年)

　　2012年上半年，寫字樓平均銷售價格為11000元/平方米，同比下跌0.2%，基本持平，保持平穩(wěn)。由于寫字樓市場供遠(yuǎn)大于求，去庫存壓力大，較多的開發(fā)商在價格體系上做了一定的調(diào)整，加之市場中低總價，投資性強的商務(wù)公寓占據(jù)成交主力，對寫字樓成交價格有較大影響。

　　3.4乙級，商務(wù)公寓價格走低

　　圖9：各等級寫字樓銷售價格(2011-2012年上半年)

　　2012年上半年，甲級寫字樓銷售價格為18439元/平方米，價格繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢，波動幅度變窄，且有小幅下降趨勢，6月由于個別優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓集中去化，成交價格出現(xiàn)小幅反彈。

　　乙級寫字樓銷售價格為11692元/平方米，同比下跌4.0%。在2011年明顯上漲之后，2012年出現(xiàn)回落，且整體變動趨小。市場中的乙級寫字樓項目增多，且集中入市銷售，同區(qū)域同質(zhì)化嚴(yán)重，對市場影響較大，競爭較為激烈。

　　商務(wù)公寓銷售價格為8571元/平方米，同比上漲12.0%，變動幅度加大。進(jìn)入2012年，精裝公寓，LOFT公寓增多，價格出現(xiàn)明顯上升，商務(wù)公寓標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)較大的提升。

　　3.5新開盤項目

　　表1：重點項目開盤情況(2012年上半年)

　　二.寫字樓租賃市場新增項目趨多，壓力凸顯

　　1.新增租賃項目分析

　　1.1新增租賃項目持續(xù)供應(yīng)

　　圖10：成都市新交付使用項目情況(2011年1月-2012年6月)

　　2012年上半年，共有83.45萬平方米寫字樓交付使用，尤其是二季度寫字樓呈現(xiàn)集中交付的趨勢。包括大陸國際、華宇蓉國府、時代8號、百揚大廈、保利中心等一大批優(yōu)質(zhì)寫字樓項目相繼進(jìn)入租賃市場。寫字樓的市場總存量上升至466.51萬平方米，市場規(guī)模不斷壯大。

　　1.2新增項目

　　圖11：各板塊新增租賃項目體量(2010年1月-2012年6月)

　　新交付使用項目主要集中在天府新城及人民南路板塊，新增供應(yīng)為37.50及23.34萬平方米，東大街及市中心市場開發(fā)量不大，交付項目較為有限，僅有百揚大廈及時代8號。

　　2.優(yōu)質(zhì)寫字樓分析

　　2.1各板塊租金差異減小

　　圖12：各板塊優(yōu)質(zhì)寫字樓租金情況(2011年上半年-2012年上半年)

　　注：優(yōu)質(zhì)寫字樓包含甲級寫字樓及部分準(zhǔn)甲級寫字樓

　　各板塊寫字樓租金均保持了持續(xù)上揚的趨勢，并且優(yōu)質(zhì)寫字樓租金差異減小。市中心CBD寫字樓租金保持平穩(wěn)；人民南路SBD及東大街寫字樓整體檔次較高，租金水平較為接近；天府新城項目逐漸增多，隨著市政配套設(shè)施的完善，大型企業(yè)的加速進(jìn)駐，辦公氛圍逐步形成，優(yōu)質(zhì)寫字樓租金出現(xiàn)較快增長。

　　2.2整體租金保持增長

　　圖13：成都市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金空置率走勢(2008年1月-2012年6月)

　　2012年上半年優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金111.29元/平方米.月，環(huán)比上漲2.80%，租金持續(xù)上漲。主要商務(wù)板塊商務(wù)氛圍日趨成熟促使寫字樓租金不斷走高。但樓租金上漲幅度趨緩，由于預(yù)期供應(yīng)壓力較大，加上銷售型寫字樓較多，小業(yè)主對寫字樓的空置承受能力差而降低報價情形較為普遍，尤其是天府新城新興商務(wù)區(qū)，受到潛在供應(yīng)量巨大的影響，租金水平難以達(dá)到預(yù)期水平。

　　2.3空置率攀升

　　2012年上半年優(yōu)質(zhì)寫字樓的平均空置率為18.63%，由于2季度開始市場新增項目趨多，寫字樓空置率出現(xiàn)較大幅度上升。銷售市場供應(yīng)放量的情形逐步反應(yīng)到租賃市場上，項目的集中交付帶來空置率的攀升。

　　3.四川中原工商鋪部分租賃成交案例

　　三.總結(jié)

　　1.上半年市場總結(jié)

　　供應(yīng)放量，成交量下滑

　　上半年寫字樓新增供應(yīng)153.90萬平方米，提前迎來供應(yīng)的小高峰，新增供應(yīng)以乙級寫字樓為主，并且主要集中在三環(huán)外及城南；成交面積62.38萬平方米，投資者投資信心不足，成交量出現(xiàn)較大萎縮。銷售價格為11000元/平方米。

　　多項目交付，空置率攀升

　　上半年共有萬平方米寫字樓交付使用。上半年優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金達(dá)到111.29元/平方米.月，環(huán)比上漲2.80%，平均空置率18.63%，但是由于多個項目的交付使用，寫字樓空置率2季度開始出現(xiàn)較大幅度攀升。

　　2.后市預(yù)測

　　銷售市場

　　供應(yīng)方面，由于寫字樓潛在供應(yīng)量較大，預(yù)計下半年還將出現(xiàn)一輪推盤的高峰。成交方面，隨著項目推盤力度的加大，預(yù)計成交量將有所上升。

　　租賃市場存量增加，壓力漸增

　　租賃市場方面，由于不斷有寫字樓項目陸續(xù)交付使用，市場總存量不斷增加，租金的上漲幅將趨于平緩。而市場可供出租的項目逐漸增多，租賃市場面臨壓力逐漸增大。