盡管來(lái)自新加坡等地的外資進(jìn)入中國(guó)零售市場(chǎng)比例已經(jīng)越來(lái)越大，但和此前不同的是，投資的區(qū)域正在向二三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移。

　　4月26日，仲量聯(lián)行發(fā)布了《2012中國(guó)零售地產(chǎn)市場(chǎng)投資展望》的研究報(bào)告，并稱(chēng)中國(guó)零售業(yè)的跨越式發(fā)展正蓄勢(shì)待發(fā)。

　　報(bào)告指出，在信貸緊縮和房地產(chǎn)投資流動(dòng)性收緊的背景下，中國(guó)大陸地區(qū)2011年零售地產(chǎn)投資交易額創(chuàng)歷史新高達(dá)265億元，這樣的交投紀(jì)錄實(shí)屬難得。

　　仲量聯(lián)行稱(chēng)，這顯示投資者對(duì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)的投資意愿顯著增強(qiáng)，對(duì)零售地產(chǎn)的興趣大幅提升。

　　鵬瑞利基金

　　值得注意的是，據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，在買(mǎi)方市場(chǎng)中，來(lái)自亞洲的資本表現(xiàn)最為活躍，特別以新加坡上市投資機(jī)構(gòu)“鵬瑞利中國(guó)零售信托基金”為例，其2011年投資收購(gòu)交易總額達(dá)到了60億元，幾乎占到了全年交易總額的近四分之一。

　　事實(shí)上，2011年來(lái)自亞洲地區(qū)和國(guó)內(nèi)的資本占據(jù)了中國(guó)的零售地產(chǎn)投資市場(chǎng)主導(dǎo)地位，占比超過(guò)總交易額的90%。

　　自2007年以來(lái)，國(guó)際間(非亞洲地區(qū))資本份額開(kāi)始逐漸減少，導(dǎo)致這種情形的主要原因是部分國(guó)際間投資者的投資意愿因?qū)ζ浔就潦袌?chǎng)再次出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的憂(yōu)慮而受到了影響；此外，市場(chǎng)對(duì)人民幣升值放緩的預(yù)期也進(jìn)一步抑制了他們的積極性。

　　仲量聯(lián)行認(rèn)為，出現(xiàn)這種變化的重要原因其實(shí)是傳統(tǒng)一線(xiàn)城市之外投資機(jī)會(huì)的增加和地區(qū)市場(chǎng)的演變。

　　其稱(chēng)，由于這些非一線(xiàn)城市的零售市場(chǎng)仍然處在早期的發(fā)展階段，多數(shù)潛在投資機(jī)會(huì)以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的形式存在。

　　亞洲資本由于較早地進(jìn)駐中國(guó)零售市場(chǎng)，已擁有了一定程度的本地市場(chǎng)投資及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，加上其風(fēng)險(xiǎn)承受能力較高，使其在非一線(xiàn)城市投資競(jìng)爭(zhēng)中領(lǐng)先于其他資本來(lái)源。

　　而來(lái)自新加坡的資金又占據(jù)了其中的很大比重。

　　以前面所提及的鵬瑞利中國(guó)零售信托基金為例，其2011年在中國(guó)就有兩單金額巨大的交易。分別是以22.8億元收購(gòu)成都龍之夢(mèng)購(gòu)物中心50%股權(quán)，及以28.1億元收購(gòu)沈陽(yáng)龍之夢(mèng)購(gòu)物中心和沈陽(yáng)紅星美凱龍家具城。

　　仲量聯(lián)行稱(chēng)，鵬瑞利中國(guó)零售信托基金該基金在沈陽(yáng)、成都和佛山等地共收購(gòu)了五個(gè)項(xiàng)目，交易總額超過(guò)了60億元。

　　另外，去年同樣在中國(guó)內(nèi)地進(jìn)行投資的新加坡機(jī)構(gòu)還有華瑞中國(guó)地產(chǎn)信托和凱德商用，對(duì)此，仲量聯(lián)行總結(jié)為“2011年新加坡的上市投資機(jī)構(gòu)在中國(guó)零售地產(chǎn)市場(chǎng)取得了重大進(jìn)展，其投資額約占總成交額的34%”。

　　廣州零售本土品牌強(qiáng)勁

　　盡管來(lái)自新加坡等地的外資進(jìn)入中國(guó)零售市場(chǎng)比例已經(jīng)越來(lái)越大，但和此前不同的是，投資的區(qū)域正在向二三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移。

　　仲量聯(lián)行表示，2008年金融危機(jī)之后，零售行業(yè)的投資重點(diǎn)正從傳統(tǒng)的一線(xiàn)城市擴(kuò)展到更為廣闊的區(qū)域。特別在2011年，超過(guò)一半的零售地產(chǎn)投資涌入非一線(xiàn)城市。

　　同時(shí)，其也強(qiáng)調(diào)，這并非意味著投資者正在撤離一線(xiàn)城市，事實(shí)上近年來(lái)一線(xiàn)城市零售地產(chǎn)表現(xiàn)優(yōu)異，比較其它區(qū)域市場(chǎng)來(lái)說(shuō)其供求關(guān)系更為穩(wěn)定。上海優(yōu)質(zhì)商鋪的空置率僅為1.5%；北京奧運(yùn)會(huì)后過(guò)剩的供給已被大量吸納，城市購(gòu)物中心的空置率下降到10%。

　　不過(guò)，在四個(gè)一線(xiàn)城市中，廣州的市場(chǎng)表現(xiàn)卻頗為特殊。

　　與上海、北京匯集了大量著名的外資零售商品牌不同，仲量聯(lián)行認(rèn)為，廣州的本土百貨品牌競(jìng)爭(zhēng)力更為強(qiáng)勁。

　　事實(shí)確實(shí)如此，在廣州知名的商場(chǎng)諸如天河城、廣百或者友誼商店，無(wú)一不是從廣州起家發(fā)展起來(lái)的零售品牌，而如今這些公司不但已經(jīng)成功登陸資本市場(chǎng)，也開(kāi)始將品牌向珠三角甚至其他省市輸出。

　　仲量聯(lián)行廣州投資部負(fù)責(zé)人劉裕通還指出，和其他城市相比，廣州的零售物業(yè)中餐飲業(yè)態(tài)尤其發(fā)達(dá)，所占比重也比其他城市更多。

　　另外，廣州去年也發(fā)生了較大金額的零售物業(yè)交易。2011年，榮豐創(chuàng)富有限公司以收購(gòu)9.84億元收購(gòu)了位于廣州火車(chē)東站前的東方寶泰購(gòu)物廣場(chǎng)。

　　劉裕通透露，預(yù)計(jì)在今年內(nèi)，廣州還會(huì)出現(xiàn)大宗零售物業(yè)的交易。其稱(chēng)，物業(yè)可能位于可能是在一些非重點(diǎn)核心地區(qū)，但增值前景較好的區(qū)域。

　　“我所說(shuō)的大宗交易，一般指金額在10億元以上的。”劉裕通強(qiáng)調(diào)。