與兆泰置地合作似乎是中糧通往的商業(yè)帝國一條“捷徑”，但卻偏離了大悅城既定的模式。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 李雯露 中糧置地宣布以輸出管理的方式接管兆泰置地旗下若干商業(yè)地產(chǎn)項目著實令人意外，畢竟此前中糧一直對“大悅城”品牌在全國的復制擴張寄予厚望。

　　就在上周（6月28日），中糧置地與兆泰置地正式成為戰(zhàn)略合作伙伴，兆泰置地旗下北京悠唐廣場項目正式交由中糧托管，并將與其開始長達10年的深度合作。

　　據(jù)了解，兆泰置地目前已將自己旗下至少4個購物中心交給中糧置地來運營管理，而中糧置地將以管理輸出、商業(yè)運營、收益共享的形式全程參與。

　　借道兆泰

　　資料顯示，北京悠唐廣場是兆泰置地旗下早期商業(yè)地產(chǎn)項目，一期于2009年4月開業(yè)，購物中心面積約11萬平米。盡管地處朝外商圈優(yōu)質地段，但是從歷史上看，其經(jīng)營狀況一直不佳，部分商鋪長期處于空租狀態(tài)，目前整體開業(yè)率僅在60%左右。

　　“中糧團隊的入駐，將使悠唐廣場開業(yè)率到今年年底提升至85%以上。中糧將全面接手悠唐的招商運營，而物業(yè)將交由第一太平戴維斯管理。” 于簽約儀式上，中糧置地董事長史焯煒如是表示。

　　據(jù)介紹，在數(shù)月之前，中糧已從西單、朝北等大悅城項目團隊中抽調了15名專業(yè)經(jīng)理人，組成項目小組，與兆泰置地成立了聯(lián)合的管理團隊。計劃將大悅城的商業(yè)運營管理經(jīng)驗以管理輸出的方式搬進悠唐，包括其運營模式及服務體系。

　　而管理輸出僅僅是合作的第一步，未來中糧將從前期的項目定位規(guī)劃階段開始入手，到建筑設計、招商、開業(yè)運營，全程參與商業(yè)項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)。

　　據(jù)透露，新悠唐廣場將于年底上市，重新定位為“都市白領的悠活天地”，主要針對22-35歲的都市白領客群。

　　除悠唐項目之外，兆泰旗下的北京西單歡樂城項目、北京西單新興盛項目、木樨園鑫福海中心項目、昌平鄧莊項目以及成都水井坊項目等也將被納入合作計劃。

　　模式之變

　　對于此次長達10年的深度合作，中糧置地顯然寄予厚望。

　　“一方面，大悅城既有的千余家品牌商戶儲備庫能為悠唐調整所用；另一方面，大悅城也可借助對悠唐的調整積累更多品牌商戶儲備，為大悅城項目所用。” 中糧置地相關負責人表示，中糧大悅城擬通過對兆泰置地商業(yè)項目的管理，提升中糧置地在中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場占有率和綜合影響力。通過借助兆泰集團拓展全國商業(yè)地產(chǎn)布局。

　　大悅城品牌擴張一直是中糧置地一貫的策略。根據(jù)其最新的規(guī)劃，未來3-5年，中糧置地將推進30家大悅城在全國落地，從而實現(xiàn)將大悅城打造成優(yōu)質商業(yè)資產(chǎn)，跟隨母公司上市，在資本市場獲得更可觀收益的目標。

　　而這一次與兆泰置地合作，在業(yè)界看來，似乎是中糧通往的商業(yè)帝國一條“捷徑”，但卻偏離了大悅城既定的模式。

　　高通智庫研究員、房地產(chǎn)資深人士陳翔表示：“在國外這種委托管理的模式是比較常見的，而在國內酒店行業(yè)也較為常見，不過在商業(yè)地產(chǎn)方面比較罕見。”

　　目前中糧商業(yè)地產(chǎn)擴張所面臨的最大問題無疑是來自現(xiàn)金流的壓力。陳翔續(xù)指：“與華潤、萬達、SOHO中國相比，中糧開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)所面臨的現(xiàn)金流壓力是最大的，通過輸出品牌，來實現(xiàn)一種‘輕資產(chǎn)’擴張不失為一種較為節(jié)約資金的擴張模式。”

　　除此之外，對于稀缺商圈的過度依賴也使得大悅城在復制之路上舉步維艱。

　　易鋪中國總裁陳建明表示，中糧置地西單大悅城的成功意味著中糧置地在繁華商業(yè)區(qū)經(jīng)營購物中心成功的探索，但繁華商業(yè)區(qū)的經(jīng)驗和模式對于住宅聚居區(qū)的區(qū)域購物中心缺乏完全參照性，所以與西單大悅城的成功相伴的是其他區(qū)域購物中心屬性的大悅城依然艱苦探索。

　　“既然西單大悅城模式可以基本確立，那么中糧置地完全可以選擇西單大悅城模式在繁華商業(yè)區(qū)的復制，但在繁華商業(yè)區(qū)尋找土地開發(fā)機會已經(jīng)很少，相反，選擇繁華商業(yè)區(qū)經(jīng)營不佳的項目進行跨越開發(fā)階段的托管是務實的選擇。”陳建明如此指出。

　　據(jù)介紹，在托管模式下，商業(yè)地產(chǎn)管理公司的收益通常來自兩塊：托管費以及盈利基礎上的收益共享。

　　以美國最大的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)、管理企業(yè)西蒙為例，其商業(yè)管理公司管理著全球范圍內1億平方英尺商業(yè)物業(yè)，占集團總可租賃面積的40%左右。商業(yè)管理公司的收入主要是基于其所管理物業(yè)的總收入來提取，托管費最低是6%，盈利分成最多能拿到30%。2010 年西蒙商業(yè)管理公司僅管理費收入為1.21 億美元，租賃收入則數(shù)十倍于此。

　　捷徑待考

　　不過，這種模式也存在著諸多潛在風險。

　　“中糧與兆泰的合作可能會面臨一定的風險”。 陳翔認為，目前兆泰置地所缺乏的是招商運營能力，在經(jīng)歷一定時期的合作之后，其自身運營能力得到提升，兆泰置地可以考慮建設自身的商業(yè)運營團隊，同時也可以在合作期間與中糧旗下的品牌建立一定的合作關系，為自身未來獨立運營商業(yè)地產(chǎn)提供基礎。

　　該觀點與中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平的看法不謀而合。

　　不久之前，王永平在接受媒體采訪時曾指出，對于正需要豐富運營商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗的中糧大悅城而言，托管的確是一件不錯的戰(zhàn)略規(guī)劃，但很有可能遇到以下的情況。當乙方把人才、制度、商業(yè)氛圍等建立起來后，甲方就會違約；或者乙方派進一個團隊后，結果甲方把乙方的核心團隊全部給挖走了，最終導致乙方竹籃打水一場空。

　　“此外，他們還涉及到一個利益分享問題。”王永平續(xù)指，一般影響商業(yè)氛圍需要幾年，有可能乙方進駐的前兩年客流量增加并不明顯，但后兩年甲方解約了，而利益就會分享到甲方頭上。甲方的開發(fā)商往往不專業(yè)，但卻又什么都想自己做。最終導致合作難以長久進行。

　　陳建明亦認為，目前中糧置地與兆泰置地的合作仍需要較長時間的磨合期，短期內不會直接進入品牌更換的階段。

　　他還指出，目前中糧置地首先需要對大悅城品牌的產(chǎn)品框架根據(jù)項目區(qū)域商業(yè)特征進行細分，繁華商業(yè)區(qū)可以出現(xiàn)適當改良版的西單大悅城模式，住宅聚居區(qū)、區(qū)域購物中心模式的大悅城還需要繼續(xù)深入探索、調試模式直到區(qū)域購物中心模式的第一個大悅城成功，在這樣的基礎上，中糧置地的大悅城的探索才是穩(wěn)健的。

　　“未來大悅城應該是一個名稱下兩條產(chǎn)品線的復制，而不是躺在西單大悅城成功的功利簿上自負的復制。”陳建明如此坦言。

　　盡管美好的雙贏前景就在不遠處，但就目前的情況看，相比于酒店等更國際、更模板化的行業(yè)，北京零售業(yè)長期輸出管理的成功案例還不多，這需要大悅城方面腳踏實地不斷摸索。

　　中糧這條商業(yè)擴張的“捷徑”仍需長時間的檢驗。